Pasos básicos para empezar

Siéntese con cualquier asesor financiero y, independientemente del tamaño de su cartera, es probable que le digan la importancia de reducir el riesgo de inversión a través de la diversificación de la cartera. Esto incluye agregar del 13% al 26% en bienes raíces, una clase de activo que no está directamente correlacionada con el mercado de valores. La inversión inmobiliaria adopta muchas formas, desde la participación pasiva hasta la adquisición y rehabilitación de propiedades. Aquí está nuestra guía completa para invertir en bienes raíces.

1. Alinee sus opciones de efectivo y financiamiento

Los bienes raíces son una opción de inversión costosa y necesita algo de efectivo y acceso a financiamiento. Si está comprando una propiedad de alquiler, planee:

También deberá tener un buen puntaje de crédito para obtener un préstamo del banco. Cuanto mejor sea su puntaje de crédito, mayores serán sus posibilidades de obtener buenas condiciones hipotecarias. Su puntaje de crédito determina no solo si obtendrá una hipoteca, sino también los términos de ese préstamo. Puedes usar un producto como Experian Boost™ para aumentar su puntaje de crédito.

Incluso si no desea ser un inversionista inmobiliario de bricolaje, algunas de las mejores oportunidades de financiación colectiva requieren una cantidad significativa de capital como inversión mínima. Muchos también requieren que los inversores estén acreditados. Una vez que obtenga el estatus de inversionista acreditado, su potencial para generar dinero puede aumentar sustancialmente.

Por ejemplo, inversiones originales es una firma de capital privado que permite a las personas de alto valor neto invertir en fondos de bienes raíces cuidadosamente calificados y diversificados. El fondo insignia de Origin requiere una inversión mínima de $100,000 y tiene rendimientos anuales de dos dígitos.

2. Comience despacio con la inversión inmobiliaria pasiva

Si no sabe mucho sobre inversiones inmobiliarias, es posible que desee comenzar con un pasivo estrategia. Los beneficios de la inversión pasiva son que puede hacerlo desde su computadora. Por supuesto, como lo haría con cualquier inversión, debe hacer su investigación y diligencia debida, pero no necesita visitar físicamente ni administrar ninguna propiedad.

Invierte en un REIT (Fondo de Inversión en Bienes Raíces)

Un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) es una corporación (en realidad un fideicomiso) que se forma para utilizar el dinero de los inversionistas para adquirir, administrar y vender propiedades que generan ingresos, como centros comerciales, edificios comerciales e instalaciones de atención médica. Los REIT están obligados por ley a distribuir el 90% de sus ganancias imponibles anualmente a los accionistas. Esto viene en forma de dividendos, a menudo trimestrales. Al igual que invertir en un fondo mutuo de bienes raíces, su inversión REIT está administrada profesionalmente, regulada por la SEC y altamente líquida. (Las acciones se pueden comprar y vender en las principales bolsas de valores).

Las empresas que nos gustan que venden REIT incluyen: Recopilación y Estrecho.

Invertir en Fondos Mutuos Inmobiliarios

Los fondos mutuos de bienes raíces son una forma popular de agregar diversificación de bienes raíces a su cartera sin poseer propiedades ni entender demasiado sobre la compra, venta y administración de propiedades específicas.

• Su inversión se agrupa con otras y recibe acciones del fondo. Todas las compras, actividades y desembolsos son supervisados ​​por un administrador de fondos.
• La información analítica y de investigación es realizada por profesionales. Simplemente compra y vende acciones como lo haría con cualquier otro fondo mutuo en las bolsas de valores.

Los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces son las formas más pasivas de invertir en bienes raíces y son una excelente opción para cualquiera que solo quiera exposición de cartera a bienes raíces y no esté buscando un trabajo secundario.

Invierte en Propiedades a través del Crowdfunding Inmobiliario

Crowdfunding La inversión inmobiliaria también puede ser muy pasiva. Pero la diligencia debida que debe hacer implica más que simplemente comprar acciones en un fondo mutuo o REIT.

• Las plataformas de crowdfunding brindan un mercado en línea para invertir en una variedad de oportunidades inmobiliarias.
• Hay cientos de plataformas de crowdfunding inmobiliario para elegir.
• Puede invertir en todo, desde préstamos hipotecarios de alta calidad hasta viviendas unifamiliares a través de crowdfunding.

Los sitios de crowdfunding permiten a los inversionistas individuales ingresar a negocios más grandes (tanto residenciales como comerciales) que anteriormente solo estaban disponibles para aquellos con cantidades sustanciales de dinero para invertir. Cómo invertir en fondos mutuos o REIT, muchas ofertas de crowdfunding ofrecen inversiones mínimas muy asequibles. La mayor ventaja del crowdfunding es que puedes invertir en propiedades específicas y ofertas exclusivas con muy poco dinero.

Si bien las plataformas de crowdfunding en línea facilitan la inversión, muchas plataformas requieren que los inversores estén «acreditados» (una persona con un ingreso anual superior a $200,000 y un patrimonio neto superior a $1 millón, excluyendo la residencia principal de la persona). Y por una buena razón. Usted es responsable de realizar la debida diligencia completa. Por lo tanto, debe revisar los documentos proporcionados. También necesita encontrar y estudiar cualquier información relevante no proporcionada. Y no te olvides de investigar el personal de crowdfunding y las políticas de gestión.

El crowdfunding inmobiliario es una inversión pasiva; no tendrá que renunciar a su trabajo y convertirse en propietario de una vivienda, pero aún puede cosechar las recompensas de la inversión en bienes raíces. Uno de los servicios de crowdfunding que brilla es calle multitudlo que le permite invertir en bienes raíces con tan solo $25,000.

Comprar propiedades de alquiler preaprobadas

Otra alternativa a la inversión inmobiliaria tradicional es una plataforma llamada Techo. Puede usar esta plataforma para comprar propiedades de alquiler precalificadas. Estas son oportunidades llave en mano: no tiene que hacer ninguna rehabilitación ni arreglar ningún inodoro en medio de la noche. solo usa el Techo base de datos para seleccionar y comprar una propiedad de alquiler que ya tiene un flujo de caja positivo.

Invierta en sociedades limitadas de bienes raíces

Sociedades limitadas de bienes raíces (RELP) son otra forma de invertir pasivamente. Dado que algunas inversiones inmobiliarias requieren una gran cantidad de dinero (construir un centro comercial, por ejemplo), las asociaciones son una forma común de recaudar los fondos necesarios.

• RELP es una entidad formada para desarrollar o comprar y mantener una cartera de propiedades, típicamente por un número finito de años.
• Administradores de propiedades experimentados o empresas de desarrollo inmobiliario administran estos desarrollos e inversores externos brindan financiamiento para el proyecto inmobiliario como socios limitados.
• Como socio comanditario, recibiría distribuciones periódicas de los ingresos generados por el RELP y recibiría un pago más sustancial cuando se vendan las propiedades y se disuelva el RELP.
• Si bien ser un socio limitado es una actividad pasiva, su inversión a menudo es muy ilíquida.
• Los RELP suelen ser inversiones privadas y no se venden en bolsas de valores, ni los RELP promueven ampliamente sus negocios disponibles. La diligencia debida es fundamental.

Únase a Grupos de Inversión en Bienes Raíces

Grupos de Inversión Inmobiliaria son como pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler.

• Una empresa comprará o construirá algunos apartamentos y permitirá que los inversores los compren a través de la empresa.
• Como inversor único, puede poseer una o varias unidades.
• La empresa que opera el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades. Se encarga del mantenimiento y funcionamiento a cambio de un porcentaje de la renta mensual.

Esto es pasivo ya que los inversionistas no se preocupan por colocar inquilinos o administrar sus unidades. Pero debe hacer su debida diligencia antes de invertir. Esto incluye la verificación de todas las tarifas, los servicios y los procesos de selección de inquilinos, así como la integridad y la experiencia de los administradores del grupo.

3. Tome un papel activo con la inversión inmobiliaria activa

Muchos inversores inmobiliarios como yo, tomar un papel activo para obtener mayores ganancias. Las estrategias más comunes son:

Comprar y conservar para obtener ingresos por alquiler

Ser propietario de una propiedad de alquiler es donde comienzan muchos inversores que quieren ser más prácticos. El enfoque es adquirir y administrar bienes raíces residenciales con fines de lucro. Las consideraciones más importantes son la ubicación de la propiedad y las tarifas de alquiler en el mercado. Desea elegir una ubicación donde sea probable la apreciación del mercado. Y quiere asegurarse de que puede cobrar suficiente alquiler para obtener una ganancia después de cubrir todos sus gastos. Los gastos incluyen hipotecas, intereses, mantenimiento, HOA o cuotas de condominio, impuestos sobre la propiedad, seguros, desocupación, servicios públicos y otros gastos directos e indirectos.

Los inversores en propiedades de alquiler a menudo buscan propiedades que cumplan con la «regla del uno por ciento». Esto significa que la renta mensual cubre el 1% del precio de compra más los costos de rehabilitación. Entonces, si su costo total para tener la propiedad “lista para alquilar” es de $150,000, su alquiler mensual debe ser de al menos $1,500. Por supuesto, esto es una generalidad. En muchos lugares, los números funcionan de manera diferente en función de muchos factores que deben considerarse cuidadosamente.

Comprar una propiedad en alquiler requiere una inversión mayor. Necesitará el 20% del precio de compra como pago inicial. Y querrá asegurarse de tener los conocimientos y el tiempo para hacerlo con éxito. Incluso si planea contratar a un agente de bienes raíces para encontrar la propiedad y un administrador de propiedades para ejecutar las actividades de mes a mes, todavía hay mucho que saber antes de entrar y comprar una propiedad de alquiler.

corregir y girar

En el otro extremo del continuo de inversión inmobiliaria pasiva/activa se encuentra la reparación y venta de propiedades. Popularizado por los programas de telerrealidad de HGTV, flipping ha despertado un gran atractivo entre los posibles inversores que se dedican a hacerlo usted mismo.

• Compras una propiedad que está infravalorada, la mayoría de las veces porque está en mal estado.
• Luego repara y mejora y vende con ganancias unos meses más tarde.
• Para tener éxito en la inversión, necesita un amplio conjunto de habilidades, experiencia y acceso a una cantidad sustancial de dinero.
• Necesita encontrar y adquirir propiedades por debajo del mercado, administrar una remodelación exitosa, rápida y rentable, y revender rápidamente.

Los costos de transacción son altos en ambos lados de la mesa.

• Primero, tiene cargos tanto cuando compra la propiedad en dificultades como cuando vende la propiedad mejorada.
• Luego están los impuestos de transferencia, la investigación de títulos y seguros, los costos de cierre y las comisiones de los agentes.
• Estás transfiriendo el título dos veces en un corto período de tiempo, pero no hay reducciones de precio.
• El condado y el estado gravan la transferencia en ambas transacciones.
• El seguro de título se debe comprar en ambas ocasiones.
• Todos los costos, incluidas las tarifas de adquisición, rehabilitación y transacción, deben estimarse cuidadosamente e incluirse en el precio inicial de la propiedad.

Flipping es la estrategia de inversión inmobiliaria más arriesgada. Un descuido, como un problema estructural, puede acabar con sus ganancias y más. Fix-and-flips también ofrece el potencial de obtener una gran ganancia rápidamente. Pero voltear no es para principiantes o para aquellos que buscan una inversión inicial más pequeña. Para obtener las mejores ofertas, las máquinas de pinball necesitan acceso a grandes sumas de dinero para comprar una propiedad en dificultades, amplios fondos para hacer rehabilitación y suficiente flujo de efectivo en su negocio para mantener la propiedad hasta que se venda.

venta al por mayor de propiedades

Un mayorista encuentra propiedades en dificultades con vendedores motivados y los empareja con inversores de rehabilitación, sin siquiera tomar el título de la propiedad. Es probable que esos letreros que a veces ve al costado de la carretera que dicen «Efectivo para su casa, cualquier condición» sean colocados por un mayorista que está ganando $ 5,000 rápidamente para hacer la combinación.

Personalmente, he descubierto que los beneficios de la inversión activa en bienes raíces hacen que valga la pena mi tiempo y esfuerzo. (Actualmente poseo una cartera de 8 alquileres y cambio de 1 a 3 propiedades cada año). Los beneficios incluyen el potencial de ganancias mucho más altas (apreciación de la propiedad), ingresos mensuales confiables, control sobre mis inversiones, beneficios fiscales y orgullo en Realización.

Si elige invertir activamente en bienes raíces, debe concentrarse para tener éxito.

>>Lectura adicional: Estrategias de inversión en bienes raíces que todo inversionista debería considerar

4. Conviértete en un experto inmobiliario

En muchos sentidos, la inversión en bienes raíces es un oficio que se aprende (1) haciendo y (2) trabajando con otros. Dicho esto, esto no es excusa para que no estudies y te eduques tanto como sea posible. Si decide seguir una estrategia comercial activa de bienes raíces, es importante que aprenda: (1) estudiando y analizando (2) haciendo y (3) trabajando con otros.

Independientemente de la estrategia que elija, necesita saberlo todo para aprender TODO sobre su área de inversión. Como mínimo, debe investigar:

5. Conecta con otros inversores inmobiliarios para seguir tu aprendizaje

• Foros en línea frecuentes — Recomiendo encarecidamente el Foros de BiggerPockets como un lugar para conectarse virtualmente con otros inversores inmobiliarios. Puede publicar una pregunta, y la comunidad es tan abierta y útil que probablemente obtendrá una respuesta en un día. Recomiendo configurar alertas para temas relacionados con su estrategia de inversión y el área local. Utilice los foros para establecer fechas de café con otros inversores. Tener una red de expertos es la clave del éxito.
• Asista a las reuniones locales de la REIA (Asociación de Inversores de Bienes Raíces) para aprender y establecer contactos. Es probable que haya ubicaciones Reuniones de EIA en su ciudad con la misión de “desarrollar, apoyar y promover organizaciones locales de inversionistas inmobiliarios al tiempo que sirve a los intereses de la industria de inversiones inmobiliarias a través de redes, educación, apoyo y liderazgo en cuestiones legislativas”. Generalmente dirigido por inversionistas experimentados deseosos de compartir su sabiduría, le recomiendo que se una y participe.
• meetup.com – Lo que yo amo meetup.com es que hay muy poca conexión virtual… realmente tienes que ENCONTRARTE A TI MISMO. La variedad de clubes y grupos disponibles en Meetup.com no tiene fin. Las invitaciones describen el tema planeado y puedo ver fácilmente las biografías de otros inversionistas que planean participar para decidir si vale la pena ir.

6. Conoce los Riesgos en Bienes Raíces

Ningún artículo sobre inversión inmobiliaria está completo sin mencionar el riesgo.

También es importante conocer las leyes involucradas en la relación propietario-inquilino. Incluso si es dueño de la propiedad, sus opciones a menudo están limitadas por las leyes estatales y locales. Estas leyes varían según el estado, así que consulte las diversas reglas relacionadas con el proceso de desalojo, los depósitos de seguridad y las pólizas de seguro. Además, asegúrese de hacer una verificación de antecedentes de los posibles inquilinos para averiguar su puntaje de crédito y antecedentes penales.

>> Lectura adicional: ¿Cuáles son los riesgos de invertir en bienes raíces?

Invertir en bienes raíces es un trabajo duro

Hay muchos libros y programas que prometen que puede hacerse rico en bienes raíces sin tener que hacer nada. ¡Son todas una completa tontería!

Invertir en bienes raíces puede ser muy rentable, pero debe hacerlo con las expectativas y la actitud correctas: y luego prepárate para trabajar.

Si quieres iniciarte en el mercado inmobiliario, elige tu estrategia. Conviértase en un experto en su estrategia estudiando y conectándose con otros para establecer contactos y mejorar su aprendizaje. Alinee su capital de inversión. ¡Ya está listo para buscar e invertir en negocios!