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A continuación se muestra nuestra revisión comparativa de 2017.
En los últimos años, el crowdfunding para bienes raíces se ha convertido en un gran negocio. Y hay muchas empresas compitiendo por sus dólares de inversión.
Las plataformas de crowdfunding ofrecen a los inversores individuales la oportunidad de invertir en bienes raíces. Utilizan la tecnología para agilizar el proceso. Esto lo hace menos complicado que comprar una propiedad completa. Y ofrecen más control, opciones y flexibilidad que comprar acciones en un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) tradicional. Todas las transacciones se realizan en línea. Esto ahorra tiempo y dinero para todas las partes involucradas.
Realty Mogul y RealtyShares son dos de las plataformas de crowdfunding más populares. Ambas empresas son mercados de valores inmobiliarios en línea que actúan como intermediarios entre prestatarios e inversores y/o patrocinadores.
Realty Mogul y RealtyShares ofrecen una selección de oportunidades de bienes raíces de capital y deuda. Pero hay algunas diferencias entre ellos.
Contenidos
Acerca de Realty Mogul
Realty Mogul se especializa en negocios de bienes raíces comerciales y residenciales. Los inversores acreditados pueden elegir entre una variedad de oportunidades de deuda y capital y realizar inversiones individuales. Las oportunidades se dividen en dos categorías para los inversores minoristas:
- Invierta en préstamos de deuda.
- Crowdfunding inmobiliario para la equidad
Los criterios de selección de empresas para inversores de capital incluyen propiedades ubicadas en los EE. UU. que proporcionan un flujo de efectivo estable. Se enfoca en propiedades con flujo de efectivo existente. Esto a menudo significa edificios de apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales minoristas, instalaciones de autoalmacenamiento y comunidades de parques de casas rodantes.
Realty Mogul no invierte en nuevos desarrollos, residencias permanentes, residencias ocupadas por sus propietarios o terrenos sin tratar.
Las opciones de inversión de deuda incluyen:
- Préstamos senior similares a una primera hipoteca.
- Deuda subordinada con segunda posición.
- Capital preferencial.
- Capital de riesgo compartido. Esto es más riesgoso que los otros tres ya que está financiando el pago inicial de la propiedad. Pero le permite beneficiarse de la apreciación de la propiedad.
Realty Mogul también ofrece un REIT. Esto proporciona una mayor diversificación con menores montos de inversión. No es necesario estar acreditado para invertir en un REIT. Y hay retornos de inversión objetivo decentes. El primer REIT de Realty Mogul distribuyó 8% de rendimiento a finales de 2016.
Acerca de RealtyShares
Las ofertas de RealtyShares incluyen grandes edificios de apartamentos e inversiones comerciales. Su enfoque está en las inversiones de pequeñas empresas y reparaciones y cambios de viviendas.
Los inversores pueden comprar cualquier cosa, desde una pequeña parte de una inversión más grande hasta una inversión completa. Y al igual que Realty Mogul, también puede optar por financiar inversiones de capital o préstamos inmobiliarios. La plataforma incluso le permitirá ingresar una inversión de su elección para ser financiada a través del sitio web.
Al igual que con Realty Mogul, debe ser un inversor acreditado para invertir en RealtyShares. Una vez calificado, tiene varias opciones:
- Flujo de efectivo/inversiones de capital de valor agregado en propiedades comerciales y residenciales. Esto incluye apartamentos, locales comerciales, oficinas y viviendas unifamiliares.
- Inversiones de capital en arreglos y cambios ubicados en mercados de alta demanda/baja oferta.
- Préstamos garantizados por propiedades residenciales y comerciales.
Los inversores pueden optar por diversificar sus participaciones en la plataforma en diferentes tipos de propiedades y posiciones de inversión. También pueden distribuir sus inversiones geográficamente. RealtyShares ofrece propiedades en 17 estados.
Pero RealtyShares es diferente de otras inversiones inmobiliarias. Tiene la opción de invertir en grupos de propiedades o en una pequeña parte de una propiedad más grande o ser el único inversionista en una sola propiedad específica.
Vaya a la sección respectiva para obtener la información que necesita.
| Navega gratis | Ambas plataformas permiten que cualquier persona tenga acceso gratuito para registrarse y navegar por los listados. Esto le permite sentirse cómodo con la tecnología y tener la oportunidad de hacer su diligencia debida en algunos acuerdos antes de comprometer sus fondos. |
|---|---|
| Ofertas preevaluadas | Ambas compañías solo ofrecen oportunidades de inversión preaprobadas. Las empresas realizan una suscripción inicial para determinar la viabilidad de cada inversión. Luego revisan los estados financieros pro forma, los informes de título y las inspecciones de propiedad. También realizan verificaciones de antecedentes y penales de los altos ejecutivos de la empresa inmobiliaria o del prestatario. Los resultados del proceso de evaluación previa están disponibles en las plataformas de ambas empresas. Esto proporciona transparencia de diligencia debida. |
| Períodos de retención | Los bienes raíces siempre deben verse como una inversión a largo plazo. Por naturaleza, las tarifas de transacción son altas tanto en el lado de la compra como en el de la venta. En ambas plataformas, los proyectos de deuda tienen un período de tenencia de seis a 12 meses. Los proyectos patrimoniales mantienen su dinero inmovilizado de tres a 10 años. |
| Distribuciones de pagos regulares | Los proyectos de deuda pagan distribuciones mensualmente. Los proyectos de capital pagan trimestralmente. |
| Tamaño y alcance de la empresa | En RealtyShares, los inversionistas invirtieron $300 millones en 550 proyectos y se devolvieron $59,7 millones a los inversionistas. Realty Mogul informa que se invirtieron $285 millones en más de 350 proyectos. Se devolvieron 65 millones de dólares a los inversores. |
| Solo inversores acreditados | Para cualquier plataforma, debe ser un inversor acreditado para la mayoría de las inversiones. Realty Mogul, sin embargo, ofrece un REIT abierto a cualquier inversor. |
Donde difieren Realty Mogul y RealtyShares
- inversión mínima – En general, magnate inmobiliarioLos productos individuales de la empresa tienen una inversión mínima de $5,000. Sin embargo, similar a Recopilaciónla plataforma también ofrece un REIT privado con una inversión mínima de US$1.000 y para el cual los inversionistas no necesitan estar acreditados.
- cargos de cuenta — Las tarifas de Realty Mogul oscilan entre el 0,30 % y el 0,50 % anual.
- REIT privado — El REIT de ingresos de Realty Mogul permite a los inversionistas no acreditados disfrutar de la plataforma con una inversión mínima de solo $1,000.
- Sin llamadas de capital — La plataforma no requiere que los inversores proporcionen capital adicional además de la inversión inicial en caso de que se necesite financiamiento adicional para un producto.
- inversión mínima — Si bien RealtyShares ocasionalmente ofrece ofertas con montos mínimos de hasta $1,000, la mayoría de las ofertas de la compañía tienen un mínimo de $5,000.
- cargos de cuenta — Las tarifas para RealtyShares son del 1 % para transacciones de capital y hasta del 2 % para el margen de la tasa de interés en transacciones de deuda.
- tipos de propiedad — RealtyShares se enfoca en inversiones tanto fijas como invertidas.
- período de enfriamiento — La plataforma requiere un período de espera de 30 días desde que se registra hasta que puede invertir.
- Solo inversores acreditados — Todas las transacciones en la plataforma RealtyShares están abiertas solo para inversores acreditados. (A diferencia de Realty Mogul, que ofrece un REIT privado).
como se acumulan
Comisiones y tarifas
El primer REIT de Realty Mogul conlleva una comisión de gestión de activos del 1%. Eso es más bajo de lo que encontrará con la mayoría de los REIT que puede comprar en el mercado. Sus acuerdos de colocación privada evalúan las tarifas de la mayoría de los prestatarios, pero los inversores pagan tarifas que pueden variar ampliamente según el negocio individual y se divulgan completamente antes de la inversión.
Las tarifas de RealtyShares son del 1% sobre el capital y un margen de interés de hasta el 2% sobre los préstamos de deuda. Esta estructura de tarifas los hace muy competitivos con otras plataformas de crowdfunding inmobiliario. También son muy transparentes con respecto a sus tarifas (enumeradas de manera destacada en la descripción de cada oferta).
TIE: es una elección personal que depende de sus objetivos de inversión individuales.Atención al cliente
Con Realty Mogul, hablé con un humano cada vez que llamé. Los teléfonos son atendidos de 8 am a 6 pm en el este de los EE. UU. por miembros del equipo de «operaciones de mercado» que conocen todos los aspectos. También responden rápidamente a los correos electrónicos y las preguntas publicadas en Facebook.
Con RealtyShares, llegué a un ser humano en el primer intento y en los posteriores. Los teléfonos son atendidos de 8:30 am a 5:30 pm en el Pacífico por personal experimentado. Mi correo electrónico generó una respuesta automática «Hemos recibido su solicitud», y una persona con conocimientos respondió rápidamente a mi pregunta específica.
TIE—Ambas compañías tienen una excelente atención al cliente.Fácil de usar
La plataforma de inversión de Realty Mogul es extremadamente fácil de usar y el sitio está optimizado para usuarios móviles. No hay una aplicación que pueda descargar, pero su cuenta se puede ver fácilmente mientras viaja, así como en su escritorio.
La plataforma RealtyShares es fácil de usar en su escritorio, pero demasiado fácil de usar en su dispositivo móvil. La compañía está en proceso de optimizar aún más la accesibilidad móvil y se lanzarán nuevas funciones a mediados de septiembre. No hay ninguna aplicación para descargar.
Diversificación
Realty Mogul ofrece dos tipos de inversiones: REIT para inversores no acreditados y ofertas de colocación privada para inversores acreditados. Los acuerdos de colocación privada no son soluciones unifamiliares, sino acuerdos más grandes con compañías de bienes raíces que han realizado proyectos por un valor de al menos $ 100 millones en los últimos cinco años.
RealtyShares es una de las plataformas más diversificadas en términos de ofertas: los inversores pueden elegir deuda, acciones o acciones preferentes en bienes raíces comerciales y residenciales. Y hay todos los tamaños de ofertas para elegir.
amor por las ofertas
Realty Mogul está lanzando su segundo REIT. En promedio, hay de cinco a diez ofertas de colocación privada en el sitio en un momento dado.
RealtyShares tiene un promedio de 15-20 ofertas disponibles por mes.
TIE: si bien RealtyShares ofrece más ofertas de colocación privada, los REIT privados de Realty Mogul no se pueden descontar.Debida diligencia
Realty Mogul tiene un riguroso proceso de diligencia debida. Menos del 1% de las solicitudes comerciales cumplen con los estándares y están suscritas. No utilizan el análisis financiero presentado por el prestatario, sino que elaboran el suyo propio desde cero. Trabajan a través de un corredor/distribuidor registrado, North Capital, para suscribir acuerdos. Y la gerencia visita físicamente cada propiedad.
Menos del 5% de las ofertas de RealtyShares les llegan suscritos. Empresas que pasan una escala de aceptabilidad de criterios de 30 puntos. También trabajan a través de North Capital y con los mismos prestatarios de bienes raíces que ya han pasado por una evaluación rigurosa. La administración visita ocasionalmente las propiedades.
Resumen
Alternativas y Comparación
| Destacar |  |  |
| Evaluación | 09/10 | 8/10 |
| Atención al cliente | 09/10 | 8/10 |
| Fácil de usar | 8.5/10 | 7/10 |
| Diversificación | 09/10 | 8/10 |
| Número de ofertas | 8.5/10 | 7.5/10 |
| Debida diligencia | 8/10 | 8/10 |
| especiales | Bonificación en efectivo de $ 100 al ingresar a «partner100» | |
| inversión mínima | $5,000 | $5,000 |
| cargos de cuenta | %0.30-%0.50 | %1-%2 |
| Duración de la inversión | 6- 120 | 6- 120 |
| Inversionista acreditado | ||
| REIT privado | ||
| distribuciones | mensual: Mensual, trimestral: Trimestral | mensual: Mensual, trimestral: Trimestral |
| pre-evaluado | ||
| prefinanciado | ||
| Regiones servidas | 50 estados | No disponible en AK, NV, ND, SD, VT |
| Intercambio 1031 | ||
| mercado secundario | ||
| inversores extranjeros | ||
| IRA autodirigido | ||
| deuda | ||
| Equidad | ||
| Capital Preferente | ||
| propiedad directa | ||
| Comercial | ||
| Residencial | ||
| unifamiliar | ||
| magnate inmobiliario | acciones inmobiliarias |
¿Cual es mejor?
Realty Mogul y RealtyShares son plataformas dinámicas y robustas. Ofrecen oportunidades únicas de inversión en bienes raíces que no existían hasta la aprobación del Título II de la Ley Jumpstart Our Business Startups, o “JOBS”, en 2012. Ambas plataformas utilizan tecnología e innovación para hacer que los procesos sean más transparentes. También facilitan mucho la diversificación dentro del segmento inmobiliario.
Dicho esto, creemos que Realty Mogul es una plataforma más completa. Con sus ofertas de REIT, además de las ofertas de colocación privada para el inversionista acreditado, presenta una oportunidad única para inversionistas de diferentes capacidades.
(Haga clic aquí para ver más comparaciones de plataformas de crowdfunding de bienes raíces).