Invertir en un parque de casas móviles para principiantes: guía sencilla

La escasez de viviendas asequibles ha sido un desafío nacional durante décadas. Pero este problema se agravó aún más por las políticas de confinamiento por la COVID-19 impuestas por el gobierno que sofocaron el desarrollo a principios de 2020 y la inflación galopante en curso.

Ahora el Estimaciones de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos el déficit actual de unidades de alquiler asequibles para familias de bajos ingresos es de 6,8 millones de unidades. Actualmente, la vivienda más asequible se encuentra en forma de unidades de alquiler individuales. Sin embargo, los parques de casas rodantes ofrecen características adicionales deseadas por los inquilinos que no se encuentran en los edificios de apartamentos: orgullo de propiedad y privacidad inquebrantable.

Poseer y administrar un parque de casas rodantes es una oportunidad única de inversión en bienes raíces comerciales. Este artículo cubrirá cómo funciona la inversión en un parque de casas rodantes, qué debe saber y los pros y los contras de invertir en un parque de casas rodantes.

Pros y contras de invertir en Mobile Home Park

¿Qué es la inversión en Mobile Home Park?

Un parque de casas rodantes es una comunidad de casas prefabricadas situadas en un terreno con conexiones permanentes a servicios públicos, agua y alcantarillado. Si bien las casas son técnicamente móviles, están estacionadas de forma semipermanente (con enganches de remolque cubiertos o «contorneados») y se ubican juntas en lotes individuales (también conocidos como «cojines»).

Parques de casas rodantes pequeños que van de 10 a 25 cuadras, mientras que los parques más grandes pueden acomodar cientos de cuadras, todos compartiendo caminos de apoyo e instalaciones de áreas comunes. Por lo general, las casas son de propiedad individual del residente principal, quien paga una renta mensual al propietario del parque. Este alquiler incluye el terreno, el uso del área común y las conexiones de servicios públicos, incluidos agua, electricidad y gas.

Los inversionistas compran el parque de casas rodantes de otro propietario utilizando un corredor de bienes raíces comerciales para facilitar la transacción. Sin embargo, a diferencia de invertir en viviendas residenciales tradicionales, comprar un parque de casas rodantes es una oportunidad de inversión en bienes raíces comerciales. Como tal, las inversiones comerciales generalmente no se adquieren en previsión de la revalorización del capital mientras sea dueño de la propiedad.

En cambio, el dinero se obtiene de la diferencia entre las rentas mensuales brutas menos los gastos operativos netos, como el propietario de un complejo de apartamentos.

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Beneficios de invertir en trailer parks

Una inversión de $1 millón puede comprar solo cuatro viviendas unifamiliares. El costo promedio de un edificio de apartamentos por unidad es de aproximadamente $100 000, por lo que $1 millón comprará un edificio de 10 unidades. O puede comprar un parque de casas rodantes con 90 a 100 unidades por alrededor de $ 1 millón: un costo por unidad de $10,000 a $12,000.

La inversión comparativa más cercana a ser propietario de un parque de casas rodantes es ser propietario de un edificio de apartamentos. Ambos son inversiones inmobiliarias comerciales que brindan vivienda residencial a poblaciones de bajos ingresos. Hay, sin embargo, algunos beneficios importantes.

Menor costo por “puerta”

Al invertir en el parque de casas móviles, puede obtener más «puertas» a un menor costo por puerta, por lo que cuesta menos dinero adquirir este activo.

Té precio promedio de viviendas unifamiliares existentes en los EE. UU. se acerca a los $400,000 y está aumentando rápidamente. Eso significa que una inversión de $1 millón solo comprará cuatro puertas. Por otro lado, el costo promedio de un edificio de departamentos por unidad es de aproximadamente $100 000, por lo que $1 millón comprará un edificio de 10 unidades. Oro puede comprar un parque de casas rodantes con 90 a 100 unidades por alrededor de $ 1 millón, un costo unitario de $ 10,000 a $ 12,000.

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Menores costos de mantenimiento

En un complejo de apartamentos u otro conjunto de unidades residenciales, el propietario debe mantener el edificio por sí mismo. Sin embargo, Las casas móviles son propiedad de los residentes, mientras que el inversionista es dueño de la tierra. Los inquilinos son responsables de las reparaciones y el mantenimiento. Debe mantener las conexiones de los servicios públicos, pero no la casa móvil o el terreno en el que se asienta. (Este no es siempre el caso; algunos parques de casas rodantes incluyen unidades de propiedad del parque).

menos competencia

Puede ser difícil invertir en un complejo de apartamentos como individuo, ya que a menudo tendrás grandes conglomerados compitiendo contra ti. Pero la mayoría de los parques de casas rodantes son administrados como pequeñas empresas por propietarios familiares. Es menos común que las franquicias nacionales, las grandes corporaciones y los inversionistas institucionales participen en la propiedad del parque de casas rodantes.

Riesgos de invertir en trailer parks

Ahora que hemos analizado algunos de los beneficios potenciales de invertir en parques de casas rodantes, echemos un vistazo a algunos de los riesgos:

depreciación más rápida

El primer riesgo de invertir en un parque de casas rodantes es que Las casas móviles tienden a depreciarse más rápido que otras formas de bienes raíces. Si bien sus inquilinos son dueños de sus casas y son responsables de las reparaciones y el mantenimiento, usted tiene menos control sobre el estado de las unidades. Es posible que no pueda atraer a futuros inquilinos si el parque se ve deteriorado.

La financiación es menos asequible

Para asegurar el financiamiento de su inversión en el parque de casas rodantes, es probable que necesite buscar un prestamista que se especialice en casas rodantes, y a menudo tienen requisitos específicos. Por ejemplo, el prestamista puede exigir que la comunidad tenga un rango mínimo o máximo de pastos por acre; que todos los problemas se oculten con faldas; y/o que todas las casas cumplan con los requisitos del código de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

grandes avances

Los parques de casas móviles generalmente tienen requisitos de pago más altos. Si bien los prestamistas generalmente solo requieren un pago inicial del 20 % para las compras de inversiones en viviendas unifamiliares, es probable que su pago inicial sea del 25 % cuando financie un parque de casas rodantes.

Impugnante proceso de desalojo

El desalojo puede ser complicado con la inversión en el parque de casas rodantes. si eres el propietario de un complejo de apartamentos, sacar a un inquilino que no paga es bastante sencillo. Pero en un parque de casas rodantes, los inquilinos son dueños de sus unidades. El costo estimado de mudarse a una casa móvil es de $3,000. Si un inquilino tiene problemas, es posible que el propietario del parque tenga que pagar esa factura.

Cómo empezar a invertir en parques de caravanas

Hay algunos mercados en línea donde puedes encontrar Información detallada y análisis sobre los parques de casas rodantes que están disponibles para la venta. Incluyen:

• Tienda de parque de casas móviles es el mayor sitio web especializado en trailer parks. Hasta la fecha, hay más de 325 parques de casas rodantes disponibles para la venta en su sitio web.
• red circular es el servicio de listado de propiedades comerciales más grande disponible en línea para cualquier persona, con datos completos sobre todo tipo de propiedades de inversión comercial en venta, incluidos los parques de casas móviles.
• coestrella es un servicio de listado para profesionales de bienes raíces. También incluye parques de casas rodantes en venta. Es más robusto en capacidades de búsqueda y análisis detallado que Loopnet, pero CoStar restringe el uso de sus servicios de base de datos a aquellos que han firmado acuerdos de licencia adecuados.
• Reonomy.com es una plataforma de búsqueda más reciente que es muy fácil de usar y alberga más de 50 millones de propiedades comerciales, incluidos parques de casas rodantes.

Asegúrese de consultar a un agente de bienes raíces que se especialice en bienes raíces comerciales para que lo ayude a determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Como inversionista, querrá un representante del comprador que tenga acceso al flujo de transacciones. También querrá a alguien que defienda sus intereses durante el proceso de búsqueda y adquisición. Generalmente, el vendedor paga las comisiones al agente del comprador, por lo que no hay razón para no pasar por un corredor como comprador.

Qué buscar en una inversión en un parque de casas móviles

Hay algunas formas de aumentar el valor de su inversión y el flujo de efectivo, ya sea reduciendo los gastos (mantenimiento, administración de propiedades, etc.) o aumentando los ingresos (alquileres).

Primero, debe buscar una comunidad de parques móviles donde pueda agregar valor o realizar mejoras para aumentar los ingresos. Estas pueden ser propiedades que sus propietarios actuales han pasado por alto o que no se han actualizado. O podrían ser propiedades que están perdiendo oportunidades adicionales de flujo de efectivo.

Idealmente, también desea encontrar una comunidad donde los alquileres tengan un precio inferior al valor de mercado. y puede aumentar las tarifas de alquiler mensuales con actualizaciones más pequeñas y económicas.

La comunidad alrededor del parque de casas rodantes también es una importante fuente de ingresos. Las comunidades ubicadas cerca de grandes empleadores que contratan trabajadores por hora pueden proporcionar una gran cantidad de inquilinos potenciales calificados. La selección de inquilinos en cualquier vivienda residencial donde haya personas viviendo juntas es importante.. Quiere asegurarse de que todos se sientan seguros y quieran seguir viviendo en el parque. Retener a los buenos arrendatarios y eliminar a los arrendatarios problemáticos antes de que se muden es fundamental para la rentabilidad y una experiencia positiva para los propietarios.

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¿Qué diligencia debida debe realizar?

Al igual que con cualquier inversión inmobiliaria, debe contratar a un inspector autorizado para realizar una inspección física exhaustiva de la propiedad y todos los componentes mecánicos. En particular, debe enfocarse en tres aspectos para evaluar su inversión: rendimiento financiero, condición de la infraestructura y mercado local.

retornos financieros

El alquiler, o «tarifas de mantenimiento», como se les llama comúnmente en los parques de casas rodantes, se facturan mensualmente.. Querrá revisar un mínimo de dos o tres años de registros de alquiler. Las listas de rentas son la contabilidad detallada de la renta cobrada por unidad. También querrá obtener declaraciones anuales de pérdidas y ganancias, facturas de servicios públicos y declaraciones de impuestos. Si es posible, solicite solicitudes de evaluación de cada inquilino. Desea comprender la situación financiera típica y la demografía de sus futuros residentes.

la infraestructura

Si bien no hay edificios físicos que mantener, los propietarios de los parques de casas rodantes proporcionan agua, alcantarillado, electricidad y gas para cada lote. Esta infraestructura es crítica y querrá conocer la condición actual y el historial de mantenimiento de todos los mecánicos.

Éstos incluyen:

• Pruebas de potabilidad y flujo de agua de pozo, si corresponde
• Inspecciones de líneas de agua del condado/ciudad
• Informes de alcance de cámara de línea séptica o de aguas residuales
• Inspecciones de instalaciones eléctricas y de gas

Además de lo anterior, el vendedor debe poder proporcionar detalles sobre los gastos de capital y las mejoras realizadas en los últimos 5 años.

Contratar

Al igual que con cualquier inversión inmobiliaria física, la ubicación determina en gran medida la viabilidad y rentabilidad de los parques de casas móviles. Invertir en viviendas asequibles en un área más exclusiva generalmente produce un mejor resultado (más ganancias, menos riesgo, inquilinos de mejor calidad). Eso también se aplica a los parques de casas rodantes.

Asegúrese de consultar la zonificación actual del condado. Asegúrese de que el parque cumpla con todas las normas y tenga la licencia adecuada. También debe investigar los cambios de zonificación propuestos y los planes de desarrollo del área que podrían afectar la viabilidad a largo plazo de su inversión en el parque de casas rodantes.

la línea de fondo

Los parques de casas móviles ofrecen una oportunidad única de inversión en propiedades comerciales. A diferencia de un complejo de apartamentos en el que el inversionista adquiere, administra y mantiene un edificio, un inversionista en un parque de casas rodantes generalmente es dueño del terreno del parque, mientras que los individuos son dueños y mantienen sus hogares. Esto reduce los gastos operativos y las tarifas de administración de la propiedad.

Los parques de casas móviles a menudo brindan la oportunidad de mejorar la propiedad que conducirá a mayores ingresos mensuales de alquiler para el inversionista. Sin embargo, cualquiera que esté considerando este tipo de inversión debe investigar a fondo el mercado y ser consciente de los desafíos únicos antes de dar el paso.

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