¿Qué es y cómo empezar?

Cuando piensa en invertir en bienes raíces, puede pensar en administrar un pequeño negocio de alquiler como propietario. O tal vez estés pensando en involucrarte en algo como hospedaje de Airbnb o invasiones de casas para empezar.

Pero si alguna vez ha gestionado un alquiler o conoce a alguien que lo haya hecho, probablemente sepa que puede tener algunos contratiempos. E incluso si un negocio de alquiler funciona sin problemas y tiene excelentes inquilinos, aún es mucho trabajo administrar una o más propiedades y realizar un seguimiento del mantenimiento.

Afortunadamente, no todos los tipos de inversiones inmobiliarias necesitan ser tan activos. De hecho, existen varias estrategias de inversión inmobiliaria fiables y pasivas que puede utilizar para generar ingresos sin tener que gestionar activamente las propiedades.

¿Qué es la inversión inmobiliaria pasiva?

La inversión inmobiliaria pasiva consiste en generar ingresos a partir de propiedades inmobiliarias sin tener que gestionarlas activamente.. Los propietarios suelen lograr esto mediante la subcontratación de las responsabilidades de gestión de la propiedad a empresas profesionales. Pero también puede explorar opciones de inversión completamente pasivas como crowdfunding o REIT, que trataré a continuación.

El objetivo de este estilo de inversión es seguir cosechando los beneficios de los bienes raíces, como un flujo de efectivo estable y una posible apreciación de la propiedad, sin tener que perder su tiempo. Y aunque los bienes raíces a veces requieren un trabajo inicial, es muy posible convertir su inversión en un negocio semi o totalmente pasivo.

Cómo empezar con la inversión inmobiliaria pasiva

Hay varias formas de agregar bienes raíces a su cartera de inversiones mientras mantiene las cosas pasivas. Algunos métodos requieren más capital y trabajo inicial que otros. Sin embargo, las siguientes estrategias pueden convertirse en inversiones completamente pasivas o en su mayoría pasivas.

1. Utiliza el crowdfunding inmobiliario

Una de las formas más sencillas de iniciar la inversión pasiva en bienes raíces es utilizar sitios de crowdfunding. Estas plataformas agrupan el dinero de los inversores para comprar bienes inmuebles comerciales y residenciales que generan ingresos. Como accionista, usted gana distribuciones en efectivo de sus ingresos por alquiler, y también puede ganar del aumento de los precios de las propiedades y de una eventual venta.

Nos gustan las plataformas de crowdfunding de Investor Junkie, ya que son una forma fácil de invertir en bienes raíces para principiantes. De hecho, muchas plataformas no requieren que seas un inversor acreditado para participar. Y los mínimos de inversión pueden ser tan bajos como $10.

Fundrise es un excelente punto de partida debido a la baja inversión mínima y la baja tarifa anual. Pero RealtyMogul y Streitwise también le permiten agregar bienes raíces a su cartera sin necesidad de millones de dólares.

Y el crowdfunding es una inversión completamente pasiva. Estas empresas trabajan con su propia red de administradores de propiedades para encontrar y administrar inquilinos. Lo único de lo que los inversores deben preocuparse es cuándo se pagan las distribuciones y, finalmente, el retiro de efectivo.

2. Trabaje con un administrador de propiedades

Otra opción de inversión inmobiliaria pasiva que puede explorar es administrar su negocio de alquiler a través de una empresa de administración de propiedades. En otras palabras, puedes convertirte en propietario y comprar alquileres unifamiliares o incluso viviendas multifamiliares si tienes suficiente capital. Pero puede subcontratar la administración de su inquilino y propiedad a una empresa local de administración de propiedades para que se encargue del trabajo activo.

La ventaja de esta estrategia es que obtiene intereses de propiedad sin tener que administrarlos activamente. Sin embargo, la desventaja es que debe pagarle a un administrador de propiedades para que administre su negocio por usted.

Según Roofstock, los administradores de propiedades generalmente cobran una tarifa de instalación única y tarifas de administración continuas. Por lo general, esta tarifa de administración es de alrededor del 10% de la renta mensual.. Las empresas de administración de propiedades también cobran varias tarifas de arrendamiento si necesitan encontrar nuevos inquilinos, tarifas de renovación de arrendamiento e incluso tarifas de mantenimiento.

Esto puede volverse costoso rápidamente, por lo que es importante comprender el flujo de efectivo de su propiedad, el margen de ganancias y cuánto puede gastar en una administración profesional. Pero si las matemáticas funcionan, esta estrategia puede crear una inversión inmobiliaria pasiva que también le permite aprovechar el capital.

También puede comprar propiedades unifamiliares a través de Roofstock y trabajar con su equipo de administradores de propiedades para lograr una solución de servicio completo. Nuestra revisión de Roofstock explica cómo funciona la plataforma y sus ventajas y desventajas.

3. Invertir en REIT

Los REIT, que significan fondos de inversión en bienes raíces, son otro vehículo pasivo de inversión en bienes raíces similar al crowdfunding. Un REIT es una empresa que posee y opera bienes inmuebles que generan ingresos. Por ley, los REIT deben pagar al menos el 90 % de la renta imponible a los accionistas en forma de dividendos, lo que los convierte en una atractiva inversión generadora de ingresos..

También hay varios tipos de REIT que puede explorar. Por ejemplo, los REIT pueden centrarse en diferentes industrias, como la atención médica o el comercio minorista. También existen REIT residenciales y comerciales que invierten en muy diferentes tipos de propiedades.

La forma más fácil de comenzar a invertir en REIT es buscar REIT que cotizan en bolsa a través de su corredor en línea. Hay una variedad de REIT ETF y fondos mutuos, y también puede invertir en REIT individuales. Algunos REIT no se cotizan en bolsa, pero puede trabajar con corredores individuales o algunos asesores financieros para invertir en REIT que no se negocian.

La principal desventaja de invertir en REIT es que el crecimiento suele ser menor que el de inversiones como acciones de crecimiento, ya que los REIT pagan la mayor parte de sus ingresos como dividendos. Pero es otra estrategia de inversión inmobiliaria pasiva muy popular y simple. Y la falta de liquidez no es un riesgo alto si se apega a los REIT que cotizan en bolsa.

4. Gestiona una oferta pasiva de Airbnb

Después de graduarme de la universidad, pasé un tiempo viviendo en Medellín, Colombia. Durante este tiempo, compartí un apartamento con un hombre de Nueva York que estuvo viajando por América del Sur durante unos meses.

Cuando empezamos a hablar de trabajo y negocios, me dijo que dirigía una red de Airbnbs en Nueva York. Y a pesar de que pasaba meses de viaje, su negocio de Airbnb estaba prosperando desde casa, generando ingresos de alquiler constantes todos los meses.

No podía creerlo en ese momento, pero después de investigar un poco, descubrí que el ajetreo del «Airbnb remoto» es ciertamente muy real. Y es bastante simple en el papel: compra un alquiler de Airbnb en un mercado atractivo, instala algunos sistemas de administración remota y trabaja con un administrador de alquiler para limpiar y administrar la ubicación entre los inquilinos.

Airbnb hace que sea muy fácil administrar su listado y comunicarse con los inquilinos a través de la aplicación. Y si utiliza sistemas como una caja fuerte o un teclado de acceso, los invitados pueden desbloquear su hogar sin que usted tenga que estar allí. Una vez que se van, todo lo que tiene que hacer es pagarle a una empresa de limpieza o al administrador de la propiedad para que tenga la unidad lista para su próximo huésped.

Esta estrategia es la forma en que las personas administran Airbnbs en estados como Arizona, California y Florida mientras viven a miles de kilómetros de distancia.

Personalmente, creo que este sigue siendo un tipo más arriesgado de inversión inmobiliaria pasiva, ya que los daños graves a la propiedad o los problemas no son fáciles de resolver de forma remota. Pero si tiene el tipo de horario en el que tomar un vuelo de última hora no es un problema, tal vez ese riesgo no sea una preocupación tan grande.

Además, debe tener en cuenta las tarifas de alojamiento de Airbnb, los impuestos y las tarifas de limpieza/administración en sus ganancias. Y si no obtiene suficientes reservas cada mes, probablemente esté ganando menos de lo que ganaría con un alquiler a largo plazo para una sola familia. Pero en las zonas turísticas, los Airbnb cobran una prima, por lo que algunos anfitriones se mantienen alejados y compran Airbnb en mercados concurridos.

Pros y contras de la inversión inmobiliaria pasiva

¿Son realistas los ingresos pasivos de bienes raíces?

Ya sea que invierta con plataformas de crowdfunding o a través de REIT, la inversión inmobiliaria pasiva está garantizada. Esta es una de las razones por las que la inversión inmobiliaria fraccionada se ha vuelto tan popular, junto con las bajas barreras de entrada.

En cuanto a la propiedad de unidades de alquiler y la gestión de la externalización, esta estrategia también puede volverse bastante pasiva. Pero creo que es importante conocer sus números para que sus gastos no eliminen su flujo de efectivo positivo. Y si ocurre una emergencia, existe la posibilidad de que pueda convertirse en un administrador activo por un período de tiempo.

En última instancia, hay varias formas de convertir los bienes inmuebles en una inversión pasiva. Solo considere el nivel de compromiso activo versus pasivo que funcione para usted, considere los pros y los contras, y elija un modelo de negocio que sea adecuado para usted.