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De hecho, en más formas de las que podría pensar, la inversión en bienes raíces refleja la inversión en acciones y bonos. Para ambos, sus objetivos son los ingresos a corto plazo y las ganancias de capital a largo plazo.
Una propiedad de alquiler cuidadosamente seleccionada, mantenida y administrada adecuadamente puede proporcionar tres cosas que todos los inversores buscan:
Cuando invierte en una propiedad de alquiler, sus ingresos a corto plazo provienen del alquiler en lugar de dividendos trimestrales o pagos de intereses. Y sus ganancias de capital provienen del aumento en el precio de la propiedad que posee, en lugar del aumento en el precio de las acciones.
Eso no quiere decir que no haya grandes diferencias. Y no estamos diciendo que su cartera solo deba incluir activos bursátiles o solo bienes raíces. La investigación muestra que las carteras variadas son mucho mejores con el tiempo. Invertir en el mercado de valores es generalmente mucho más pasivo. También puede consumir menos tiempo y ser más intensivo en investigación que la inversión en bienes raíces.
Sin embargo, he descubierto que adoptar un enfoque de inversión más activo trae mayores recompensas. Para mí, es más satisfactorio poseer propiedades tangibles que acciones que aparecen como números en un estado de cuenta mensual.
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Elegir una propiedad de alquiler
Mucha gente “cae” en ser dueño de una propiedad de alquiler. Pueden comprar una propiedad cuando son solteros, luego casarse, vivir juntos y, en lugar de vender la casa adicional, decidir alquilarla. O heredan una casa de sus padres y la alquilan en lugar de venderla directamente.
A menudo, estas no son situaciones de alquiler ideales por algunas razones. La razón principal es que los números no funcionan. Eso es porque la planificación siempre es mejor que caer en casi todas las situaciones de la vida.
Si no compra la propiedad como una inversión con el propósito específico de obtener ingresos por alquiler y/o apreciación del capital, probablemente no sea una gran inversión en bienes raíces.
Digamos que no estás en una de estas situaciones. En cambio, le gustaría comprar y alquilar una propiedad como inversión.
El rendimiento es mejor que la ubicación
¿Qué hace que una propiedad de alquiler sea una buena inversión? Es posible que haya escuchado que la inversión inmobiliaria tiene que ver con «ubicación, ubicación, ubicación». Y eso es ciertamente cierto con la inversión en propiedades de alquiler. Quiere un alquiler adecuado para un gran grupo de inquilinos confiables que pueden pagar el alquiler y están buscando una vivienda.
Tan importante como es la ubicación, es tan fácil perder dinero en una propiedad en una excelente ubicación como perder dinero en una propiedad en la escoria de la ciudad. La localización por sí sola es solo una parte del éxito.
Lo importante es que los números funcionen. Quiere asegurarse de que su propiedad tenga un flujo de caja positivo. Debe calcular con precisión los ingresos y gastos de alquiler. Esto se llama “ingresos netos de alquiler”.
¿Qué es el ingreso neto por alquiler?
En su forma más simple, los ingresos netos por alquiler son la versión inmobiliaria del ROI (retorno de la inversión) que buscaría obtener de cualquier inversión. Se calcula de la siguiente manera:
Ingreso neto del alquiler = (Ingreso neto del alquiler ÷ Costo total de propiedad) x 100
Debe calcular, o hacer una estimación muy precisa, del costo total de propiedad y los ingresos netos por alquiler para llegar a los ingresos netos por alquiler. Entonces, ¿qué entra en estos números?
Aquí están los detalles de una de mis propiedades que se han alquilado por casi un año:
| Detalles de la propiedad Cedar Barn Way | |
|---|---|
| precio de compra | $115,000 |
| costos finales | $2,837 |
| costos de rehabilitación | $21,432 |
| COSTO TOTAL DE LA PROPIEDAD | $139,269 |
| renta anual | 20.700 dólares estadounidenses |
| vacante presupuestada | $1,725 |
| gastos presupuestados | $862 |
| Impuestos anuales y seguro | $1,625 |
| INGRESO NETO POR ALQUILER | $16,488 |
| INGRESO NETO POR ALQUILER | 11,8% |
Su costo total de propiedad debe incluir todos los gastos de bolsillo para preparar la mudanza de la propiedad para los inquilinos. Ese sería el precio de compra, los costos de cierre, los costos de financiamiento si obtuvo un préstamo, el costo de las tarifas de licencia y alquiler y los costos de publicidad. Todos los costos deben ser contabilizados.
Del mismo modo, debe conocer sus ingresos anuales de alquiler y todos sus costos para marcar la diferencia. Este es su ingreso neto de alquiler.
Los costos típicos provienen del mantenimiento, las tarifas de administración de la propiedad, los impuestos, el seguro, los gastos de desocupación (presupuesto para los meses en que la propiedad no se puede alquilar) y los servicios públicos mensuales (si su contrato de arrendamiento no establece que los inquilinos paguen). Asegúrese de los ingresos totales por alquiler menos todos los gastos de mantenimiento de su activo y la producción de esos ingresos.
Evita errores de principiante
Ser sorprendido por costos no presupuestados es un error de principiante. En el caso de esta propiedad, notará que tengo presupuestado para desocupación y mantenimiento. Pero no incurrí en ninguno de esos costos en el primer año porque 1) los inquilinos fueron cuidadosamente seleccionados y firmaron un contrato de arrendamiento de un año y 2) se colocaron nuevos electrodomésticos con garantía en la propiedad como parte del proceso de remodelación.
Así que mis ingresos netos por alquiler de esta propiedad fueron del 11,8 %. (Ingreso anual por alquiler de $16,488 ÷ Costo total de propiedad de $139,269).
Lo bueno de conocer sus ingresos netos por alquiler es que le permite comparar propiedades entre sí. Para que pueda encontrar la mejor oferta antes de comprar. Incluso le permite comparar sus rendimientos inmobiliarios estimados con el rendimiento esperado de otras opciones de inversión, como acciones y bonos.
¿Y el aprecio?
Durante años, muchos pensaron que las propiedades solo aumentaban de valor. El colapso inmobiliario de 2008-2010 aportó una dosis de realidad a ese pensamiento. Pero incluso en esta burbuja, hubo propiedades residenciales en todo el país que mantuvieron su valor e incluso fueron valoradas.
Las propiedades cuidadosamente elegidas tienen un valor real que no desaparece.
La perspectiva de apreciación del capital es una gran parte de mi proceso de selección de propiedades, pero no confío en ella para que mis números funcionen. Los mercados son volubles y los precios suben y bajan. Y si lo piensas bien, el precio de mercado de la vivienda solo importa cuando quieres venderla.
Por supuesto, observo los cambios en los valores de mercado como lo haría con cualquier otra inversión para ver si tiene más sentido continuar alquilando o vendiendo para obtener ganancias. La propiedad de Cedar Barn Way se compró por debajo del valor de mercado porque era una ejecución hipotecaria y necesitaba trabajo.
Hasta ahora parece una buena inversión. Hoy, propiedades comparables en el área se venden por alrededor de $185,000. Si decido vender y obtengo este precio de venta y deduzco el 8% de los costos de venta, mi ganancia sería de aproximadamente $30,000. No fue mi mejor trato hasta ahora, pero no fue un mal retorno de una inversión de $140,000.
Ventajas fiscales del alquiler
El alquiler de bienes raíces también tiene algunas ventajas fiscales que otras opciones de inversión no tienen. Analizamos dos de las tres cosas que todo inversor espera lograr: ingresos y revalorización del capital. El tercero son las ventajas fiscales. La inversión inmobiliaria tiene una ventaja fiscal única. Básicamente, puede obtener una exención de impuestos por el deterioro de su hogar con el tiempo. Hay un poco más de eso, que puedes leer aquí.
Comprar una propiedad de alquiler es solo el comienzo
Si una propiedad de alquiler tiene sentido para usted, ¡esto es solo el comienzo! Los bienes raíces no son fáciles y tendrá que investigar mucho antes de comprometerse con ellos. Además, está el precio del mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y la molestia de tratar con los inquilinos. Al final, puede ser un proceso muy gratificante y una gran adición a su cartera de inversiones.
Si está buscando una manera fácil de comenzar a invertir en propiedades de alquiler, consulte Techo. Esta plataforma de inversión le permite comprar propiedades llave en mano preaprobadas que son atendidas por administradores de propiedades certificados.