¿Son los bienes raíces una buena inversión ahora?

Los precios de las propiedades han aumentado drásticamente durante 2020 y 2021. Esto se puede atribuir a tres razones principales:

• Tasas de interés históricamente bajas
• Menor inventario de viviendas que llegan al mercado ya que los propietarios optan por refinanciar en lugar de vender, y
• Bajo stock de viviendas también debido a las dudas para vender debido a la pandemia

Estas tres fuerzas conducen a una tormenta económica perfecta, elevando los precios de las viviendas: un desequilibrio masivo entre la alta demanda y la baja oferta.

Últimamente, debido al estado aparentemente grave del mercado, algunos «expertos» están gritando a los cuatro vientos que el mercado inmobiliario está a punto de colapsar en 2022 o 2023.

Pero, ¿es esto cierto o solo un clickbait? ¿Es ahora un buen momento para invertir en bienes raíces?

Decimos que sí.

No hay burbuja para reventar

Aunque es fácil suponer que ‘los precios de la vivienda subieron demasiado rápido, por lo que deben colapsar’esto es demasiado simplista.

La crisis inmobiliaria anterior de 2008 fue causada por prácticas crediticias laxas que aumentaron el número de compradores al hacer subir los precios de los inventarios existentes. Muchos de estos compradores de viviendas no estaban calificados, nunca deberían haber sido aprobados por los prestamistas y, en primer lugar, no podían pagar las casas que compraron. En consecuencia, una parte significativa de estos compradores incumplieron unos años más tarde. Esto ha provocado un aumento de la oferta de viviendas en el mercado a precios reducidos. Y eso es lo que hizo que la burbuja estallara.

Sin embargo, las prácticas crediticias en la actualidad están altamente reguladas y los compradores deben pasar por un proceso exhaustivo de suscripción de préstamos. Los prestamistas han seguido su ejemplo y los puntajes crediticios de los compradores aprobados se han mantenido altos. La mayoría de los profesionales de bienes raíces – incluyendo 60% de los encuestados en una encuesta reciente de Zillow, no crea que estamos en una burbuja inmobiliaria destinada a estallar.

Entonces, si no estamos en una burbuja inmobiliaria, ¿los bienes raíces son una buena inversión? Para responder eso, tenemos que ver en qué estamos invirtiendo en primer lugar.

¿Qué hace una buena inversión de propiedad de alquiler?

Hay dos formas de ganar dinero con una propiedad de alquiler e, idealmente, los compradores deberían aprovechar ambas. Debe comprar una propiedad en la que pueda contar con un flujo de efectivo mensual a corto plazo y tienen una probabilidad proyectada de apreciación a largo plazo.

Obviamente, las propiedades de alquiler son beneficiosas para los inversores por tres razones adicionales:

Pero al considerar invertir o no invertir, Comprar una propiedad con un flujo de caja positivo es la principal consideración para la mayoría de los inversores.

Una propiedad con flujo de caja positivo es aquella en la que los ingresos totales por alquiler son mayores que los gastos totales de la propiedad. Por ejemplo, si sus gastos anuales son de $10 800 y su ingreso anual de alquiler es de $18 000 (lo que equivale a $1 500/mes), generaría $7 200 en ingresos anuales netos por alquiler ($600/mes). Esto significa que su propiedad tiene un flujo de efectivo positivo.

Una buena propiedad de alquiler debe tener un flujo de caja positivo y, en general, cuanto mayor sea el flujo de caja, mejor será la inversión.

¿Qué hacer cuando ya tienes uno?>>Cómo administrar su propiedad de alquiler

¿Siguen existiendo propiedades de flujo de caja positivas?

Tengo una regla estricta y rápida de que no compraré una propiedad a menos que tenga un flujo de caja positivo. No quiero pagar una parte del alquiler de otra persona todos los meses solo para tener una propiedad, incluso si creo que la casa se beneficiará de una gran apreciación en el futuro.

En mi opinión, las ganancias a corto plazo deberían figurar en sus cálculos. Afortunadamente, todavía hay muchas oportunidades para obtener ganancias a corto plazo.

Los alquileres suben a un ritmo histórico

Si bien el pago mensual de la hipoteca es fijo, los alquileres aumentan con el tiempo. Según los datos de alquileres nacionales, el alquiler promedio nacional aumentó en un récord del 17,5 % en el transcurso de 2021. Si bien el crecimiento de los alquileres se ha desacelerado en 2022, sigue aumentando más rápido que en los años inmediatamente anteriores a la pandemia.

En el primer semestre de 2022 las rentas aumentaron un total del 5,4%. El crecimiento de los alquileres año tras año es un impresionante 14,1 %. Con la alta inflación que azota la economía, es probable que los alquileres sigan aumentando, lo que constituye un argumento sólido para invertir en propiedades de alquiler ahora para captar el aumento esperado de los alquileres durante la próxima década.

¿Siguen siendo accesibles las propiedades?

Las recientes subidas de tipos de interés han tenido un gran impacto en los precios de la vivienda. A medida que disminuye la asequibilidad para los compradores de vivienda, muchos compradores potenciales comienzan a abandonar su búsqueda de comprar.

Esto significa que, por primera vez en los últimos años, hemos visto anuncios de «precio reducido» en muchos listados. Pero esa no es la única buena señal para los compradores.

La oferta y la demanda se están volviendo más equilibradas

En 2022, el mercado de la vivienda se está volviendo más equilibrado, donde la oferta y la demanda están sincronizadas. Esto es bueno para los compradores de viviendas minoristas y los inversores inmobiliarios que buscan propiedades de alquiler.

Ya no estamos en un mercado unilateral de «vendedores». El aumento de las tasas de interés, que aumenta el pago mensual de la hipoteca del comprador, reduce el número de compradores y presiona a la baja los precios de las viviendas. ¡Menos competencia y precios más bajos siempre son una bendición para los inversores inmobiliarios!

Las tasas de interés hipotecarias siguen siendo históricamente bajas

Es importante poner las cosas en perspectiva, específicamente, una perspectiva a largo plazo, ya que la inversión inmobiliaria es un esfuerzo a largo plazo.

Si bien las tasas de interés fueron extremadamente bajas, rondando el 3 % en 2020 y 2021, esto fue una anomalía en comparación con las tasas de interés de años anteriores.

Más recientemente, debido a la política de la Fed de contener la inflación, la tasa hipotecaria ha vuelto a subir. A partir de julio de 2022, la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años es del 5,5 %. Eso es un aumento del 3,4 % desde enero de 2022. Si bien esto puede generar cierto temor en el corazón de muchos, es importante observar el panorama general.

(Información extraída de freddy mac)

Una hipoteca de tasa fija a 30 años del 5,5 % sigue siendo muy baja en comparación con las tasas de interés anuales promedio históricas desde 1975.

Mientras que los inversionistas novatos buscan aumentos a corto plazo como una razón para no invertir, los inversionistas experimentados entienden que los bienes raíces son una inversión a largo plazo y que las tasas de hoy siguen siendo históricamente bajas.

Tenga en cuenta que se espera que las tasas de interés continúen aumentando. Hasta el momento, no se vislumbra un final para la reducción de la tasa. inflación rápida sin precedentes que estamos experimentando. Así que comprar ahora puede parecer inteligente dentro de unos años.

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Mirando hacia atrás en el mercado

En 2016, cuando compré mi primera propiedad de alquiler, EE. UU. estaba experimentando un mercado inmobiliario equilibrado y una economía saludable: era posible construir una cartera de propiedades de alquiler con flujo de efectivo.

En los últimos años, con el aumento de los precios de la vivienda, se ha vuelto más difícil adquirir propiedades en alquiler sin pagar de más.. Pero lo que a menudo se pasa por alto es que estos precios más altos fueron compensados ​​por bajas tasas de interés, lo que redujo los pagos de hipoteca de los compradores. El mercado de la vivienda en realidad estaba más equilibrado de lo que podría parecer a los inversores que utilizan el apalancamiento para adquirir bienes inmuebles.

Ahora, los precios de los alquileres están aumentando, mientras que los pagos de las hipotecas se mantienen estables con tasas de interés bajas. Muchos inversores ahora están cosechando los beneficios de su decisión de compra, incluso si pagaron más de lo que querían.

Conclusión: ¿Son los bienes raíces una buena inversión en 2022?

Entonces, ¿qué tal ahora? ¿Viene la burbuja para todos nosotros? A pesar de los titulares apocalípticos, el mercado de la vivienda actual no parece terrible. Las proyecciones económicas actuales indican que los inversores inmobiliarios todavía tienen una ventaja en el mercado actual.

Una combinación de precios de la vivienda ajustados, tasas de interés fijas relativamente bajas y alquileres en aumento es ahora un momento prometedor para que los inversores compren. Además, hay menos competencia para arrancar.

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