Invierte en bienes raíces comerciales con $250

Los bienes raíces son una forma popular de diversificar su cartera fuera del mercado de valores. Y gracias al auge de las empresas de crowdfunding inmobiliario, es más fácil que nunca invertir en bienes inmuebles sin convertirse en propietario ni disponer de grandes cantidades de capital.

LEX Markets es una empresa más nueva en el bloque que es un ejemplo perfecto. Permite a los inversores no acreditados agregar bienes raíces comerciales a sus carteras, y el requisito mínimo de inversión es de solo $250.

Sin embargo, LEX Markets es un poco diferente en términos de estructuración de su plataforma de crowdfunding promedio. Y no es necesariamente la mejor opción dependiendo de los tipos de propiedades que esté buscando. Nuestra revisión de LEX Markets cubre cómo funciona esta plataforma para que pueda decidir si vale la pena considerarla.

Pros y contras

¿Qué es LEX Markets?

LEX Markets es un mercado de valores inmobiliarios fundado en 2017. Para los inversores, LEX proporciona un acceso más fácil a acuerdos inmobiliarios comerciales individuales para ayudar a diversificar sus carteras. Y para los propietarios de viviendas, proporciona una forma eficaz de recaudar capital.

A primera vista, LEX se parece mucho a muchos otros sitios de crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, ofrece oportunidades de bienes raíces comerciales individuales, mientras que muchos competidores ofrecen fondos de propiedades múltiples. Y dado que las acciones comienzan en $ 250, existe una barrera de entrada más baja que algunas plataformas que cobran $ 5,000 a $ 25,000 o más por operaciones individuales.

Además, LEX explica cómo solo alrededor del 1% de los candidatos aparecen en la plataforma debido a su riguroso proceso de diligencia debida. También hay ciertos requisitos, como un tamaño mínimo de activos de $ 10 millones y un historial de flujo de efectivo positivo, para que se apruebe una oferta.

¿Cómo funcionan los mercados LEX?

LEX Markets está disponible para cualquier inversor estadounidense mayor de 18 años y no hay requisitos de acreditación. Una vez que se registra, se le entrega un breve cuestionario sobre sus objetivos de inversión, tolerancia al riesgo, nivel de ingresos y cuándo planea invertir.

Desde allí, puede ver y comprar acciones de varias propiedades generadoras de ingresos. Al momento de escribir este artículo, LEX tiene dos propiedades abiertas con una tercera propiedad próximamente. La empresa invierte en bienes raíces comerciales, como edificios comerciales o viviendas multifamiliares. Y lo más importante, los edificios ya están desarrollados y generando ingresos, por lo que no tiene que esperar años para que un proyecto realmente se desarrolle.

Las acciones comienzan en $250 en la «IPO» de la propiedad, pero pueden fluctuar según la oferta y la demanda. Y un aspecto único es que tituliza los activos para que las acciones se negocien de la misma manera que negociaría acciones en un REIT o acciones. Tiene su propia plataforma de negociación, el Sistema de negociación alternativo LEX (ATS), que se basa en la tecnología de negociación NASDAQ para permitir la negociación diaria.

Al comprar acciones, puede ver un desglose de la relación préstamo-valor de la propiedad, la valoración implícita, el volumen de negociación de 30 días y las distribuciones establecidas.

Como puede ver en la pantalla de orden de compra anterior, la plataforma LEX funciona más como un corredor en línea que como compañías de financiación colectiva como Arrived Homes o HappyNest. Sin embargo, la idea es similar en el sentido de que permite a los inversores comprar acciones de propiedades generadoras de ingresos.

¿Cómo funcionan las distribuciones de efectivo?

Con LEX Markets, usted invierte en propiedades comerciales que ya están generando ingresos. Esto es diferente de algunas plataformas de inversión inmobiliaria fraccionada que también ofrecen bienes raíces residenciales, como viviendas unifamiliares. Sin embargo, el proceso de distribución es similar al de la mayoría de las plataformas de crowdfunding.

LEX calcula y paga distribuciones en efectivo trimestralmente. Según LEX, “Las distribuciones se calculan a discreción del dueño de la propiedad para permitir flexibilidad en la operación del activo. No existe una fórmula establecida, pero las distribuciones generalmente se derivan de los flujos de efectivo netos del edificio después de pagar los gastos corrientes y los pagos de la deuda de la propiedad”.

Sin embargo, si los propietarios pagan a los propietarios, incluidos ellos mismos, una distribución en efectivo, deben pagar a los accionistas en la misma proporción. El dinero aparece en su cuenta de corretaje y puede retirar sus fondos o invertir en acciones adicionales.

Una característica que LEX también enfatiza es que las ofertas están estructuradas como una sociedad que cotiza en bolsa (PTP). Esto significa que solo una parte de los ingresos tributa como renta ordinaria. De hecho, los inversores reciben un Anexo K que se utiliza para informar ingresos, pérdidas y dividendos a los socios de una empresa o accionistas de S-Corporation. Este impuesto traspasado es diferente de presentar un Formulario 1099 que emiten muchas empresas de crowdfunding.

No he invertido en LEX Markets en este momento, por lo que no puedo verificar cómo se desarrollan las cosas en la temporada de impuestos. Pero el modelo de transferencia de impuestos es un punto de venta único que enfatiza la compañía. Si planea invertir, considere hablar con su contador o familiarizarse con las diferencias en las normas fiscales.

Tasas de mercado LEX

LEX Markets cobra una tarifa trimestral del 0,25 % en función de los últimos 90 días del valor de mercado de una propiedad. Esto funciona a 1% anual a tasas anuales. No hay comisiones adicionales o tarifas comerciales de las que los inversores deban preocuparse..

Los propietarios deciden si se deben realizar distribuciones en efectivo sobre las propiedades y cuáles, y pueden considerar varias tarifas de administración antes de pagar las distribuciones. Puede ver un desglose de tarifas y gastos en cada listado para tener una mejor idea de cuáles son sus costos operativos.

Pagar el 1% es bajo en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Pero nuevamente, lea los estados financieros cuidadosamente para evaluar cómo los gastos operativos pueden afectar las distribuciones.

Liquidez

Al tener su propia plataforma de negociación, LEX ofrece más liquidez que muchas empresas de crowdfunding inmobiliario. Los inversores pueden comprar y vender acciones cuando los mercados están abiertos y no hay requisitos mínimos de tenencia ni sanciones por venta.

Sin embargo, tome esta liquidez con precaución. En el momento de redactar este informe, las propiedades abiertas tienen volúmenes de negociación de 30 días de 102 acciones y 140 acciones, respectivamente. Este es un volumen de negociación muy bajo, por lo que la liquidez no está garantizada. Los inversores aún deben considerar esto como una inversión a largo plazo, a menos que el volumen de negociación muestre un crecimiento constante.

Cómo contactar con LEX Markets

Puede comunicarse con LEX Markets llamando al 212-941-2700 o enviando un correo electrónico a clientservices@LEX-markets.com. El sitio también tiene una sección completa de preguntas frecuentes para inversores y propietarios.

¿Es seguro LEX Markets?

LEX Markets es un bróker registrado en FINRA y está regulado por la SEC. Esto significa que tiene licencia para facilitar transacciones de valores, razón por la cual los inversores pueden negociar acciones individuales de propiedades. Y debido a que trabaja con Apex Clearing Corp, miembro de SIPC, también obtiene hasta $500,000 en seguros para sus bonos y hasta $250,000 en saldos en efectivo.

Todavía existen riesgos en la inversión inmobiliaria, especialmente cuando se trata de propiedades individuales. Las distribuciones de efectivo tampoco están garantizadas y los precios de las acciones pueden caer en valor. Unirse a REIT comerciales o fondos de bienes raíces puede ayudarlo a reducir su riesgo en comparación con invertir en negocios individuales. En última instancia, debe hacer su debida diligencia y considerar los riesgos de este tipo de inversión inmobiliaria.

Alternativas

Sin necesidad de acreditación y acceso a propiedades comerciales individuales, LEX Markets se diferencia de muchos de los jugadores más importantes de la industria. Su baja tarifa de administración anual del 1% y las plataformas comerciales personalizadas también son ventajas.

Sin embargo, LEX es una empresa nueva y se nota cuando observa la falta de ofertas actuales. La falta de datos históricos de rendimiento es otro obstáculo desafortunado e inevitable con el que deben lidiar las nuevas plataformas de inversión.

Afortunadamente, existen numerosas alternativas que puede utilizar para invertir en bienes raíces si desea utilizar plataformas más establecidas.

Recopilación es una de nuestras alternativas favoritas debido al bajo requisito mínimo de inversión y la falta de requisitos de acreditación. Usted paga el 1 % en tarifas anuales como LEX, pero Fundrise le permite invertir en una variedad de fondos en lugar de negocios individuales. Y el mínimo de $10 lo hace ideal para invertir en bienes raíces sin mucho efectivo.

calle multitud y magnate inmobiliario También son excelentes alternativas si tienes más dinero para invertir y quieres variedad de ofertas y fondos individuales. Solo tenga en cuenta que la mayoría de las ofertas en estas dos plataformas solo están disponibles para inversores acreditados.

Resultado final

El mundo de la inversión inmobiliaria se ha vuelto bastante concurrido en los últimos años. Empresas como Fundrise, CrowdStreet y otras aún dominan en gran medida el mundo del crowdfunding. Pero también estamos viendo nuevos participantes como LEX Markets, Arrived Homes y muchos otros.

Creo que LEX está haciendo un trabajo decente al diferenciarse con su bajo requisito de inversión mínima, acuerdos inmobiliarios comerciales individuales y cómo se estructuran los acuerdos. Pero ahora, la falta de oportunidades de inversión abiertas y un historial limitado son dos inconvenientes.

Podría considerar LEX si desea diversificar su cartera con participaciones inmobiliarias individuales. Pero es probable que los inversores más cautelosos estén mejor con empresas más establecidas en el espacio.