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Los precios de las propiedades han aumentado drásticamente durante 2020 y 2021. Esto se puede atribuir a tres razones principales:
- Tasas de interés históricamente bajas
- Menor inventario de viviendas que llegan al mercado debido a que los propietarios eligen refinanciar en lugar de vender, y
- Bajo inventario de viviendas también por la vacilación en vender provocada por la pandemia
Estas tres fuerzas conducen a una tormenta económica perfecta, elevando los precios de la vivienda: un enorme desequilibrio entre la alta demanda y la baja oferta.
Últimamente, debido al estado aparentemente calamitoso del mercado, algunos “expertos” están gritando a los cuatro vientos que el mercado inmobiliario está a punto de colapsar en 2022 o 2023.
Pero, ¿es esto cierto o solo clickbait? ¿Es ahora un buen momento para invertir en bienes raíces?
Decimos que sí.
Contenidos
La versión corta:
- Relájese: no hay ninguna burbuja inmobiliaria a punto de colapsar.
- Las rentas mensuales promedio están aumentando a un ritmo sin precedentes.
- Los precios de la vivienda se están ajustando desde sus máximos de 2020-2021 debido a las rápidas subidas de tipos de interés por parte de los federales.
- Las tasas de interés siguen siendo históricamente bajas y asequibles para los inversionistas de propiedades de alquiler.
- Los bienes raíces son una inversión a largo plazo y la perspectiva a largo plazo es positiva para invertir ahora.
No hay burbuja que reventar
Aunque es fácil suponer que ‘los precios de la vivienda han subido demasiado rápido, por lo que deben colapsar’eso es demasiado simplista.
El desplome inmobiliario anterior de 2008 fue causado por prácticas crediticias laxas que aumentaron el número de compradores, elevando los precios del inventario existente. Muchos de estos compradores de viviendas no estaban calificados, nunca deberían haber sido aprobados por los prestamistas y, en primer lugar, no podían pagar las casas que compraron. En consecuencia, una parte significativa de estos compradores incumplieron unos años más tarde. Esto ha provocado un aumento de la oferta de viviendas en el mercado a precios reducidos. Y eso es lo que hizo que la burbuja estallara.
Sin embargo, las prácticas crediticias en la actualidad están altamente reguladas y los compradores deben pasar por un proceso exhaustivo de suscripción de préstamos. Los prestamistas han estado siguiendo la línea y los puntajes crediticios de los compradores aprobados se han mantenido altos. La mayoría de los profesionales de bienes raíces – incluyendo 60% de los encuestados en una encuesta reciente de Zillow: no crea que estamos en una burbuja inmobiliaria destinada a estallar.
Entonces, si no estamos en una burbuja inmobiliaria, ¿los bienes raíces son una buena inversión? Para responder eso, tenemos que ver en qué estamos invirtiendo en primer lugar.
¿Qué hace una buena inversión de propiedad de alquiler?
Hay dos formas de ganar dinero con una propiedad de alquiler e, idealmente, los compradores deberían aprovechar ambas. Debe comprar una propiedad en la que pueda contar con un flujo de efectivo mensual a corto plazo y tienen una probabilidad proyectada de apreciación a largo plazo.
Obviamente, las propiedades de alquiler son beneficiosas para los inversores por tres razones adicionales:
- Cancelaciones anuales de impuestos por depreciación de la propiedad
- Construyendo equidad de propiedad mientras los inquilinos pagan su hipoteca
- Actuar como cobertura de la inflación.
Pero al considerar si invertir o no invertir, comprar una propiedad con un flujo de caja positivo es la principal consideración para la mayoría de los inversores.
Una propiedad con flujo de efectivo positivo es aquella en la que los ingresos totales por alquiler son mayores que los gastos totales de propiedad. Por ejemplo, si sus gastos anuales son de $10,800 y su ingreso anual por alquiler es de $18,000 (lo que equivaldría a $1,500/mes), generaría $7,200 en ingresos anuales netos por alquiler ($600/mes). Esto significa que su propiedad tiene un flujo de efectivo positivo.
Un buen arrendamiento debe tener un flujo de caja positivo y, en términos generales, cuanto mayor sea el flujo de caja, mejor será la inversión.
¿Qué hacer cuando ya tienes uno?>>Cómo administrar su propiedad de alquiler
¿Siguen existiendo propiedades de flujo de caja positivas?
Tengo una regla estricta y rápida de que no compraré una propiedad a menos que tenga un flujo de caja positivo. No quiero pagar una parte del alquiler de otra persona todos los meses solo para tener una propiedad, incluso si creo que la casa se beneficiará de altas valoraciones en el futuro.
En mi opinión, las ganancias a corto plazo deberían tenerse en cuenta en sus cálculos. Afortunadamente, todavía hay muchas oportunidades para obtener ganancias a corto plazo.
Los alquileres suben a un ritmo histórico
Si bien el pago mensual de la hipoteca es fijo, los alquileres aumentan con el tiempo. Según los datos de alquileres nacionales, el alquiler promedio nacional aumentó un récord del 17,5 % en el transcurso de 2021. Si bien el crecimiento de los alquileres se desaceleró en 2022, sigue aumentando más rápido que en los años inmediatamente anteriores a la pandemia.
En el primer semestre de 2022, las rentas aumentaron un total de 5,4 por ciento. El crecimiento de la renta año tras año es un impresionante 14.1%. Con la alta inflación que azota la economía, es probable que los alquileres sigan aumentando, lo que constituye un argumento sólido para invertir en propiedades de alquiler ahora para capturar el aumento esperado de los alquileres durante la próxima década.
¿Siguen siendo accesibles las propiedades?
Los recientes aumentos en las tasas de interés realmente han impactado los precios de la vivienda. A medida que disminuye la asequibilidad para los compradores de vivienda, muchos compradores potenciales comienzan a darse por vencidos en su búsqueda de comprar.
Esto significa que, por primera vez en años, hemos visto anuncios de «precio reducido» en muchos listados. Pero esa no es la única buena señal para los compradores.
La oferta y la demanda se están volviendo más equilibradas
En 2022, el mercado inmobiliario se está volviendo más equilibrado, donde la oferta y la demanda están sincronizadas. Esto es bueno para compradores de propiedades minoristas e inversores inmobiliarios que buscan propiedades de alquiler.
Ya no estamos en un mercado unilateral de «vendedores». El aumento de las tasas de interés, que aumenta el pago mensual de la hipoteca del comprador, reduce el número de compradores y presiona a la baja los precios de las viviendas. ¡Menos competencia y precios más bajos siempre son una ventaja para los inversores inmobiliarios!
Las tasas de interés hipotecarias siguen siendo históricamente bajas
Es importante poner las cosas en perspectiva, específicamente, una perspectiva a largo plazo, ya que la inversión en bienes raíces es un esfuerzo a largo plazo.
Si bien las tasas de interés fueron extremadamente bajas, rondando el 3 % en 2020 y 2021, esto fue una anomalía en comparación con las tasas de interés de años anteriores.
Más recientemente, como resultado de la política de la Fed para frenar la inflación, la tasa hipotecaria ha vuelto a subir. A partir de julio de 2022, la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años es del 5,5 %. Esto representa un aumento del 3,4 % en enero de 2022. Si bien esto puede infundir miedo en los corazones de muchos, es importante observar el panorama general.
| año | Tasa hipotecaria promedio a 30 años |
|---|---|
| 1975 | 9,05% |
| 1980 | 13,74% |
| 1985 | 12,43% |
| 1990 | 10,13% |
| 1995 | 7,93% |
| 2000 | 8,05% |
| 2005 | 5,87% |
| 2010 | 4,69% |
| 2015 | 3,85% |
| 2020 | 3,11% |
(Información extraída de freddy mac)
Una hipoteca de tasa fija del 5,5% durante 30 años sigue siendo muy baja en comparación con las tasas de interés anuales promedio históricas desde 1975.
Mientras que los inversionistas primerizos buscan aumentos a corto plazo como una razón para no invertir, los inversionistas experimentados entienden que los bienes raíces son una inversión a largo plazo y que las tasas actuales aún son históricamente bajas.
Tenga en cuenta que se espera que las tasas de interés sigan aumentando. No hasta ahora no se vislumbra un final para reducir la tasa de inflación rápida sin precedentes que estamos experimentando. Así que comprar ahora puede parecer sensato dentro de unos años.
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Mirando hacia atrás en el mercado
En 2016, cuando compré mi primera propiedad de alquiler de compra y mantenimiento, EE. UU. estaba experimentando un mercado inmobiliario equilibrado y una economía saludable: era posible construir una cartera de propiedades de alquiler con flujo de efectivo.
En los últimos años, con el aumento de los precios de la vivienda, se ha vuelto más difícil adquirir propiedades de alquiler sin pagar demasiado.. Pero lo que a menudo se pasa por alto es que estos precios más altos fueron compensados por tasas de interés bajas, lo que redujo los pagos de hipoteca de los compradores de viviendas. El mercado inmobiliario en realidad estaba más equilibrado de lo que podría parecer a los inversores que utilizan el apalancamiento para adquirir propiedades.
Ahora, los precios de los alquileres están aumentando, mientras que los pagos de la hipoteca se mantienen estables con tasas de interés bajas. Muchos inversores ahora están cosechando los beneficios de su decisión de compra, incluso si pagaron más de lo que les hubiera gustado.
En pocas palabras: ¿los bienes raíces son una buena inversión en 2023?
Entonces, ¿qué tal ahora? ¿La burbuja viene para todos nosotros? A pesar de los titulares del día del juicio final, el mercado inmobiliario actual no se ve terrible en absoluto. Las proyecciones económicas actuales indican que los inversionistas de bienes raíces todavía tienen la ventaja en el mercado actual.
Una combinación de precios de vivienda ajustados, tasas de interés fijas relativamente bajas y alquileres en aumento ahora es un momento prometedor para que los inversores compren. Además, hay menos competencia para arrancar.
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