Todos sabemos que invertir en propiedades de alquiler puede ser una excelente manera de obtener ingresos. Pero comprar casas unifamiliares para alquilar puede ser costoso, especialmente para los novatos. Las unidades de condominio son generalmente más baratas. ¿Es la inversión en condominios un buen punto de entrada para un inversionista?
Contenidos
¿Qué es un condominio?
Un condominio, o condominio, es una residencia privada dentro de un edificio o comunidad más grande. Puede ser una casa de varios pisos o una sola unidad en un edificio alto con otras unidades de condominio arriba y abajo.
Como propiedad de inversión, un condominio se puede alquilar a los inquilinos. Esto puede hacer que se parezca mucho a un apartamento. La diferencia es la propiedad. Los individuos son dueños de cada condominio. Pero los apartamentos los alquila alguien que es dueño de todo el edificio.
Un propietario compra un condominio y paga una tarifa mensual de condominio (además del precio de compra del condominio en sí). Esta tarifa cubre el mantenimiento y conservación de las áreas comunes compartidas con otros propietarios en la comunidad de condominios.
¿Son los condominios una buena inversión?
Los condominios pueden ser una buena inversión debido al precio de entrada general más bajo en comparación con las viviendas unifamiliares. Esto ayuda a los inversores más jóvenes a ingresar al mercado como propietarios y propietarios de viviendas. Y si un condominio está en una buena ubicación y puede encontrar inquilinos estables, puede convertirlo en una propiedad decente con un flujo de caja positivo en el mercado adecuado..
Sin embargo, decidir si invertir en un condominio o no realmente depende de algunas cosas importantes, al igual que cualquier inversión inmobiliaria.
Lo más importante es la ubicación de la propiedad y las finanzas. Pase lo que pase, la ubicación del condominio debe ser deseable, con un grupo calificado de inquilinos.
además, el Retorno de la inversión (ROI) de la propiedad específica debe estar sincronizado con sus objetivos de inversión.
Los condominios forman parte de mi cartera de bienes raíces, junto con las casas unifamiliares. Entonces diría que sí, un condominio puede ser una buena inversión.
Aquí están los pros y los contras a considerar.
Pros y contras de invertir en condominios
Invierte en condominios profesionales
Menos mantenimiento del que preocuparse
Uno de los mayores beneficios de ser propietario de un condominio es que otras personas se encargan del mantenimiento de la propiedad exterior por usted. Ni usted ni su inquilino son responsables de palear la nieve o cortar el césped, por ejemplo.
Como propietario de un condominio, no tiene que presupuestar grandes gastos como reemplazar un techo. Usted es dueño del espacio dentro del condominio, pero no de la estructura exterior del edificio. Por lo tanto, solo debe preocuparse por el mantenimiento de los electrodomésticos y sistemas que contiene su unidad.
La asociación de condominios se encarga de los gastos y molestias del mantenimiento del edificio y los terrenos. (Pero no existe una regla estricta para los condominios. Cada asociación decide de qué es responsable la asociación de condominios y de qué son responsables los propietarios. Así que lea los documentos de su condominio cuidadosamente antes de comprar).
Accesibilidad
Como inversión, suele ser más barato comprar un condominio que una casa unifamiliar o una casa adosada con características similares. Por lo tanto, necesita menos dinero de su bolsillo para comenzar. Si necesita un préstamo para ayudar a pagar renovaciones o reparaciones, puede usar Monevo para comparar todas las opciones disponibles para usted.
Y si quiere comprar un condominio pero no sabe por dónde empezar, puede usar un servicio como InicioLuz para encontrar un agente de bienes raíces en su área.
Sin embargo, asegúrese de que el alquiler mensual que puede cobrar pueda cubrir todos los costos de su propiedad, incluida la tarifa mensual de condominio. El precio de compra de un condominio es más bajo porque los compradores de vivienda toman en cuenta esta tarifa plana recurrente de condominio.
comodidades
Un beneficio importante de vivir en un condominio es el acceso a servicios comunitarios de alta calidad. A menudo hay una sala club, una piscina y un gimnasio. Estas comodidades son muy atractivas para muchos inquilinos, lo que ayuda a mantener su unidad alquilada. Las propiedades con servicios atractivos suelen tener una gran demanda. Esto puede significar una rotación rápida cuando un inquilino se muda. Las vacantes cortas son el mejor amigo de un inversionista cuando se trata de administrar el flujo de efectivo.
orgullo de propiedad
La mayoría de los condominios tienen una alta tasa de ocupación por parte de los propietarios. Los estatutos generalmente establecen que solo un porcentaje de propietarios puede alquilar su unidad. Esto generalmente se traduce en un orgullo de propiedad que fomenta la comunidad y el cuidado responsable de su propiedad. Los propietarios generalmente cuidan mejor su propiedad y los recursos comunitarios compartidos que los inquilinos. Esto se traduce en una inversión más atractiva para usted.
La seguridad
La mayoría de los edificios de condominios tienen seguridad mejorada. Por lo general, necesita una llave para acceder al edificio antes de llegar a la puerta principal de su unidad. Cada unidad está equipada con un intercomunicador que los residentes pueden usar para «atraer» a los invitados y visitantes aprobados. Esta seguridad adicional hace que los residentes se sientan más seguros y evita la entrada de abogados, una característica atractiva por la que muchos inquilinos pagarán una prima para aprovecharla.
Las reglas de condominio pueden preservar el valor de su propiedad de inversión
Por lo general, hay más reglas a seguir como propietario de una comunidad de condominios. Necesitará el permiso de la asociación de condominios para realizar cambios en su unidad, dentro o fuera. Probablemente no puedas cambiar el color de la puerta de tu casa, por ejemplo.
A los residentes a menudo se les prohíbe realizar cualquier actividad comercial desde una oficina en casa. Es probable que las reglas de condominio sean más estrictas que las de propiedades similares que no se consideran un condominio. Esto ayuda a detectar actividades no deseadas que conducen a la depreciación de la propiedad.
Las reglas y regulaciones de los condominios a menudo son justo lo que se necesita para mantener una comunidad ordenada que beneficie a todos los propietarios. Es posible que su inquilino no pueda cultivar hierbas en macetas en el patio, pero tampoco tendrá que preocuparse de que el patio de un vecino se convierta en un espacio de almacenamiento de basura.
Me gusta invertir en propiedades de alquiler donde hay una tarifa de condominio modesta o una asociación de propietarios (HOA). La asociación funciona como una fuerza policial que evita que los propietarios descuiden su propiedad y desalienta el mal comportamiento de los residentes. Esto ayuda a mantener el valor de la vivienda y hace que la propiedad sea atractiva, lo cual es importante si busco nuevos inquilinos o quiero vender la propiedad.
Invertir en condominios
Vecinos que se portan mal
En cualquier comunidad, tienes vecinos. Puedes tener vecinos arriba, al lado y debajo de ti. Existe una buena posibilidad de que en algún momento de su propiedad usted o su inquilino terminen consiguiendo un vecino que desearían que no se hubiera mudado. Si los vecinos no son deseables para vivir al lado, es posible que le resulte difícil mantener contento a su inquilino. Esto puede resultar en vacantes más altas de lo esperado y una rotación constante de inquilinos.
Y como propietario de una casa, es probable que tenga que lidiar personalmente con las quejas de sus vecinos, lo que puede ser frustrante y llevar mucho tiempo. No todos los propietarios son responsables y considerados.
En uno de mis condominios descubrí que había daños por agua en el techo del armario del dormitorio. La causa resultó ser una fuga de aire acondicionado en la unidad encima de la mía. La asociación de condominios no hizo nada para ayudarme a resolver el problema. Tuve que llevar al propietario a los tribunales en un intento de que me reembolsaran el costo de mi reparación. Mi fontanero me dio uno verificación por escrito de que el daño a mi unidad fue causado por el aire acondicionado (que está directamente encima de la fuga obvia) pero aún así se perdió en la corte. Su amigo plomero contradijo lo obvio y el tribunal se puso del lado de ellos. Estaba atrapado pagando el costo de la corrección de moho y la reparación de paneles de yeso.
Aumento de cuotas de condominio y/o tasaciones especiales
Las tarifas de condominio generalmente aumentan cada pocos años con el costo de la inflación. Además de las tarifas mensuales, es posible que reciba una costosa «evaluación especial» por única vez. Una tasación es un cargo adicional que se le cobra a cada propietario por un proyecto especial, como la repavimentación del estacionamiento. Si no tiene un presupuesto para aumentar las tarifas, puede llegar a una posición en la que no pueda pagar las tarifas de condominio o la evaluación especial.
Potencial de mala gestión financiera
Los condominios están gobernados por una junta de asociación, que a menudo incluye propietarios de condominios comunitarios que son voluntarios o elegidos. Por lo general, un grupo de inversionistas es dueño de los edificios de condominio y contrata a una empresa de administración de propiedades para que administre el cobro de las tarifas de condominio y administre la comunidad. Los gobiernos estatales requieren que los condominios creen y sigan los documentos legales que rigen, tales como estatutos y estatutos. Pero aún existe el riesgo de que la asociación de condóminos administre mal los fondos e incluso se vuelva insolvente.
Potencial para una mala administración de la propiedad
Si la asociación de condominios hace un mal trabajo en el mantenimiento de los bienes comunes, puede reflejarse negativamente en toda la comunidad. Como propietario, usted confía en que ellos harán lo que dicen que harán para mantener la estética y el valor de su propiedad. Si no toman medidas para realizar las mejoras necesarias y administrar adecuadamente el edificio y la comunidad, esto puede afectar negativamente el valor a largo plazo de la propiedad y disuadir a los inquilinos de calidad de querer alquilar su unidad.
Las reglas del condominio pueden limitar su libertad
La mayoría de los condominios limitan el número de unidades que se pueden alquilar. Si ya se alcanzó el límite, no podrá alquilar su propiedad. Y la asociación de condominios probablemente limita la cantidad de ocupantes, la duración del arrendamiento y otras restricciones sobre el uso del condominio. Estas políticas preservan la sensación de comunidad y evitan que la propiedad se convierta en un edificio de apartamentos en lugar de una comunidad ocupada por el propietario. Asegúrese de que puede alquilar su condominio antes de comprar y asegúrese de que usted y sus inquilinos puedan cumplir con los requisitos del condominio como propiedad de alquiler.
La venta puede tardar más
Puede haber un grupo más pequeño de compradores de condominios que compradores de casas unifamiliares. Entonces, cuando llegue el momento de vender, es posible que esté buscando una mayor cantidad de días en el mercado. Pero de nuevo, todo depende de la ubicación. Los condominios en áreas calientes se venden más rápido que las casas.
Agregar condominios a su cartera
Si está listo para invertir en condominios y desea ingresar al juego de los propietarios de viviendas, puede trabajar con un agente de bienes raíces local para comenzar a buscar propiedades que cumplan con sus criterios y presupuesto. Sin embargo, esté preparado para asumir las responsabilidades de administración de la propiedad, a menos que trabaje con una empresa de administración externa para encontrar inquilinos e interactuar con ellos.
Alternativamente, también puede invertir en condominios a través de varias plataformas de crowdfunding de bienes raíces. El aumento de la inversión inmobiliaria fraccionada ha visto un aumento en las empresas que permiten comprar acciones de propiedades inmobiliarias. Los condominios y los bienes raíces residenciales son inversiones muy populares para las plataformas de crowdfunding junto con los bienes raíces residenciales.
Sin embargo, la ventaja de las empresas de crowdfunding sobre la propiedad individual es que la barrera de entrada es baja para los inversores. De hecho, las principales plataformas le permiten invertir en condominios y otras propiedades desde tan solo $10 en algunos casos.
Fundrise es una de nuestras plataformas favoritas debido a su bajo requisito de inversión mínima y su baja tarifa anual. Pero tanto RealtyMogul como Streitwise son formas amigables para principiantes de agregar bienes raíces a su cartera sin una gran cantidad de capital inicial.
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Entonces, ¿debería comprar un condominio?
Lea detenidamente todos los documentos del gobierno antes de ofertar por un condominio. Y habla con algunos de los vecinos. Le dirán cómo la asociación de condominios administra la comunidad y compartirán información privilegiada sobre cómo es vivir en el edificio.
Y, al igual que con cualquier propiedad de inversión inmobiliaria que esté considerando, verifique sus números para asegurarse de que el alquiler cubra la tarifa de condominio, así como todos los demás costos asociados con la posesión y administración de una propiedad de alquiler.
Si desea mantenerse seguro pero aún mojarse en el mundo inmobiliario, considere el crowdfunding, que se considera una inversión más segura. Recopilaciónpor ejemplo, facilita invertir en REIT y agregar condominios y otros tipos de bienes raíces a su cartera.
Cualquiera que sea el camino que elija, ciertamente es posible convertir un condominio en una inversión rentable si las matemáticas tienen sentido. Simplemente haga su tarea, decida qué tan activo quiere ser con su inversión y elija un camino de propiedad que tenga sentido.