La mayoría de los asesores financieros le dirán que necesita una cartera diversificada, que incluya bienes raíces, para capear los altibajos del mercado de valores. Sin embargo, comprar, poseer y administrar bienes raíces no es la forma en que la mayoría de los inversores logran este objetivo.
En cambio, los inversores inteligentes utilizan una estrategia pasiva para invertir en un tipo de fondo de inversión en bienes raíces llamado Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT). Commercial REIT es una firma de inversión especializada creada para poseer, operar y financiar bienes raíces comerciales.
Este tipo de REIT reúne dinero de muchos inversores. Invierte en propiedades utilizadas principalmente para negocios, como hoteles, tiendas minoristas, oficinas, centros de atención médica, autoalmacenamiento, edificios industriales y almacenes. A través de la distribución de los pagos de alquiler de los arrendamientos de bienes raíces, el REIT genera un flujo de ingresos constante y confiable para los inversores.
Si bien muchos REIT se especializan en una forma de bienes raíces comerciales, puede lograr una diversificación más amplia comprando acciones de fondos mutuos REIT y ETF en lugar de invertir en REIT individuales.
Leer más >>> Cómo Crear Riqueza Invirtiendo en Bienes Raíces
Contenidos
la versión corta
- Los REIT comerciales son un tipo de fondo de inversión en bienes raíces que permite a los inversionistas invertir en bienes raíces comerciales que, de otro modo, podrían haber sido muy costosos.
- Hay varios pros (como dividendos constantes) y contras (como que no se puede ganar dinero con la apreciación) en este tipo de inversión.
- Si está buscando invertir en bienes raíces comerciales pero no quiere comprar una propiedad directamente, un REIT comercial puede proporcionar una diversificación más rápida con requisitos de capital más bajos.
Cómo funcionan los REIT
Los REIT pueden contener propiedades de oficinas, minoristas, industriales y multifamiliares (complejos residenciales como edificios de apartamentos). Los inversores compran y mantienen propiedades de inversión comercial con dos propósitos principales: obtener un rendimiento a través de los ingresos por alquiler y ganar dinero con la apreciación de la propiedad durante el tiempo que se mantiene el activo.
El Congreso creó REIT en 1960. Estos vehículos especiales de inversión han hecho que los bienes raíces comerciales sean más accesibles para los inversionistas comunes. Antes de eso, la inversión en bienes raíces comerciales estaba limitada a instituciones y personas adineradas porque se necesitaba mucho capital para poseer y administrar estas propiedades.
Como clase particular de valores regulados, los REIT deben cumplir con ciertos IRS estándar lo que ayuda a mitigar el riesgo de los inversores. A continuación se presentan algunos de los requisitos:
- Devolver un mínimo del 90% de la renta imponible en forma de dividendos a los accionistas cada año
- Recibir al menos el 75 % de los ingresos brutos de actividades inmobiliarias en el REIT, como el cobro de alquileres y pagos de intereses sobre hipotecas que financian los bienes inmuebles que se mantienen en el REIT
- Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces
- Tener un mínimo de 100 accionistas después del primer año de creación
- No tener más del 50% de las acciones en poder de cinco o menos personas durante la última mitad del ejercicio fiscal
Cómo invertir en REIT comerciales
Los REIT comerciales se dividen en categorías principales: negociables y no negociables. He aquí un vistazo rápido a cómo invertir en ambos tipos:
REIT comerciales negociados
Comprar acciones en REIT que cotizan en bolsa es tan simple como comprar acciones en un fondo mutuo. Todo lo que necesita es una cuenta de corretaje y suficiente dinero para comprar al menos una acción. Como tales, son muy accesibles para cualquier inversor, son muy líquidos y requieren una inversión mínima relativamente baja.
REIT comerciales no negociados
REIT no negociables también son inversiones atractivas que a menudo están más especializadas por ubicación y tipo de activo y requieren una inversión mínima más alta. Estos son algunos de los REIT comerciales más grandes:
- Orion Office REIT (ONL) posee y administra una cartera diversa de edificios de oficinas y oficinas centrales de la compañía. Se alquilan principalmente en régimen de arrendamiento neto de un solo inquilino y se encuentran en los mercados suburbanos de los EE. UU.
- Almacenamiento público (PSA) posee y opera más de 2700 instalaciones de autoalmacenamiento en 39 estados, con más de 190 millones de pies cuadrados rentables de espacio de almacenamiento. A través de participaciones accionarias, también tiene exposición al mercado de autoalmacenamiento europeo y 29 millones de pies cuadrados rentables netos adicionales de espacio comercial en EE. UU. a través de PS Business Parks.
- Propiedades residenciales de capital (EQR) es el REIT de apartamentos más grande de EE. UU. A fines de 2021, EQR poseía o tenía inversiones en 310 propiedades con aproximadamente 80,407 unidades de apartamentos.
Varios plataformas de crowdfunding inmobiliario ahora también ofrecen REIT comerciales no negociables. Aquí hay unos ejemplos:
- Recopilación ahora tiene una docena de REIT, cada uno de los cuales incluye una porción significativa de bienes raíces comerciales. La inversión mínima con Fundrise es de $10 y la comisión de gestión anual es del 1%.
- magnate inmobiliario posee dos REIT, los cuales invierten exclusivamente en bienes raíces comerciales. La inversión mínima para Realty Mogul REITS es de $ 5,000 y las tarifas varían del 1% al 1.25%.
- En 2022, calle multitud anunció el lanzamiento de su propio REIT comercial, llamado C-REIT. La inversión mínima para C-REIT es de $ 25,000 y parece que los inversores estarán sujetos a una tarifa de administración del 1,50%, así como a una tarifa de servicio del 0,50%.
Ventajas y desventajas de los REIT comerciales
profesionales
- Ingresos pasivos: Los REIT ofrecen una forma conveniente de invertir en bienes raíces comerciales de una manera verdaderamente pasiva. No necesita comprar ni administrar ninguna propiedad usted mismo.
- Dividendos fijos: El requisito del IRS de que los REIT distribuyan el 90% de sus ganancias significa que los dividendos estables y confiables son la recompensa del inversor. Muchos REIT tienen un historial de pago de dividendos grandes y crecientes año tras año.
- Liquidez: Los bienes inmuebles como clase de activo son en su mayoría ilíquidos, pero los REIT funcionan como fondos mutuos y ofrecen una liquidez conveniente y rápida si alguna vez necesita salir.
- Baja volatilidad: Los REIT pueden actuar como un amortiguador contra los altibajos de otras clases de activos, como las acciones.
- Inversión mínima más baja: Para comprar una propiedad comercial, es posible que necesite cientos de miles de dólares para comprar y administrar el activo. La inversión mínima típica en un REIT público y comercial es de $250.
- Diversificación inmobiliaria: Las inversiones mínimas bajas hacen que la diversificación sea asequible porque puede comprar acciones de muchos REIT invertidos en diferentes activos comerciales, en lugar de solo un REIT.
idiotas
- Beneficios de apreciación de propiedad limitados o nulos transferidos a los inversores: Si bien los pagos regulares de dividendos están prácticamente garantizados, los inversores REIT pueden no beneficiarse de la revalorización del capital de los activos mantenidos.
- La inversión mínima puede ser alta: Algunos REIT no negociables requieren $25,000 o más para participar.
- Riesgo de deuda: Los REIT, debido a que poseen grandes propiedades, generalmente tienen grandes cantidades de deuda. La deuda puede ser riesgosa, especialmente si las tasas de interés aumentan. Sin embargo, con los REIT comerciales bien administrados, este riesgo se mitiga en gran medida mediante arrendamientos a largo plazo que producen ingresos de alquiler predecibles y estables para el REIT.
la línea de fondo
Los bienes raíces comerciales requieren mucho capital para comprar y mantener. Esto solía limitar la clase de activos a individuos de alto patrimonio neto y grandes inversores institucionales. Pero los REIT brindan una manera para que los pequeños inversionistas individuales agreguen propiedades inmobiliarias a su cartera de inversiones general sin comprar, mantener o administrar bienes inmuebles.
Los REIT deben cumplir con las reglamentaciones y prácticas comerciales específicas del IRS que protegen a los inversionistas para que no se aprovechen de ellos. Al igual que muchas opciones de inversión que se negocian en las principales bolsas, los REIT comerciales ofrecen los beneficios de liquidez, dividendos, diversificación y una inversión mínima baja. Para determinar si la inversión REIT comercial es adecuada para usted, considere su estrategia de inversión general y su cartera de inversiones específica.
Lectura adicional: