Incluir bienes raíces como una clase de activo en su cartera de inversiones agrega diversidad para reducir su riesgo de inversión general. Y existen muchas estrategias de inversión inmobiliaria para conseguirlo.
Algunas opciones, como los fondos de inversión en bienes raíces (REIT), son tan pasivas como tener acciones que pagan dividendos. Otros, como la compra y el mantenimiento de propiedades de alquiler para el flujo de caja y la apreciación del capital, requieren una participación activa y una buena cantidad de experiencia para tener éxito.
Personalmente, he descubierto que los resultados de la inversión inmobiliaria activa superan con creces las estrategias más pasivas. Y seamos realistas, poseer y beneficiarse de bienes inmuebles es mucho más emocionante que poseer acciones en papel.
Sin embargo, como cualquier inversión, tener bienes inmuebles en su cartera de inversiones tiene sus pros y sus contras. Es por eso que estoy cubriendo los entresijos de la inversión inmobiliaria para que pueda decidir si es adecuado para usted.
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profesionales de la inversión inmobiliaria
Históricamente, la industria inmobiliaria ha sido una excelente herramienta para generar riqueza. Y hay varias ventajas de invertir en bienes raíces que están detrás de esto.
1. Valorización inmobiliaria a lo largo del tiempo
Las propiedades bien elegidas aprecian su valor con el tiempo, a menudo a una tasa que supera con creces la inflación anual. Sí, hay correcciones ocasionales del mercado y la gente puede comprar el tipo de propiedad equivocado en el momento equivocado. Pero descubrí que siempre existe la posibilidad de comprar una propiedad de calidad con descuento, realizar mejoras para aumentar la equidad y, finalmente, venderla con una ganancia.
Es el equivalente inmobiliario del mantra del mercado de valores de «compra barato, vende caro». Y los bienes raíces siempre tienen un valor intrínseco. Una acción puede caer a cero, pero una propiedad es un activo tangible que siempre tendrá valor derivado tanto de la tierra en bruto como de las «mejoras» (las estructuras de construcción adheridas al suelo).
Y si puede comprar bienes raíces en mercados emergentes, el potencial de crecimiento aumenta aún más.
2. Las propiedades tienen beneficios fiscales exclusivos
Los beneficios fiscales únicos de la industria de bienes raíces permiten a los inversionistas aumentar su riqueza con el tiempo. Además, los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia y el gobierno ofrece beneficios fiscales a los inversores inmobiliarios. Esto incluye tasas de depreciación e impuestos significativamente más bajas sobre las ganancias a largo plazo.
Y, según su nivel de ingresos y su clasificación como inversionista o profesional de bienes raíces, existe una buena posibilidad de que su propiedad de alquiler le proporcione deducciones de impuestos en exceso que puede usar contra sus otros ingresos. El alquiler de propiedades es un negocio, lo que significa que muchos gastos, como los costos de viaje para ver sus propiedades, son gastos deducibles de impuestos para administrar su negocio.
3. Los bienes raíces proporcionan un flujo de efectivo constante
Las propiedades de alquiler pueden proporcionar un flujo constante de ingresos mensuales llamado «flujo de caja». Este es el dinero extra que queda después de pagar todas las facturas. Una vez que su propiedad está configurada, el flujo de efectivo proporciona un ingreso mensual continuo que es en su mayoría pasivo, lo que le permite dedicar su tiempo a construir un negocio, pasar tiempo con la familia o reinvertir en más bienes raíces.
Si desea comprar una propiedad de alquiler y necesita ayuda para descubrir el mercado, puede utilizar un servicio gratuito como InicioLuz para encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar la mejor oferta para usted.
4. Los bienes raíces te permiten usar el apalancamiento
Puede utilizar el poder del apalancamiento para aumentar rápidamente sus propiedades inmobiliarias y acelerar los resultados de creación de riqueza. El apalancamiento es el uso de capital prestado para comprar y/o aumentar el rendimiento potencial de la inversión. El apalancamiento, cuando se usa sabiamente para minimizar el riesgo, es un activo poderoso para la inversión en bienes raíces. Con un préstamo convencional, puede comprar una propiedad de inversión con un pago inicial del 20%.
Entonces, por ejemplo, con una inversión inicial de $ 30,000, tiene la oportunidad de controlar, y obtener todos los beneficios de poseer, un activo por valor de $ 150,000. Hecho con la debida diligencia, puede construir su riqueza exponencialmente utilizando el apalancamiento, especialmente en el mercado de tasas de interés bajas que estamos disfrutando actualmente.
5. No necesitas mucho capital inicial
Si bien puede sorprenderlo, es increíblemente fácil invertir en bienes raíces sin mucho dinero. Esto se debe a la aparición de sitios de crowdfunding que le permiten invertir en bienes raíces generadores de ingresos con un conjunto de otros inversores.
La ventaja del crowdfunding es que puede crear una cartera diversificada de bienes raíces comprando acciones en múltiples REIT y negocios individuales. Y es una inversión completamente pasiva, ya que no eres el administrador de la propiedad.
Las opciones como Fundrise son excelentes para los principiantes debido a la baja tarifa de administración y la inversión mínima de $ 10. E históricamente, Fundrise ha devuelto alrededor del 8-9% a los inversores anualmente. Pero incluso las plataformas de crowdfunding con requisitos mínimos de inversión ligeramente más altos son mucho más fáciles de comenzar que comprar su propio alquiler.
Además, existen sitios de crowdfunding para inversores no acreditados. Y puede explorar aún más opciones como Arrived Homes o HappyNest, que se especializan en acuerdos inmobiliarios residenciales individuales.
6. Los bienes raíces crean equidad
Cuando usa el apalancamiento sabiamente, sus inquilinos esencialmente compran la propiedad por usted. Los ingresos por alquiler pagan su préstamo cada mes y crean capital para usted. Cuando compra una propiedad de alquiler utilizando un hipoteca, tu inquilino es quien paga la cuota de la hipoteca, aumentando así tu patrimonio cada mes. Piense en ello como una cuenta de ahorros que crece automáticamente sin que usted deposite dinero todos los meses.
Hoy puede deber $200,000 en una propiedad de alquiler, pero el próximo año solo debe $195,000 porque el inquilino está haciendo el pago por usted, haciéndolo $5,000 más rico. Treinta años después (o cualquiera que sea el plazo de su préstamo) se paga hasta $0. Usted posee un activo importante que puede vender o continuar alquilando, todo gracias a que su inquilino paga la hipoteca.
7. Los bienes raíces te dan el control
Otra ventaja de invertir en bienes raíces es el control que tiene sobre su activo. De hecho, tiene mucho más control sobre el éxito general de su inversión inmobiliaria que con otras clases de inversión. No puede sentarse en la sala de juntas y tomar decisiones gerenciales que influyan en el valor de las acciones que posee. Pero con la inversión inmobiliaria, usted está a cargo de muchas decisiones.
Puede mitigar el riesgo y hacer crecer su cartera a un ritmo mucho más rápido invirtiendo en bienes raíces. Como inversionista de bienes raíces, tengo el control de mi éxito o fracaso. Cuando quiero encontrar ofertas, puedo apresurarme. En un mercado de alquiler competitivo, empleo estrategias para garantizar que mis propiedades atraigan a los mejores inquilinos. Puedo hacer mejoras estratégicas para aumentar los ingresos por alquiler.
8. El sector inmobiliario proporciona una cobertura contra la inflación
La inflación es la realidad económica en la que los precios suben con el tiempo debido a la disminución del valor del dinero. La tasa de inflación anual varía, pero 2022 fue un año brutal para los mercados y la tasa de inflación.
La inflación erosiona el valor de muchas inversiones. Si su ganancia anual el año pasado en su cartera de acciones fue del 5,5 %, su ganancia real fue solo del 3,9 %, y el poder adquisitivo de su dinero disminuyó a la tasa de inflación.
Históricamente, la inversión inmobiliaria ha seguido la inflación y, en realidad, es una excelente cobertura contra la inflación en muchos casos. A medida que sube el precio de una hogaza de pan, también lo hacen los alquileres y el valor de las propiedades. Lo único que no aumenta es el costo. pago mensual de una hipoteca de tasa fija.
Por lo tanto, a medida que aumentan sus ingresos anuales de alquiler, su costo de propiedad no aumenta. A medida que la inflación aumenta su costo de vida, aumenta su flujo de efectivo. Y la inflación aumenta el valor de la propiedad en sí. Dentro de 10 años, cuando quiera vender, mis propiedades valdrán mucho más de lo que valen ahora.
Contras de la inversión inmobiliaria
La inversión en bienes raíces también tiene algunas desventajas que se deben considerar detenidamente antes de comenzar.
1. Los Bienes Raíces Requieren Dinero
Necesitas dinero para ganar dinero. Olvídate de los gurús que prometen: «Puedes hacerte rico comprando bienes raíces con OPM (Other People’s Money)». Si bien puede comprar acciones con un desembolso mínimo de dinero, la inversión en bienes raíces requiere dinero.
Para comenzar, necesitará un pago inicial más los costos de cierre y dinero para reparar y mejorar la propiedad para maximizar los ingresos por alquiler. Y una vez que sea dueño de la propiedad, habrá gastos continuos como impuestos sobre la propiedad, seguros, pagos de hipoteca y mantenimiento de la propiedad.
Una vez más, puede sortear un poco este inconveniente utilizando la inversión inmobiliaria fraccionada con crowdfunding. Pero una gran desventaja de la inversión en bienes raíces son los requisitos de capital si desea convertirse en propietario de una vivienda.
2. Los bienes raíces toman mucho tiempo
Necesita dedicar tiempo a aprender y administrar sus inversiones inmobiliarias. Hay una curva de aprendizaje y puede perder mucho dinero en bienes raíces si no sabe lo que está haciendo. Además, la gestión activa de sus propiedades de alquiler puede llevar mucho tiempo.
Sin embargo, algunos servicios pueden hacer el «trabajo duro» cuando se trata de administrar su propiedad de alquiler. Roofstock es una plataforma de inversión en línea que le permite comprar propiedades de alquiler llave en mano. Esto significa que si eliges, no tienes que mover un dedo. Los administradores de propiedades certificados del servicio pueden hacer todo el trabajo por usted. Más, propiedades listadas en Techo están preaprobados y ya tienen un flujo de caja positivo.
3. Los bienes inmuebles son una inversión a largo plazo
Los bienes raíces siempre deben comprarse con una estrategia a largo plazo. Está comprando un activo tangible que no puede liquidar rápidamente en efectivo si necesita fondos de emergencia. Se necesita tiempo para vender una propiedad y los costos de transacción son más altos que la venta de acciones.
4. Los bienes raíces pueden ser problemáticos
Los inquilinos pueden causar problemas y costarle dinero y tiempo valioso perdido en la corte. Si es propietario de propiedades de alquiler, su flujo de caja puede sufrir un impacto significativo si termina alquilando a un inquilino que no paga, deja la propiedad en muy mal estado cuando se muda, o ambas cosas.
En Maryland, donde invierto, la ley es muy «amigable para los inquilinos» y debe llevar a un inquilino moroso a los tribunales tres veces antes de solicitar la posesión de su propiedad. Y cuando desaloje, es probable que tenga que desembolsar dinero para reparar el daño que su inquilino descontento le hizo a su propiedad.
5. Los beneficios inmobiliarios no siempre se aplican
En ciertos niveles de ingresos, algunos de los beneficios fiscales ya no se aplican. Antes de asumir que califica para algún beneficio, debe consultar a un profesional de impuestos con experiencia en la industria de bienes raíces.
6. La inversión inmobiliaria tiene riesgos únicos
Los riesgos deben ser entendidos y mitigados tanto como sea posible. Los siguientes son algunos de los riesgos significativos de invertir en bienes raíces:
- Comprar la propiedad equivocada en el momento equivocado
- Mayor responsabilidad por accidentes que puedan ocurrir en su propiedad
- Quedarse atrapado con un «inquilino profesional» que sabe cómo hacer funcionar el sistema legal a su cargo
- Sobreapalancarse. Esta es una trampa en la que caen muchos inversores inmobiliarios. Debe poder realizar los pagos mensuales de su deuda a pesar de las recesiones del mercado, los problemas de los inquilinos, las propiedades vacantes, las reparaciones inesperadas, los costos de mantenimiento y otros gastos que forman parte del negocio de invertir en bienes raíces.
Servicios de crowdfunding inmobiliario como Recopilación y magnate inmobiliario puede responder a muchas de las preguntas planteadas anteriormente. Le recomendamos que los revise primero.
Resultado final
Las principales razones por las que las personas invierten en bienes raíces son:
- diversificar su cartera de inversiones con una clase de activos que no esté directamente correlacionada con el mercado de valores,
- generar ingresos mensuales a partir del flujo de caja del alquiler, y
- beneficiarse de la revalorización del capital a largo plazo.
La inversión activa en bienes raíces no es para todos porque existen obstáculos y riesgos únicos.
Comprar y poseer propiedades de alquiler no va a comenzar a generar riqueza al instante. Los bienes raíces pueden ser una estrategia de creación de riqueza increíblemente poderosa, pero solo si lo haces bien. Debe aprender a encontrar, evaluar y comprar buenas ofertas de bienes raíces. Debe crear un equipo de contratistas, prestamistas, administradores de propiedades y otros profesionales que brinden servicios competentes a precios razonables.
Espero que esta guía sobre los entresijos de la inversión en bienes raíces lo ayude a decidir si esta clase de activos es adecuada para usted.
A medida que crea su cartera de alquiler, puede implementar sistemas que limiten la necesidad de su participación activa. Luego, su riqueza crece de manera constante a través de los ingresos pasivos, el crecimiento del capital a través del pago de la deuda por parte de sus inquilinos y la apreciación del capital a largo plazo. ¡Esto funciona para mi!