Eres un tonto por prepagar tu hipoteca

Este ha sido uno de los debates que ha existido a lo largo de los tiempos. Está justo ahí con «¿Hay vida después de la muerte?» «¿Cuál es el significado de la vida?» y “¿Debería tener hijos?”

Las preguntas sobre una hipoteca son relativamente simples: ¿Debo obtener una hipoteca de 15 o 30 años? ¿Debo prepagar mi hipoteca? Debo decir que si actualmente posee una casa o está buscando comprarla, obtenga una hipoteca fija a 30 años.

Al menos en este punto actual de la historia, obtener una hipoteca a 15 años o pagar por adelantado cualquier hipoteca a 30 años es una tontería. Hago esta declaración con estas suposiciones:

1. Planea quedarse en casa durante al menos 10 años.
2. Usted y su cónyuge tienen menos de 50 años.
3. Los costos mensuales para ser dueño de su casa son menos del 30% de sus ingresos mensuales.
4. Tiene 25% o más de capital/pago inicial para su casa.
5. Cualquier diferencia en los ahorros del pago inicial o una hipoteca más corta a 15 años se destinará a inversiones.
6. La casa que compra es una casa de tamaño promedio de 2000 pies cuadrados y no una McMansion.
7. Es un ahorrador disciplinado y no tiene deudas de consumo.

No te doy carta blanca para comprar una casa de 5000 pies cuadrados. En todo caso, todo lo contrario. Sugiero vivir en una casa modesta en un buen vecindario. Tome la diferencia e invierta en la bolsa de valores. Siempre que refinancie y reciba una cantidad mensual más baja, invierta esa diferencia. Con las tasas hipotecarias actuales, en comparación con la tasa promedio de inflación y los rendimientos del mercado de valores, saldrá mucho más adelante.

Hay dos campos opuestos al argumento de la hipoteca: rico edelman y david ramsey.

No me verán afirmar, como Dave Ramsey, que todas las deudas son obra del diablo. En nuestro entorno económico actual, tiendo a estar de acuerdo con Ric Edelman. Las tasas hipotecarias están en mínimos históricos y la asequibilidad está en mínimos casi históricos. En términos sencillos: es más barato poseer una casa que alquilarla en muchas partes del país.

Estas son las razones por las que debería obtener una hipoteca fija a 30 años:

1. Una casa es un activo ilíquido

Una casa es un activo muy ilíquido. Si está comprando una casa, es a largo plazo de 10 años o más. Una vez que haya realizado los pagos de una casa, es mucho más difícil retirar dinero. Sí, puede refinanciar u obtener un HELOC, pero solo si hay suficiente capital en la propiedad y tiene un trabajo.

Digamos que pierdes tu trabajo. Si ha tomado la ruta de Dave Ramsey, en muchas situaciones todavía no ha pagado su hipoteca, tiene inversiones mínimas y debería tener al menos algunos ahorros de emergencia. Tendría muchos menos ahorros con el método de Dave Ramsey que si siguiera a Ric Edelman. El dinero dentro de su casa será muy difícil de explotar, y de todos modos podría terminar en una ejecución hipotecaria. este es el exactamente La pregunta de Dave Ramsey sugiere que evite eliminar su deuda. Esto demuestra que mi punto de flujo de caja es más importante que la equidad.

El problema de poner la mayor parte de su dinero en su casa se reduce a la asignación de activos. Como descubrimos durante la burbuja inmobiliaria, muchas personas tenían mucho capital en su residencia principal. Tu casa debe no ser una parte importante de su valor neto. En todo caso, debería ser menos de 1/3 de su patrimonio neto total. Debería tener muchos más activos líquidos a los que pueda recurrir en caso de emergencia.

2. Su residencia principal es no una inversión

Robert Kiyosaki hizo esta afirmación en su libro “Padre rico, padre pobre”:

“Como descubrimos durante la burbuja inmobiliaria, su residencia principal no es un activo. Tu hogar es solo un lugar para vivir. Me atrevería a decir que no es diferente al alquiler, pero con algunas ventajas. Por lo general, se recomienda comprar una casa solo si ha vivido en el mismo lugar durante cinco años o más. Sugiero un período aún más largo de 10 años o más. De lo contrario, por lo general es mejor alquilar. Ser propietario de una casa durante 5 a 7 años es muy arriesgado. Eso es mucho capital para tener almacenado en un activo y puede ser difícil de vender cuando necesita mudarse”.

3. Mejor invertir que una hipoteca a corto plazo

Esta es quizás la mayor falacia de Dave Ramsey. Con las tasas hipotecarias actuales en el rango inferior al 4%, usted se encuentra en o por debajo de la tasa promedio de inflación. Además, a largo plazo,
comparte una media del 8% anual. Entonces, en efecto, está utilizando el apalancamiento de un préstamo de tasa fija baja para invertir la diferencia en el mercado de valores.

Permítanme hacer una comparación: dos propietarios, ambos con una hipoteca de $300,000 y viviendo en su casa durante diez años. No consideraremos la inflación para este ejemplo.

1. Suze Corto Plazo — Suze obtiene una hipoteca a 15 años al 3,25%. Su pago mensual es de $2,108.01. Después de diez años, le quedarán $116.592,72 en el saldo de su hipoteca o $183.407,28 en capital. No invirtió dinero en la bolsa de valores, pero lo usó para acortar el plazo de su hipoteca.
2. Iván inversor — Iván obtiene una hipoteca fija a 30 años al 3,75%. Su pago mensual es de $1,389.35. Después de diez años, le quedarán $234.334,89 en la hipoteca o $65.665,11 en capital. Iván tomó la diferencia de la hipoteca a 15 años ($718,66) e invirtió en la bolsa de valores. Suponiendo un promedio de 8% anual durante esos diez años, tendrá $131,476.00 en el mercado de valores después de diez años.

Entonces, en total, Iván sale adelante. En diez años, tendrá $197.141,11 en riqueza total, mientras que Suze tiene $183.407,28. Tenga en cuenta que esto es después de solo diez años y se vuelve mucho más obvio cuanto más tiempo pasa.

Supongamos que ambos vivieron en su casa durante 15 años. Ivan sale aún más lejos, con $ 357,636.18 en acciones e inversiones versus $ 300,000 en acciones y sin inversiones que tiene Suze. ¿Vale aproximadamente $57k la diferencia de riesgo? Creo que sí y optaría por acciones en su lugar.

Si la tasa de su hipoteca era similar a la de principios de la década de 1980, cuando una APR del 8% al 10% no era infrecuente, sería mejor que pagara su hipoteca por adelantado. Esto se debe a que sería difícil encontrar inversiones a tasa fija o acciones que pudieran superar esa cantidad cada año. En este momento, el crédito barato está disponible y lo mejor es utilizarlo a su favor.

4. Una hipoteca es deducible de impuestos

Esto supone que enumeras tus impuestos. Acabamos de refinanciar nuestra hipoteca al 3,75 % APR, pero la tasa real después de impuestos es mucho más baja. Bankrate.com tiene una gran calculadora para obtener su tasa hipotecaria real después de deducciones de impuestos. En nuestro caso, nuestra tasa real es del 2,59%: cuanto mayor sea la banda de impuestos, menor será la TAE efectiva de la hipoteca. Cuando vives en un estado con impuestos altos, tiene aún más sentido. En nuestro caso, también es dinero “gratis” en términos de dólares reales en comparación con la tasa de inflación promedio del 3%.

Además, incluso en este entorno de tipos de interés bajos, todavía es posible superar este tipo con inversiones de renta fija. Sin embargo, como se trata de un período de 30 años, debe invertir (para comparar manzanas con manzanas) con una asignación de activos del 60 %/40 %. Históricamente, esta combinación de acciones y bonos ha tenido un rendimiento del 6 % antes de la inflación, o del 3 % anual después de la inflación.

Si el gobierno elimina la deducción fiscal, como algunos han sugerido, la tasa efectiva volverá al 3,75%. Esta sigue siendo una tasa excelente y todavía es relativamente fácil de superar la inversión.

5. Siempre tendrás pagos de la casa

Una de las razones emocionales más comunes que escucho que la gente quiere eliminar una hipoteca es deshacerse de la nuez mensual. ¡Afirman que quieren ser dueños de su casa gratis y sin obstrucciones! ¿Pero es esto cierto?

El hecho es que, incluso después de que su hipoteca esté pagada en su totalidad, siempre tendrá otros gastos: impuestos sobre la propiedad, seguro y mantenimiento anual. Así que siempre tendrás gastos que pagar, y esos tampoco son baratos. Si el dinero escaseaba, trate de dejar de hacer los pagos de IPTU. Haga eso, y puede esperar ver al inspector en su puerta. Por lo tanto, si bien es cierto que la cantidad que pagas cada mes disminuirá cuando la hipoteca esté cancelada, considerando la inflación será solo una pequeña parte de tus gastos mensuales. Las personas y las empresas, por cierto, tienen problemas con la falta de flujo de efectivo, no con una gran cantidad de capital sin liquidez.

¿Cuántos lectores tienen padres que pagaron $30,000 por su casa a principios de la década de 1970, cuando su pago mensual era de solo $220/mes? Los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los gastos de mantenimiento han aumentado al ritmo de la inflación. Si tienes uno hipoteca fija a 30 añosel monto de su pago se mantuvo igual.

En algunos casos, estos gastos han aumentado mucho más que la tasa de inflación promedio. Por ejemplo, donde vivo actualmente, el condado de Nassau, NY, pago casi $10,000 al año por una casa de 2,000 pies cuadrados. Permítanme recordarles a los lectores que el condado de Nassau está en bancarrota y probablemente tendrá que aumentar aún más los impuestos para llenar su déficit presupuestario. Puede esperar que los impuestos aumenten a nivel nacional ya que la mayoría de los condados tienen un déficit de ingresos.

Dave Ramsey asume que no tienes la fuerza de voluntad para invertir la diferencia que has ahorrado. Si eres una de esas almas perdidas, lo más probable es que no debas invertir. Dave va un paso más allá y sugiere que pague en efectivo por su casa.

“¡Pero piensa en lo divertido que sería! ¡Sin hipoteca! ¡Sin pagos! Si pagar en efectivo por una casa parece demasiado fuera de su alcance, aún puede comprar una casa si toma decisiones sabias”.

Dave tiene que ver con la cantidad ahorrada en intereses hipotecarios. Si tuviéramos cero por ciento de inflación cada año, Dave tendría razón. Lamentablemente, con la inflación, la hipoteca se abarata cada año en dólares reales.

declaración final

Por supuesto, supongo que tendremos al menos la misma tasa de inflación que vimos en los 30 años anteriores. Digamos que experimentamos un gran ataque de deflación, ¿entonces qué? ¿Mi declaración no hace que esto sea una idea tonta? No en realidad no. Puede comenzar a hacer pagos anticipados de su hipoteca en cualquier momento. Mi punto es que una vez que el dinero está dentro de tu casa, es mucho más difícil sacarlo. Suponiendo que esté invirtiendo, puede usar sus inversiones para pagar por adelantado o liquidar su hipoteca en cualquier momento. Tenga en cuenta que la Reserva Federal quiere inflación a toda costa. Fue dicho tirarán dinero desde helicópterospara generar inflación si es necesario.

Para mí, la única razón válida para pagar completamente su hipoteca a las tasas de interés actuales es que se ha jubilado. Aun así, dependiendo de sus inversiones y patrimonio neto, es posible que no tenga sentido.

ACTUALIZAR: Cuando escribí este artículo por primera vez hace cinco años, pensé que tenía más sentido no pagar por adelantado su hipoteca. Hoy (3 de septiembre de 2018), con las tasas de interés al alza y las valoraciones bursátiles actuales, pagar por adelantado algunas de sus hipotecas podría tener sentido. Como cualquier consejo financiero, es muy personal y sensible al tiempo. Lo que tenía sentido hace cinco años puede no tenerlo hoy en el clima financiero actual.