Mi esposa y yo fuimos de vacaciones a Disney World hace unos años. La familia lo pasó muy bien y personalmente yo estaba feliz de alejarme del negocio. Nos alojamos en el tiempo compartido de Orange Lake Resort de mis padres, que está justo afuera del parque.
A pesar de haber sido propietario del tiempo compartido durante más de 10 años, esta fue la primera vez que fui allí. El complejo en sí es muy agradable, tiene todas las comodidades y está en una excelente ubicación. Sin embargo, siempre sentí que la compra de mis padres fue una mala decisión. Después de todo, pagaron $10,000 por él, y el mantenimiento ahora cuesta $750 al año.
Mi pregunta es, ¿no sería más barato quedarse en un hotel o alquilar una unidad en el resort para esa semana? La respuesta, lamentablemente, es sí.
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Los tiempos compartidos son planes de vacaciones que han existido en los EE. UU. desde 1969. Hoy en día, es una industria de casi $ 100 mil millones, según Asociación Estadounidense de Desarrollo de Resorts (ARDA). Esto es realmente bastante grande en comparación con el Industria musical de $ 26 mil millones oro $ 9.56 mil millones de Major League Baseball en los ingresos anuales. En 2022, había 1558 resorts de tiempo compartido solo en los EE. UU., con un promedio de 130 unidades por resort.
Un tiempo compartido le otorga la propiedad parcial de una propiedad vacacional. Incluso puede pensar en ello como poseer acciones de alquiler de vacaciones. Usted paga un precio por adelantado para comprar su unidad y luego una tarifa de mantenimiento anual. Esto le da acceso a la propiedad durante un cierto período de tiempo, que suele ser el mismo cada año. Cuando no estás usando el tiempo compartido, otros con intereses similares sí lo están.
El precio de venta promedio de un tiempo compartido de una semana en la actualidad es de aproximadamente $ 23,000, con una tarifa de mantenimiento anual promedio de $ 640 a $ 1,290, según ARDA. La mayoría de los acuerdos de tiempo compartido son contratos indefinidos, lo que significa que está obligado a pagar la tarifa de mantenimiento indefinidamente, lo cual es un gran compromiso financiero.
Si desea utilizar su unidad durante otra semana, debe «depositar» su semana y cambiarla por otro horario o lugar. En el argumento de venta (tuve la desgracia de asistir a uno), el complejo mencionó que ya no ofrecen tiempos compartidos semanales. Ahora es un sistema basado en puntos. Ganas X cantidad de puntos por año cuando compras una unidad y puedes usarla como quieras.
Los puntos se pueden usar para muchas otras cosas: comprar pasajes aéreos, ir a otra ubicación o actualizar a una unidad más grande. Diablos, es como millas de aerolíneas y puntos de tarjetas de crédito. Puede usar sus puntos en tiendas como Best Buy y Bed Bath & Beyond. Genial, puedo comprar ese asiento de inodoro en lugar de irme de vacaciones. Estoy seguro de que, al igual que con los puntos de las tarjetas de crédito, obtendrás un intercambio justo de puntos por dólares.
Como si no pudieras darte cuenta, estoy siendo sarcástico.
No he calculado los números, pero estoy seguro de que las tasas de conversión son horribles. Entonces, al final, están haciendo que incluso una sola semana en un tiempo compartido sea mucho más abstracto que un activo tangible. Vendedor de alta presión, por favor, recuérdame otra vez, ¿cuál es el propósito de ser propietario de un tiempo compartido?
Por qué los tiempos compartidos no son buenas inversiones
Se ha dicho en el poker que si no puedes identificar al chivo expiatorio, eres tú. Esto se aplica a la compra de un tiempo compartido. Los beneficiarios de la transacción son el vendedor y los propietarios del resort. Desafortunadamente, usted está atrapado con una pequeña porción de una unidad que tiene poco o ningún valor de reventa.
Estos son los problemas de ser propietario de un tiempo compartido:
- Existe uno enorme mercado de reventa. A menudo puede recoger unidades por menos de la mitad de lo que pagó originalmente.
- Al igual que un automóvil, un tiempo compartido se deprecia cuando lo “saca del lote” (toma posesión).
- Es raro que un tiempo compartido aumente de valor. De hecho, espere que pierda valor ya que el costo total de su propiedad se ha incrementado para cubrir presentaciones de ventas, incentivos y obsequios.
- Los tiempos compartidos generalmente se le venden cuando está de vacaciones y sus defensas están bajas.
- La mayoría tiene altas tarifas anuales de mantenimiento. En el caso de mis padres, sus tarifas aumentan cada año, más rápido que la tasa de inflación. Por el monto que paga solo en tarifas de mantenimiento (olvídese de la «inversión» inicial), puede quedarse en un hotel de calidad decente durante una semana.
A pesar de estos inconvenientes, la industria sigue atrayendo nuevos propietarios. Pero si realmente quiere invertir en bienes raíces, haga clic aquí para leer nuestra guía. También puedes empezar con los siguientes proveedores de crowdfunding:
En teoría, cuando compra un tiempo compartido, tiene un interés fraccionario en la propiedad en la que se encuentra el alquiler. Pero es importante entender que esto no te da todas las ventajas que normalmente tiene ser dueño de una propiedad.
Para empezar, usted está interesado en la misma unidad que otras personas que participan en el tiempo compartido. Su interés, por tanto, no es la propiedad autónoma. No eres libre de hacer lo que quieras con la unidad.
Por ejemplo, existen límites estrictos sobre cuánto tiempo tiene la ocupación física de la unidad. A diferencia de una casa de vacaciones real, no puede alquilarla por el resto del año cuando no la esté usando para uso personal.
Podemos pensar que un tiempo compartido tiene un interés parcial en una sola propiedad o unidad vacacional. No hay nada como ser dueño de una propiedad de vacaciones definitiva.con los beneficios que vienen como resultado de tenerlo.
ARDA dice que el 13% de los propietarios de tiempos compartidos tienen un ingreso de al menos $100,000. Sin embargo, me parece que el mercado de tiempos compartidos está dirigido a personas sin experiencia financiera. Desafortunadamente, los tiempos compartidos tienden a convertirse en propiedades de vacaciones para personas que no pueden pagar propiedades de vacaciones. Los materiales de venta están hechos para parecer más sobre el brillo y «vivir la buena vida» que sobre el retorno de la inversión. eso es porque hay Está sin retorno.
Si está gastando dinero para el futuro, debe considerarse una inversión. Si no está generando ingresos, es un gasto, puro y simple. Tú Pudo disfrútalo, pero aún así no es una inversión. Haga clic aquí para aprender a invertir.
Por lo general, no es hasta que compra un tiempo compartido que se da cuenta de que hay más personas que buscan venderlos que comprarlos. La probabilidad de recuperar su inversión inicial es muy baja, sin mencionar la recuperación de muchos años de tarifas de mantenimiento.
Hay sitios web que los propietarios de tiempo compartido pueden usar para tratar de vender su propiedad, como RedWeek. Pero cobran una tarifa de listado y una tarifa de membresía anual para usar el sitio, y no hay garantía de que el tiempo compartido se venda.
Y hay una cantidad sustancial de fraude en la industria de reventa. Los estafadores se aprovechan de los propietarios de tiempos compartidos prometiéndoles venderle la propiedad, por una tarifa inicial, y una vez que paga la tarifa, nunca más vuelve a saber de ellos.
Si logra vender el tiempo compartido (y eso nunca es seguro), es probable que solo obtenga una fracción de lo que pagó por él. Hay dos problemas fundamentales a la hora de venderlos:
- Se están construyendo/ofreciendo más todo el tiempo, inundando el mercado y
- Los propietarios actuales los venden para salir de deudas o cuando se dan cuenta de que no es el negocio que pensaban que era cuando lo compraron.
Si todavía piensas que comprar un tiempo compartido es una buena idea y quieres evitar pagar más de lo que vas a vender, compra uno en el mercado secundario. Hay muchos sitios donde puedes comprar un tiempo compartido usado.
Las empresas de tiempo compartido saben que probablemente pueda encontrar opciones más baratas de compradores existentes en sitios como Timeshare Users Group y RedWeek. Por lo tanto, las empresas suelen ofrecer incentivos de cierre y otros beneficios. Pero estos beneficios a menudo no recuperan el dinero que ahorraría comprándole a un propietario. existente.
En mi opinión, es mejor quedarse en un hotel local que comprar un tiempo compartido. Tome el tiempo compartido de mis padres como ejemplo. Pagaron $ 10,000 por la compra inicial, y si agrega la tarifa de mantenimiento de $ 750 por año pagada durante un período de 10 años, hay una inversión total de $ 17,500 en este tiempo compartido.
Durante los últimos 10 años, los tiempos compartidos han proporcionado una estadía de una semana por año, siete días y seis noches, por un total de 60 noches, lo que equivale a $291 por noche para vacaciones en la misma unidad cada año. Si alquiló una habitación de hotel de calidad decente por alrededor de $ 175 por noche, el precio total pagado por el tiempo compartido le daría 100 noches de estadía en el hotel. No solo cuesta menos por noche hospedarse en un hotel, sino que también puede agregar variedad a sus vacaciones al hospedarse en hoteles ubicados en diferentes destinos.
Y también podrá aprovechar los programas de recompensas para usuarios frecuentes y otros precios con descuento ofrecidos por los hoteles. Es probable que haya formas fáciles de obtener mucho más de 100 noches de estadía en un hotel.
Lo mejor de todo es que no habría invertido ningún capital en el tiempo compartido, y el dinero para pagar el tiempo compartido podría invertirse para obtener un retorno de su inversión. Con un rendimiento conservador del 5% compuesto anualmente (comenzando con $10,000 y agregando $750 por año), ahora tendría más de $26,000. Ese es un trato mucho mejor desde donde me siento.