Los REIT no negociados están en los titulares ya que los corredores los presionan por sus altos rendimientos y FINRA investiga las inversiones por sus sólidas afirmaciones. Esto es lo que necesita saber sobre los REIT no negociables antes de considerar una inversión.
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REIT no negociables 101
Se puede hacer mucho de estas inversiones a partir de su nombre. Un REIT es un Fondo de Inversión en Bienes Raíces, o un tipo de vehículo de inversión que compra y posee bienes inmuebles, comerciales o residenciales, para obtener ingresos y apreciación. Un REIT es una entidad con ventajas fiscales que está obligada por ley a pagar el 90% de sus ganancias en forma de distribuciones o dividendos.
A los inversionistas les gustan los REIT por su alto rendimiento (prácticamente todos los rendimientos se devuelven en pagos mensuales, semestrales o anuales) y consistencia. Sin embargo, los REIT no negociables se diferencian de la mayoría de los REIT en que no cotizan en una bolsa pública como el mercado NYSE o NASDAQ. Los REIT no negociables se venden en un mercado secundario sin liquidez entre corredores individuales, lo que significa que pueden ser mucho más difíciles de comprar o vender.
Por qué los REIT no negociables están en las noticias
Debido a que los REIT no cotizados no cotizan en el mercado de valores y están fuera del alcance de la mayoría de los inversionistas institucionales y profesionales, pueden operar de manera muy diferente (a menudo de manera agresiva) a los REIT públicos que están en el punto de mira de los inversionistas de todo el país.
Los REIT no negociables son conocidos por:
- Usar mucho más apalancamiento para hacer inversiones – Mientras que un REIT que cotiza en bolsa puede usar el 50 % del capital del propietario y el 50 % de la deuda para comprar una propiedad, se sabe que los REIT que no cotizan aprovechan proporciones mucho más altas, lo que significa que cualquier caída en los precios de la propiedad o flujos de efectivo del alquiler se extiende a el inversionista
- Rendimiento del capital en distribuciones – Uno de los mejores trucos de marketing son los altos rendimientos. Los REIT no negociables pueden anunciar altos rendimientos anuales, devolviendo el principio de un inversor con cada distribución. Se engaña a los inversores y asesores haciéndoles creer que las distribuciones se ganan y, con el tiempo, todo el capital de REIT se agota, lo que deja al inversor sin nada más que dinero devuelto en el pasado y ya gastado.
- Préstamo para distribuciones – Los REIT no negociables a menudo usaban apalancamiento para pagar distribuciones más grandes. Esto no solo aumenta el riesgo de poseer el REIT a medida que el capital se reemplaza con deuda (piense en ello como refinanciar constantemente su hipoteca para gastar dinero), sino que también reduce la cantidad de dinero que el inversionista tiene trabajando para ellos en el fondo.
- Poca información y perspectivas limitadas – La información lo es todo cuando se trata de hacer una buena inversión. Los REIT que no cotizan generalmente divulgan poca o ninguna información a los inversionistas privados en comparación con los registros públicos requeridos para los REIT que cotizan en bolsa. Además, a diferencia de los REIT que cotizan en bolsa, solo hay un grupo muy pequeño de inversores para realizar la debida diligencia colectiva sobre sus inversiones.
- Dificultad para vender – Por su propia naturaleza, los REIT no negociables pueden ser difíciles o costosos de vender, ya que se venden sin receta entre corredores, no en ninguna bolsa importante. Vender una posición puede llevar semanas o meses, requerir que pague una gran comisión a un corredor u obligar al vendedor a descontar significativamente su inversión para realizar la venta.
- Rendimientos más altos que los REIT públicos – Los inversores sofisticados con experiencia en finanzas o contabilidad pueden encontrar mayores rendimientos en los REIT no negociados, ya que la información limitada y la falta de liquidez brindan oportunidades para descubrimientos de «diamante en bruto». Por supuesto, para los inversionistas con poca o ninguna experiencia en inversiones, los REIT no negociables se utilizaron para encontrar dólares de inversión para proyectos y carteras de bienes raíces que nunca atraerían la atención de los inversionistas profesionales.
¿Debería invertir en un REIT no negociable?
El 99% de los inversores deberían evitar por completo los REIT no negociables. No solo hay muchos REIT públicos de alto rendimiento en el mercado, sino que también son más líquidos, más transparentes y más diversificados que un REIT no cotizado.
Si está interesado en invertir en un REIT no negociable, asegúrese de saber:
- Qué hay en el trato para su corredor. Los REIT no negociables pueden generar grandes comisiones para los corredores que venden unidades a los clientes.
- Informes financieros de la empresa, así como un historial de gestión de la empresa. Esto debería estar en cualquier prospecto.
- Prueba de propiedad de cada propiedad y cierta familiaridad con la propiedad en cuestión. Así como no lanzaría un dardo a los anuncios clasificados para comprar una propiedad de alquiler, tampoco debería invertir en un REIT no negociable sin saber lo que posee.
- Una comprensión de los riesgos de invertir en un REIT ilíquido que puede o no proporcionar rendimientos para los inversores. Los REIT no negociados son sustancialmente más riesgosos que los REIT públicos en su conjunto.
Si usted es banquero o contador durante el día, un REIT no negociable puede ser una inversión comercial interesante. Si no puede reclamar finanzas o contabilidad como su pasado favorito, se debe descartar un REIT no negociable para inversiones que se entiendan más fácilmente y se investiguen mejor. Los REIT que cotizan en bolsa deberían ser el primer punto de partida para las alternativas.