Como clase de activo, los bienes inmuebles deben formar parte de cualquier cartera de inversión equilibrada. Eso es porque las inversiones inmobiliarias generalmente tienen una baja correlación con las acciones. Cuando las acciones zigzaguean, los bienes raíces típicamente zigzaguean. Esto proporciona estabilidad a su cartera general.
Los asesores financieros parecen estar de acuerdo en que entre el 10 % y el 26 % de sus inversiones deben estar en bienes raíces. En este artículo, intentaremos averiguar si debe elegir REIT Investing como una inversión a largo plazo.
Contenidos
¿Qué son los REIT (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces)?
Los fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMI) son una alternativa a la compra directa de inmuebles. También ofrecen algunas de las características más atractivas de la inversión en acciones. Los REIT han sido una inversión popular desde su creación en la década de 1960. Piense en un REIT como un conjunto de activos inmobiliarios que se negocian libremente en la bolsa de valores.
Al igual que los bienes raíces, los REIT pueden invertir en muchas categorías y muchas regiones geográficas. Los bienes raíces generalmente se dividen en estas categorías:
- Industrial y Oficina
- venta minorista
- Residencial
- Alojamiento y Resorts
- Asistencia médica
- almacenamiento
- especialidad
Algunos REIT también incluyen participaciones como unidades de almacenamiento, hipotecas, centros comerciales y otros tipos de nichos de bienes raíces.
¿Son los REIT una buena inversión?
Los REIT son una buena inversión si desea exponerse a bienes raíces pero no tiene el capital para la inversión directa.. Esto se debe a que es posible invertir en REIT con cantidades muy pequeñas de dinero, por lo que es muy adecuado para principiantes. Los REIT también son una buena inversión si desea diversificar entre tipos de propiedad y ubicaciones geográficas. Además, existen REIT que pagan dividendos, por lo que pueden incluirse en las carteras de ingresos.
La idea de los REIT es que tienes exposición a bienes inmuebles sin poseer realmente la propiedad directamente. (La discusión de si los REIT realmente representan «poseer» bienes raíces, en lugar de solo poseer acciones, es cosa de otro día).
Por el contrario, los REIT probablemente no sean una buena inversión si está invirtiendo a corto plazo, ya que la liquidez puede ser baja. Además, dado que los REIT deben pagar al menos el 90 % de los ingresos como dividendos a los accionistas, normalmente no tienen tanto potencial de crecimiento como las acciones de crecimiento. Es por eso que el consejo general es equilibrar su cartera entre clases de activos, como bienes raíces, acciones y ETF, en lugar de apostar solo por REIT.
Cómo invertir en REIT
Prácticamente cualquier inversor puede comprar REIT, independientemente del tamaño de la cartera, debido a su disponibilidad en fondos mutuos y ETF. Si recién está comenzando, es posible que desee considerar un fondo de índice REIT e invertir a través de su corredor en línea. Hay muchos para elegir, incluyendo:
- iShares Cohen & Steers REIT ETF (ICF)
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
- Inversionista del Índice de Bienes Raíces de Vanguarda (VGSIX)
Otra opción es consultar una de las plataformas de crowdfunding que ofrecen REIT, como Estrecho oro Recopilación. Con Streitwise, puede invertir en bienes raíces privados con un mínimo de $ 5,000, mientras que Fundrise le permite invertir en bienes raíces comerciales por tan solo $ 10.
calle multitud es otra opción de crowdfunding para inversores acreditados y tiene un requisito mínimo de $25,000. También lanzó su propio REIT, lo que le permite invertir en una canasta diversa de propiedades inmobiliarias comerciales.
Fundrise es una de nuestras formas favoritas de invertir en REIT debido a su bajo requisito mínimo, lo que la convierte en una excelente manera de invertir en bienes raíces sin mucho dinero. Pero estas plataformas de crowdfunding son formas simples de comenzar a diversificar su cartera.
Sin embargo, no todas las plataformas de crowdfunding están centradas en REIT. Si es un inversionista acreditado con al menos $100,000 para invertir, es posible que le interese la firma de capital privado inversiones originales. Origin ofrece inversiones en fondos inmobiliarios diversificados y cuidadosamente evaluados.
REIT y Liquidez
La liquidez también puede ser un problema. Dado que los REIT negociables (asegúrese de conocer la diferencia entre REIT negociables y no negociables) se pueden comprar y vender como acciones, son bastante líquidos, a diferencia de los bienes inmuebles directos, que pueden ser difíciles de vender rápidamente si decide que los necesita.
Sin embargo, al mismo tiempo, corre el riesgo de perder mucho dinero si el administrador toma una mala decisión o se aparta de lo que hay en los tanques REIT.
Beneficios fiscales REIT
El otro aspecto de los REIT sobre la propiedad inmobiliaria son los impuestos. Según cómo se gravan, los REIT son los más adecuados para colocarse en cuentas de jubilación. Aunque no hay nada que le impida invertir en REIT en cuentas imponibles.
¿Debe invertir en REIT internacionales?
Incluir inversiones internacionales en su cartera puede ser una buena manera de agregar una capa de diversidad a su estrategia. Los REIT le brindan la oportunidad de aumentar la exposición a bienes inmuebles en el extranjero sin la molestia de comprar bienes inmuebles en el extranjero. Esto puede ser especialmente atractivo para aquellos que no quieren lidiar con la burocracia asociada con ser extranjero y comprar una propiedad en algunos países.
Los REIT generalmente son bastante fáciles de invertir (se negocian como acciones en las bolsas), y puede ver los beneficios de los dividendos y las mejoras en los mercados inmobiliarios. Sin embargo, no tendrá control directo sobre la propiedad y enfrentará la posibilidad de pérdida, tal como lo haría con cualquier otra inversión.
Lectura adicional: ¿Debería agregar ADR a su cartera?
Inversión Directa vs. ETF
Si decide invertir en REIT extranjeros, deberá determinar si invertirá directamente, comprará los REIT en una moneda extranjera o utilizará algún otro método para obtener exposición, como un fondo cotizado en bolsa.
Tenga en cuenta que tiene desafíos especiales cuando invierte directamente en un mercado extranjero. Usted enfrenta riesgo cambiario, posibles problemas de liquidez y riesgos asociados con lo que podría ser una situación política inestable. Algunos inversores, para mitigar algunos de estos riesgos, optan por invertir en ETF que siguen a los REIT.
Por supuesto, es posible invertir en ETF de bajo costo que ofrecen accesibilidad a bienes raíces extranjeros y REIT internacionales. Esta puede ser una opción para aquellos que quieren diversidad mientras limitan algunos de los riesgos.
¿Y los impuestos?
Los REIT no se gravan de manera particularmente eficiente en general, y esto se extiende a los REIT internacionales. Los dividendos que recibe se gravan como ingresos ordinarios, lo que significa que se gravan a su tasa más alta. Para algunos inversores, esta es una mala compensación por la diversidad internacional.
Una forma de compensar la ineficiencia fiscal es mantener sus REIT internacionales (y nacionales) en una cuenta con ventajas fiscales. Puede mantener estas inversiones en una cuenta 401(k), IRA o HSA. Las ganancias aumentan con impuestos diferidos o exentos de impuestos (según el tipo de cuenta que tenga y si tiene una versión Roth) y neutraliza el tema fiscal.
En general, los REIT internacionales pueden ser una sólida adición a su cartera. Asegúrese de calcular su tolerancia al riesgo y determine si agregar exposición a bienes raíces extranjeros mejorará su cartera y lo ayudará a lograr sus objetivos.
Pros y contras de invertir en REIT
Invertir en REIT y la inversión directa en bienes raíces tiene ventajas y desventajas. Al final, debe sopesar las opciones y decidir cuál se adapta mejor a su estilo. Algunos inversores prefieren una combinación de REIT y bienes raíces de propiedad directa. Otros prefieren un tipo sobre el otro, por la razón que sea. Sin embargo, antes de invertir, asegúrese de saber lo que está haciendo y comprender los riesgos.
profesionales
- Dividendos Garantizados — Las SOCIMIs deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos como dividendos. LA la administración puede aumentar el pago a más del 90%, pero por ley no puede reducirlo por debajo del 90%. Este requisito es la razón principal por la que los inversores de ingresos compran REIT.
- Inversión inmobiliaria sin complicaciones — Los REIT son una forma sencilla de adquirir bienes inmuebles. Se empaquetan convenientemente en acciones que se pueden comprar y vender fácilmente. También hay fondos mutuos REIT y ETF (fondos cotizados en bolsa) que se diversifican invirtiendo en muchos REIT individuales.
- mínimos bajos — No necesitas mucho dinero para empezar a invertir en un REIT. Y poseer un fondo indexado REIT le brinda exposición a la clase de activos inmobiliarios con muy poco dinero.
- inversiones pasivas — Poseer y administrar directamente una propiedad es un negocio y requiere tiempo y esfuerzo. Los accionistas de REIT no son propietarios de los bienes inmuebles o hipotecas representados en su cartera. Además, también evitan los dolores de cabeza que experimentan muchos propietarios y administradores de propiedades, como mantener o desarrollar la propiedad, brindar servicios al propietario y recibir pagos de alquiler, por nombrar algunos. Los REIT son inversiones realmente pasivas, como los fondos mutuos.
- Baja Correlación Bursátil — Históricamente, los REIT han tenido una baja correlación con otras clases de activos. Esto facilita la creación de una cartera de inversiones diversificada mediante la adición de REIT. También puede servir como una gran cobertura contra la inflación, ya que la industria inmobiliaria no se correlaciona tan fuertemente con los posibles mercados a la baja.
- Liquidez — A diferencia de ser dueño de una propiedad directamente, puede vender rápidamente un REIT si comete un error. El mercado inmobiliario tradicional tiene un largo proceso de entrada y salida, por lo que tu inversión no es líquida.
- Mejor presentación — Aunque históricamente algunos REIT han tenido un rendimiento inferior cuando aumentan las tasas de interés, muchos REIT han superado otras inversiones, incluso frente a tasas de interés altas. Y los REIT a menudo superan a otras acciones en una economía lenta.
- Distribuciones obligatorias a los inversores — Las SOCIMI son sociedades cuyo activo consiste principalmente en participaciones inmobiliarias. Esto les da un tratamiento fiscal favorable. A cambio, deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas. Esto prácticamente garantiza los pagos a los inversores.
idiotas
- Propiedades de valor decreciente — Como aprendimos de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2007-08, los bienes inmuebles no siempre aumentan de valor. Al elegir un REIT, tenga en cuenta las perspectivas de crecimiento de las industrias, los tipos de propiedad y las ubicaciones geográficas a las que se dirige.
- Tarifas y recargos — Si bien los REIT ofrecen la ventaja de la liquidez, negociar dentro y fuera de un REIT tiene un alto costo. La mayoría de las tarifas cobradas por un REIT se pagan por adelantado. Estas tarifas ascienden aproximadamente al 20-30% del valor REIT. Esto le quita una parte considerable de sus rendimientos potenciales. Y debido a que los REIT tienen un precio en los mercados públicos, pueden cotizar con una prima significativa al valor real de los activos subyacentes que poseen.
- Correlación potencial del mercado — Algunos REIT que cotizan en bolsa tienden a estar altamente correlacionados con el mercado de valores en general (la mayoría no lo está). Esto significa que los precios de algunos REIT pueden subir y bajar con acciones corporativas, independientemente de si los valores subyacentes de las propiedades dentro del REIT han cambiado. Debe tener cuidado de que los REIT que elija para su cartera proporcionen la diversificación que está buscando.
- Rentas Gravadas a la Tasa de Renta Ordinaria — Como comentábamos, las REIT deben pagar el 90% de sus ingresos a sus accionistas. Esto le da a muchos REIT rendimientos atractivos. Pero a diferencia de los dividendos en acciones, que actualmente se gravan con un máximo del 15 %, los REIT se gravan con la tasa de ingresos ordinaria. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, es mejor invertir en REIT en cuentas con impuestos diferidos como una IRA o 401(k) para minimizar los impuestos.
- Potencial inherente limitado para el crecimiento — La regla del 90% puede limitar el crecimiento futuro de un REIT. Como el gobierno requiere que la empresa distribuya el 90% de sus ingresos a los accionistas, queda poco capital para la adquisición o renovación de nuevas propiedades. Algunos REIT evitan este límite utilizando deuda (apalancamiento).
Beneficios de poseer bienes inmuebles directamente bajo REIT
Sin embargo, la inversión directa en bienes raíces tiene algunas ventajas. Si puede hacer un pago decente y tiene la capacidad de administrar la propiedad de manera efectiva (o contratar a otra persona para que la administre), el alquiler directo puede ser una gran ventaja. Por lo general, es mejor pensar en poseer una propiedad de alquiler como una inversión y un negocio. No es realmente pasivo en comparación con ser propietario de un REIT, pero la cantidad de trabajo directo se puede minimizar.
Cuando usted es dueño de una propiedad, usted tiene más control sobre su inversión. Además, tienes algo físico a lo que recurrir. Incluso si el mercado se hunde y la propiedad pierde valor financiero, el hecho de que todavía tiene un activo tangible en el que podría vivir (o en el caso de las tierras de cultivo) o utilizar de alguna manera permanece. Mientras la propiedad tenga inquilinos, tienes una renta mensual.
En el lado negativo, sin embargo, ser dueño de bienes raíces directamente significa que usted es responsable de ellos. Usted es responsable de abordar problemas de tenencia, y tienes que lidiar con tratar de cobrar el alquiler y elegir inquilinos que no destruyan tu propiedad ni te engañen. (Una forma de evitar esto es invertir en terrenos que están quietos y que no espera generar ingresos de inmediato).
¿Está buscando una hipoteca para comprar su primera casa? Aquí hay algunas opciones interesantes:
En suma
El mercado inmobiliario ha demostrado ser una excelente inversión a largo plazo. La compra de bienes raíces generalmente viene con una inversión monetaria considerable.
Afortunadamente, invertir en REIT es una excelente alternativa a la propiedad directa de bienes raíces. Y hay muchas maneras de comenzar, desde invertir a través de su corredor de bolsa hasta usar plataformas de financiación colectiva como Fundrise.
Los REIT todavía tienen algunas desventajas en comparación con la propiedad directa de bienes inmuebles. Pero los REIT son una forma natural (pasiva) de obtener exposición a bienes raíces con muy poco dinero. Y pueden ayudar a agregar estabilidad y diversidad a su cartera de inversiones general.
Relacionado: Las mejores plataformas de inversión inmobiliaria fraccionada.