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Encontrar un lugar adecuado para vivir suele ser difícil para las familias con dificultades económicas. Muchas familias de bajos ingresos pagan la mitad de sus ingresos mensuales en alquiler y aún viven en condiciones precarias e incluso inseguras.
Desde la Gran Depresión, ha habido programas de asistencia para la vivienda en los Estados Unidos. Uno de los más populares es un programa federal, conocido como “Sección 8”, que es administrado por las Autoridades Locales de Vivienda Pública. Y la Sección 8 también puede proporcionar a los inversores que buscan participar en inversiones inmobiliarias activas algunas grandes oportunidades.
Contenidos
Como funciona
Creada en 1974, la Sección 8 ha sufrido muchos cambios y enmiendas. La versión actual es un programa de “vale de elección de vivienda”. Funciona así:
Las familias elegibles pueden encontrar una unidad de alquiler de su elección después de recibir un cupón que paga hasta el 70 % de su alquiler mensual más las facturas de servicios públicos. Las familias son responsables de pagar el 30% restante. La Sección 8 normalmente incluye asistencia de vivienda para personas con discapacidades y ancianos, así como para familias de bajos ingresos.
Los vales de elección de vivienda son administrados localmente por agencias de vivienda pública (PHA). Las PHA reciben fondos federales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) para administrar el programa de vales. En la mayoría de las comunidades, hay una lista de espera para recibir asistencia una vez que el solicitante califica.
Elegibilidad
Los solicitantes deben cumplir con ciertos criterios de elegibilidad, que incluyen:
- Renta familiar total, que no puede superar el 50% de la renta mediana del municipio de residencia del solicitante.
- El número total de miembros de la familia que residirán en la unidad.
- El destinatario debe ser un ciudadano de los EE. UU. o un inmigrante con documentos que demuestren su estatus migratorio legal.
El programa determina que hasta el 75% del total de los bonos de vivienda se entreguen a familias o individuos cuyo ingreso familiar total no exceda el 30% del ingreso promedio de la zona en la que elijan vivir.
Si está invirtiendo en propiedades de alquiler urbanas o rurales, es probable que encuentre inquilinos de la Sección 8 con vales de vivienda. Como arrendador, puede optar legalmente por participar, y aceptar inquilinos de la Sección 8, o no. Tengo algunos inquilinos de la Sección 8 en mis propiedades de alquiler y, como ocurre con la mayoría de las cosas en la vida, existen ventajas y desventajas.
Beneficios para propietarios que aceptan vales de la Sección 8
Ingresos de alquiler mensuales garantizados a tiempo — La mayor ventaja de aceptar inquilinos de la Sección 8 es el cheque regular que recibe todos los meses del gobierno. El gobierno normalmente paga entre el 50% y el 65% del alquiler del inquilino. La cantidad depende de los ingresos del inquilino y los costos de servicios públicos esperados para la propiedad específica.
Una vez que su contrato de alquiler esté en vigor y se haya completado todo el papeleo (muchos inquilinos tienen un paquete), se le garantiza un cheque oportuno del gobierno por una parte sustancial del alquiler. Esto se debe a que la PHA envía la parte del alquiler que paga directamente al arrendador. El inquilino envía un cheque por separado a su parte y paga las facturas directamente al proveedor.
vacantes más bajas — Reducir las vacantes es importante para los inversores en propiedades de alquiler. Cuando una propiedad queda vacante, no hay ingresos para cubrir impuestos, seguros, tarifas de HOA y otros costos mensuales de mantenimiento. Muchos inquilinos de la Sección 8 tienden a quedarse por largos períodos de tiempo y están contentos de renovar repetidamente un contrato de arrendamiento de un año.
El mayor grupo de inquilinos para elegir — Abrir sus contratos de arrendamiento a los inquilinos de la Sección 8 puede aumentar considerablemente la cantidad de inquilinos para seleccionar. Una selección más amplia de inquilinos potenciales significa que puede ser más exigente y encontrar una opción realmente adecuada para su propiedad.
Cuando pongo una propiedad en alquiler, recibo toneladas de llamadas al respecto. A menudo, la primera pregunta que me hacen es si acepto cupones. Si respondo “No”, limitaré mi grupo de inquilinos elegibles. Si bien los inquilinos de la Sección 8 tienen bajos ingresos, no necesariamente tienen muchos otros problemas más allá de eso. Mientras mire bien a sus inquilinos, generalmente no son diferentes de los inquilinos sin vales.
Tarifas de alquiler favorables — Siempre hay un rango aceptable de precios de alquiler de mercado para propiedades similares. Se puede alquilar un apartamento de dos habitaciones y dos baños por entre $1200 y $1500 en mi área. Uno de los beneficios de los clientes de la Sección 8 es que el alquiler mensual que puede cobrar está en el extremo superior del rango de tarifas del mercado. La PHA sabe que es más difícil para los titulares de vales de la Sección 8 encontrar vivienda ya que no todos los propietarios aceptan vales. Por lo tanto, acomodarán el extremo superior del rango para permitir que los beneficiarios de la asistencia obtengan una vivienda segura. ¡Eso no quiere decir que puedas sobrecargarte! Si su tarifa de alquiler no es competitiva, probablemente tendrá que reducirla para ser aceptado en el programa de la Sección 8.
Exposición adicional para su lista de propiedades de alquiler — Una vez que usted y su propiedad hayan sido aprobados, puede incluir su propiedad en el sitio web de la PHA, donde los titulares de cupones pueden verla. Es una oportunidad publicitaria adicional para su listado.
puede ser gratificante “Aunque personalmente nunca recibí asistencia para la vivienda, viví hasta los 20 años construyendo una carrera y sobreviviendo por mi cuenta. Sé lo que es tratar de vivir con bajos ingresos y pagar las facturas. He conocido a algunas personas realmente excelentes que están recibiendo la asistencia de vivienda que tanto necesitan. Es bueno brindarles un lugar seguro y agradable al que llamar hogar. Y si están abiertos a ello, tengo la oportunidad de ofrecerles algunos consejos financieros personales que los ayudarán: cosas básicas que deberían enseñarse en la escuela secundaria pero no se enseñan.
Desventajas de participar en el programa de bono de vivienda
proceso más complicado — Aceptar vales de la Sección 8 significa que hay algunos obstáculos que enfrentar como propietario. La primera vez que lo hice fue aterrador y un poco frustrante. ¡No fue hasta después de experimentar con el proceso que descubrí que el condado ofrece un seminario informativo gratuito de 45 minutos para propietarios de viviendas una vez al mes!
Para comenzar, debe completar un formulario para ser considerado propietario de la Sección 8. Proporcionará información personal e información detallada sobre su propiedad. Lo siguiente es la inspección de la propiedad. Y después de aprobar un inquilino, hay más papeleo. Finalmente, antes de que se apruebe la entrega de los fondos, deberá presentar una copia del contrato de arrendamiento a la PHA.
Inspección adicional — Su propiedad debe ser inspeccionada por la PHA. Esta es una inspección separada de la Sección 8 además de otras inspecciones obligatorias. Por ejemplo, en el condado de Baltimore, los propietarios deben obtener un permiso de propiedad de alquiler y se requiere una inspección especial antes de que se apruebe un permiso de alquiler. Y si la propiedad se construyó antes de 1978, debe considerarse libre de plomo o certificada como libre de plomo.
La inspección de la PHA es bastante simple. Su propiedad de alquiler debe cumplir estructuralmente con el código. Todo debe estar en buen estado y funcionando de forma segura. No hay costo para el propietario por la inspección de la Sección 8. Los inquilinos son responsables de hacer que la propiedad esté disponible para la inspección, que normalmente se lleva a cabo poco después de la mudanza.
La evaluación y selección de inquilinos sigue siendo muy importante — Si bien los inquilinos deben ser aprobados por la PHA para obtener un vale, no asuma que han sido seleccionados correctamente. Asegúrese de revisar cuidadosamente a todos los inquilinos de la Sección 8, tal como lo haría con cualquier otro inquilino. Puede y debe realizar cualquier diligencia debida que no viole la Ley de Vivienda Justa o las leyes estatales y locales, incluida una verificación de antecedentes y de crédito.
La configuración de nuevos inquilinos tarda hasta 60 días — Hay un tiempo de procesamiento de 60 días con la PHA. Esto significa que deberá esperar dos meses antes de recibir su primer cheque del gobierno. Por ejemplo, una familia de la Sección 8 se mudó a mi casa de tres habitaciones el 1 de enero. Recibí la cuota de alquiler del inquilino el 1 de enero y el 1 de febrero según lo necesitaba. Pero no recibí el cheque del gobierno hasta el 1 de marzo. En ese momento recibía tres meses de alquiler de golpe (enero, febrero y marzo).
Reglas especiales de desalojo — Desalojar a los inquilinos es algo que todo inversionista inmobiliario quiere evitar. Es costoso, lento y costoso. Revise cuidadosamente a los inquilinos antes de la colocación para disminuir la posibilidad de tener que hacerlo. Afortunadamente, no tuve que pasar por este proceso con ninguna de mis propiedades. Sin embargo, desalojar a los inquilinos de la Sección 8 es un poco más complicado que un desalojo regular. Para desalojar a un inquilino de la Sección 8 después de haber sido aceptado, necesita una demanda. Esto es cierto incluso en estados que ofrecen otros métodos de desalojo.
Resumen
La Sección 8 es un programa de asistencia muy necesario que permite a las familias de bajos ingresos vivir en comunidades más seguras y mantener ingresos mensuales suficientes para mantener adecuadamente a sus familias.
Como arrendador que acepta la Sección 8 en dos de mis alquileres, he conocido a algunas personas excelentes a través del programa. Desafortunadamente, también he conocido a algunos poseedores de cupones con los que no me siento cómodo estando cerca. Mis propiedades de alquiler son más que una simple inversión financiera. Personalmente, he invertido tiempo, energía y dinero para tomar una propiedad que no amaba y convertirla en un hogar. Quiero poder confiar en que mi inquilino respetará y cuidará mi propiedad. Y quiero alquilar a personas honestas con las que pueda desarrollar una relación exitosa a largo plazo. La selección adecuada es un componente crucial de la gestión exitosa de la propiedad de alquiler, ya sea que permita o no a los inquilinos con vales de vivienda.
Para los propietarios dispuestos a manejar el papeleo adicional y hacer un poco más a instancias del gobierno, es posible encontrar inquilinos estables y asegurarse de recibir un cheque de alquiler regular todos los meses.