Revisión del marco: inversión inmobiliaria basada en datos

El Marco de puesta en marcha de inversiones inmobiliarias ofrece a los inversores acreditados acceso directo a la inversión en bienes raíces comerciales.

La empresa aprovecha las ventajas fiscales de invertir en la zona de oportunidad. También adopta un enfoque basado en datos para encontrar oportunidades inmobiliarias y respalda su tecnología como un medio para interrumpir el mercado tradicional de financiación colectiva.

Pero gran parte de la atención de los medios en torno al Marco se ha centrado en sus fundadores y su conexión con la Casa Blanca. Y con altos mínimos de inversión y pocas opciones para elegir, es poco probable que sea su mejor opción para agregar bienes raíces a su cartera.

Estructura de pros y contras.

¿Qué es el marco?

Cadres es una plataforma de inversión en bienes raíces comerciales que comenzó en 2014. La compañía fue fundada por Ryan Williams y es conocida por su fondo de zona de oportunidad que tiene como objetivo invertir en zonas de bajos ingresos para aprovechar los beneficios fiscales luego de cambios en Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017.

Pero Cadre también es conocido por sus primeras conexiones con Jared Kushner, un exasesor principal del 45° presidente Donald Trump.

Kushner fue un inversionista en etapa inicial en Executive, y Joshua Kushner, el hermano de Jared, hasta ayudó a encontrar Frame. Ambos hermanos Kushner terminaron con roles de consultoría, pero la conexión con la Casa Blanca generó preocupaciones sobre posibles conflictos de intereses con Cadre recaudando dinero de inversionistas extranjeros. Este conflicto llevó a Jared Kushner a planear deshacerse de Frame antes posponer tu decisión debido a covid.

Para ser claros, Cadre es una plataforma de inversión inmobiliaria legítima que busca desafiar a las empresas de crowdfunding y aprovechar las zonas de oportunidad para generar altos rendimientos. Pero los inversores deben saber que gran parte de la atención de los medios en torno al Marco se ha centrado en los posibles conflictos de intereses y cómo eso afecta el futuro de la empresa.

¿Cómo funciona el marco?

Executive invierte en una cartera de viviendas multifamiliares, espacios industriales, edificios de oficinas y hoteles. Y, como se mencionó, la empresa se enfoca principalmente en inversiones en zonas de oportunidad.

Según su sitio web, las zonas de oportunidad “Estos son sectores censales de bajos ingresos designados por el gobierno estatal y federal. Las inversiones que califican en estos sectores pueden ser elegibles para un tratamiento fiscal preferencial si se realizan a través de ganancias de capital existentes. ”

La idea detrás de las zonas de oportunidad es fomentar el desarrollo económico en áreas menos prósperas. Y los inversores también pueden obtener importantes exenciones fiscales, como aplazamientos de ganancias de capital. Esto es parte de cómo el Marco planea generar rendimientos significativos para los inversores..

La otra estrategia que utiliza Framework para intentar revolucionar el mercado del crowdfunding son los datos y la tecnología. La empresa estrés cómo se ve una empresa de inversión inmobiliaria «basada en datos». Específicamente, Cadre tiene su propio equipo de ciencia de datos y busca superar a la competencia. Dice:

“Al aprovechar los conjuntos de datos tradicionales, alternativos y patentados, podemos complementar la estrategia de inversión inmobiliaria tradicional con métodos cuantitativos avanzados y técnicas de aprendizaje automático que han transformado otras áreas de las finanzas”.

¿Es todo esto jerga o hay algo detrás de los datos?

Común tasa histórica de retorno reportada de 18.6%, parece que el modelo Framework está funcionando. Pero todavía existen algunas preocupaciones con respecto a las opciones de inversión y la liquidez que los inversores potenciales deben tener en cuenta.

Estructura de opciones de inversión

El Marco tiene dos productos principales para los inversores: un mercado transacción por transacción y su propio fondo de acceso directo. También existe un mercado secundario para la compra y venta de acciones.

Vea cómo funciona cada opción de inversión.

Inversión por transacción

El mercado de comercio por comercio de Cadre es similar a las plataformas de inversión como CrowdStreet y le permite invertir en activos inmobiliarios comerciales individuales.

Cadre todavía se encuentra en las primeras etapas en comparación con los jugadores más grandes en el espacio. En el momento de escribir este artículo, ha adquirido más de 40 empresas en 24 mercados. Como se mencionó, esto incluye activos inmobiliarios comerciales tales como viviendas multifamiliares, oficinas y hoteles.

Hay una inversión mínima de $ 50,000 para negocios directos. Debe registrarse en Executive con su correo electrónico, nombre y número de teléfono para ver los listados. Framework también verifica su cuenta, lo que puede demorar uno o dos días hábiles.

Las ofertas incluyen información sobre el precio de compra, el capital total y el tipo de objetivo de inversión. El marco describe cuatro objetivos de inversión diferentes, al igual que su competidor CrowdStreet. Estos objetivos incluyen:

• Básico: Viviendas de alta ocupación en mercados primarios. Menor riesgo general de inversión y objetivo de tasa interna de retorno (TIR) ​​neta de 6-8%.
• Núcleo más: Propiedades de alta ocupación en mercados secundarios con flujo de caja estable. Estos ofrecen un riesgo bajo pero un potencial alcista ligeramente mayor y tienen una TIR objetivo de 8-10%.
• agregar valores: Esta es una categoría de riesgo de nivel medio e incluye activos que requieren mejoras para ayudar con la valoración. La TIR objetivo es 10-12%.
• oportunista: Esta es la categoría de objetivo de inversión más riesgosa e incluye proyectos de desarrollo de base y propiedades de menor flujo de efectivo. La TIR objetivo es del 12 % o superior.

Una vez más, todo se remonta al enfoque basado en datos y la tecnología patentada de Framework. La compañía ciertamente ha mostrado fuertes rendimientos históricos, así que haga lo que quiera.

En el momento de escribir este artículo, hay cinco ofertas directas disponibles. Esto es significativamente más bajo que mercados como calle multitud que generalmente tiene docenas de ofertas abiertas en un momento dado.

Estructura del Fondo de Acceso Directo

La forma más popular de invertir con Framework solía ser su fondo de acceso directo. Sin embargo, este fondo cerró en marzo de 2022.

Este fondo tenía una inversión mínima de $25,000 y ofrecía una cartera más diversificada de 12 a 15 inversiones. En concreto, el fondo invirtió un 50% en viviendas multifamiliares y un 50% en oficinas. Frame también tenía una máscara en el juego y apuntaba a un 10-12% de retorno a través de un enfoque de «valor agregado».

El fondo cerró solo con seis activos, lo que representa aproximadamente el 50% del número objetivo de activos para el fondo. Es lamentable que el fondo no esté disponibles ya que esto elimina la diversificación de la mesa. Para los inversores que buscan invertir en REIT o fondos comerciales, opciones como calle multitud y Recopilación actualmente son superiores a Frame.

Marco de requisitos de inversión

La estructura está abierta solo a inversores acreditados. Y desde que cerró su fondo, la inversión mínima ahora es de $50,000 para inversiones por transacción..

Hay diferentes formas de convertirse en un inversor acreditado:

• Tener un valor neto de más de $1 millón solo o con un cónyuge O
• Ganar más de $200,000 en ingresos (o $300,000 con un cónyuge) en los dos años anteriores y tener la misma expectativa de ingresos para el año en curso

Un requisito de inversión mínima de $ 50,000 es elevado y una desventaja para Frame. Esto es especialmente cierto porque a los competidores les gusta calle multitudque también es para inversionistas acreditados, tiene un requisito mínimo de $25,000.

Liquidez

Una desventaja de invertir en bienes raíces frente a invertir en acciones o ETF es que las inversiones suelen ser muy ilíquidas. En otras palabras, los bienes raíces son más difíciles de convertir en efectivo en un corto período de tiempo.

Sin embargo, Cadre tiene un mercado secundario donde los inversores pueden crear órdenes de venta seis meses después de la fecha de adquisición de un activo. En tu Pagina de soportedice Quadro «esperanza» es cómo funcionará la ventana de venta. También dice que «esperamos que estas ventanas ocurran durante aproximadamente 2 semanas a la mitad de cada trimestre».

Framework usa este lenguaje porque en realidad no garantiza liquidez. En su lugar, se reserva el derecho de impedir que los inversores pongan a la venta activos. Los ejemplos de eventos que pueden llevar a este escenario incluyen ventas iniciadas a nivel de propiedad, desastres naturales y socios que restringen las ventas para cumplir con las regulaciones fiscales.

En resumen, depende de muchos factores si puede descargar activos del Framework o no. Así que tenga en cuenta este riesgo de liquidez. Los vendedores también pagan una tarifa del 1,5 % en las ventas del mercado secundario y los compradores pagan una tarifa del 3,25 %.

Estructuras de precios y tarifas

Framework no cobra tarifas de cuenta mensuales ni tarifas directas por unirse a la plataforma. Sin embargo, los inversores pagan varias tarifas de transacción y tarifas anuales de gestión de activos:

• tarifa de transacción: Usualmente 1.0%
• Tarifas anuales de gestión de activos: Usualmente 1.5% del capital del inversionista cuando se financia un proyecto

La comisión anual de gestión de activos se deduce del flujo de caja distribuible. El marco también establece que debe revisar el Acuerdo de asesoramiento de inversiones específico para obtener un desglose completo de las tarifas de cada proyecto, ya que las tarifas pueden variar.

La estructura es una buena inversión – rendimiento histórico

Frame es un jugador menor en el abarrotado espacio de crowdfunding inmobiliario. Pero tiene rendimientos históricamente altos, aunque con una pequeña cantidad de transacciones completadas.

Al momento de escribir este artículo, el Marco tiene 9 inversiones totalmente realizadas. Así es como se desglosa su historial:

• Valor de transacción de la propiedad: $4.7+ trillones.
• Distribuciones brutas a inversores: $292+ millones.
• Tasa de rendimiento histórica: 18,6%.

Esta es una tasa de retorno promedio más alta que muchos competidores como Recopilación y magnate inmobiliario. Pero recuerde, Framework tiene un historial más limitado para trabajar. Y el rendimiento pasado no es garantía de rendimientos futuros.

Y una vez más, La historia de Cadre hace que algunos inversores cuestionen su relación con los Kushner. A partir de 2013, Kushner Companies presentó documentos de vivienda falsos en Nueva York bajo el Associated Press sacar a los inquilinos de los apartamentos de renta controlada para reemplazarlos con inquilinos que paguen más. Kushner Companies dio la vuelta y vendió tres de estos edificios con una ganancia de casi el 50%.

Eso no debería preocupar a los ejecutivos, excepto a la creciente empresa de bienes raíces FinTech ayudó a cerrar el trato y tenía una participación accionaria en los edificios. Para una startup que buscaba una prueba de concepto y una buena revisión, ¡esto fue definitivamente conveniente!

En general, es difícil saber qué esperar de Frame. Todo esto tiene un modelo basado en datos y tiene un sólido desempeño histórico. Pero la historia de la compañía es confusa.

Alternativas

Cadre es una empresa innovadora y su uso de la zona de oportunidad de inversión es lo que la hace única. Pero con un alto requisito de inversión de $50,000 y opciones de inversión limitadas, no será la opción adecuada para todos los inversores.

Afortunadamente, existen numerosas alternativas de marco acreditadas que están abiertas a inversores acreditados y no acreditados:

Recopilación Es tu mejor opción para invertir en bienes raíces con poco dinero ya que tiene un financiamiento mínimo de $10, además no necesitas ser un inversionista acreditado.

En cuanto a calle multitud, es una mejor alternativa de Framework si desea más selección de mercado y un mínimo de $ 25,000. También es para inversores acreditados, pero recientemente lanzó su propio C-REIT para que pueda obtener una mayor diversificación.

Finalmente, magnate inmobiliario, es otra plataforma de inversión inmobiliaria comercial para inversores acreditados y no acreditados. La inversión mínima de $5,000 también es significativamente menor que la del Cuadro.

Fundrise y RealtyMogul tienen tarifas similares, y la estructura de tarifas de CrowdStreet es similar a Framework y varía según el negocio.

Resultado final

Framework es un jugador más nuevo en un mercado abarrotado. Y si bien tiene uno de los rendimientos históricos más altos en papel, no es la mejor opción para todos los inversores.

El mínimo de $50,000 es alto y el Frame tiene muchas menos opciones de inversión que la mayoría de los competidores debido a su tamaño. La atención negativa o cuestionadora de los medios en torno al historial de financiamiento de la empresa también es preocupante, especialmente porque puede haber afectado los rendimientos históricos.

Nosotros preferimos Recopilación para inversores novatos y calle multitud para inversores acreditados ante el Ejecutivo en este momento. Pero, como siempre, lleve a cabo su propia diligencia debida y explore las ofertas de Cadre para inversiones inmobiliarias comerciales en zonas de oportunidad.