Imagínese ser un exitoso inversionista de bienes raíces comerciales… ganar suficientes ingresos para relajarse junto a la piscina en lugar de trabajar en un cubículo.
Es decir, hasta que el teléfono comience a sonar porque el sistema de calefacción de una unidad se rompió… alguien se resbaló en el hielo en el estacionamiento… y su inquilino más valioso ha decidido que se declarará en bancarrota.
Contenidos
Comisiones y Tarifas – 8.5
Atención al cliente – 10
Facilidad de uso – 9
Diversificación – 7.5
Diversificación – 8
Debida Diligencia – 9
8.5
EquityMultiple es una opción sólida de financiación colectiva para un inversor inmobiliario que ya tiene algo de experiencia. La empresa brinda un excelente servicio al cliente y estamos impresionados con el nivel de transparencia en cada trato. Sin embargo, recomendamos que los nuevos en el mercado busquen una opción REIT en otro lugar.
Si no eres muy arriesgado, esto no suena como un buen escenario.
Afortunadamente, hay una solución. Desde que el Congreso aprobó la Ley JOBS en 2012, han surgido cientos de plataformas de financiación colectiva de bienes raíces. Muchos de ellos permiten a los inversores aprovechar el mercado de bienes raíces comerciales sin correr el riesgo de romper el banco o perder la camisa.
No todas las plataformas de crowdfunding son iguales. Cada uno parece tener una estrategia diferente, sin mencionar las ofertas de productos exclusivos y los equipos de gestión.
Ese último punto puede ser crucial. Algunas de estas plataformas de crowdfunding son, ante todo, empresas tecnológicas dirigidas por tipos de Silicon Valley que «casualmente» entraron en el mercado inmobiliario.
Otros fueron iniciados por profesionales inmobiliarios experimentados que aprovecharon la tecnología para iniciar nuevos negocios y ampliar sus bases de clientes.
EquityMultiple se encuentra entre los últimos. La empresa fue fundada por profesionales experimentados en bienes raíces que aprovecharon la tecnología para brindar un acceso conveniente y de bajo costo a acuerdos que antes no estaban disponibles para los inversionistas inmobiliarios individuales. (Sin embargo, debe saber que para aprovechar las oportunidades de EquityMultiple, DEBE ser un inversor acreditado).
Con tantas plataformas competidoras en el mercado, puede ser difícil determinar cuál es la adecuada para usted. Eché un vistazo a EquityMultiple para calificarlo. Esto es lo que encontré.
Equidad de recursos múltiples
| inversión mínima | $5,000 |
| cargos de cuenta | Inversiones en acciones comunes: 0.5-1.5% anual más 10% de todas las ganancias al salir |
| Compromiso con el tiempo | 12 meses |
| Acreditación Requerida | |
| REIT privado | |
| Tipos de oferta | deuda, Equidad, Capital Preferente, propiedad directa |
| tipos de propiedad | comercial, Residencial, unifamiliar, inversores extranjeros |
| Regiones servidas | 50 estados |
| mercado secundario | |
| IRA autodirigido | |
| Intercambio 1031 | |
| pre-evaluado | |
| prefinanciado |
¿Qué es EquityMultiple?
Charles Clinton era un abogado de bienes raíces que trabajó con grandes clientes de capital privado como Blackstone y KKR antes de lanzar EquityMultiple. Cofundó la compañía con Marious Sjulsen, un veterano de 10 años en la industria de capital privado de bienes raíces.
EquityMultiple puede ser la única plataforma de crowdfunding de inversión inmobiliaria comercial respaldada por una empresa nacional líder en los mercados de capitales inmobiliarios: Mission Capital Advisors.
Clinton cree que el apoyo de Mission Capital le da a EquityMultiple una ventaja competitiva porque «han sido socios ideales con conocimientos estratégicos, al tiempo que proporcionan una red increíble de patrocinadores, prestamistas e inversores para que EquityMultiple aproveche el crecimiento». Varios altos ejecutivos de Mission Capital invirtieron personalmente en EquityMultiple desde el principio.
Como plataforma de inversión en bienes raíces comerciales, EquityMultiple ofrece negociación de deuda, acciones y acciones preferentes. La empresa toma su nombre del término comúnmente utilizado «múltiplo de capital», que se calcula como las distribuciones totales de efectivo divididas por el capital total invertido.
En términos más simples, básicamente significa cuánto dinero recuperó en comparación con lo que invirtió. Si una inversión duplica su aporte inicial, por ejemplo, sería un múltiplo patrimonial de 2.
Cómo funciona EquityMultiple
EquityMultiple se enfoca en bienes raíces comerciales institucionales y ofrece una gama de oportunidades en todo el país de prestamistas y patrocinadores experimentados.
Para los negocios de deuda, la gerencia trabaja solo con acreedores experimentados (en lugar de operar como un acreedor). Para los acuerdos de acciones, la remuneración principal de EquityMultiple es una participación del 10 % en las ganancias del proyecto, que la empresa recibe solo después de que todos los inversionistas retornen por completo la inversión inicial.
El objetivo mínimo de EquityMultiple actualmente es de alrededor de $500,000 por transacción, aunque ha realizado transacciones únicas de hasta $6 millones. La plataforma se enfoca en ofertas de tasa fija que ofrecen rendimientos en el rango de APR del 8% al 14%, y con un equipo de suscripción interno y medidas rigurosas de diligencia debida, solo acepta alrededor del 5% de las ofertas que considera..
Hasta la fecha, el rendimiento anual promedio de EquityMultiple sobre las ofertas de capital y deuda con flujo de efectivo es de poco más del 9%. Todavía es temprano para muchas de sus ofertas de acciones (que dependen de una venta o refinanciamiento para una gran parte de las distribuciones de recuperación), por lo que la gerencia espera que ese número agregado aumente sustancialmente durante el próximo año. Según la compañía, a fines de 2019, la TIR agregada de las inversiones totalmente realizadas fue de 17,3%.
Los horarios de distribución varían según el negocio y suelen ser mensuales o trimestrales. Las transacciones de deuda generalmente ofrecen una tasa de rendimiento fija durante todo el plazo del préstamo y una devolución del principal al vencimiento del préstamo. Asimismo, las acciones preferentes ofrecen una tasa de rendimiento fija durante todo el plazo de la inversión y pueden proporcionar un mayor rendimiento adicional cuando se paga la inversión y se devuelve el capital. El flujo de efectivo de la negociación de acciones generalmente no es fijo, y la frecuencia y la cantidad variarán según el rendimiento de la inversión subyacente.
Para cada oportunidad de inversión, EquityMultiple crea una LLC separada. Cuando invierte en un negocio en particular, en realidad está comprando una participación accionaria en la LLC específica del negocio, que a su vez invierte en el proyecto subyacente. Como socio de esa LLC, tiene derecho a su parte de cualquier ingreso (o pérdida) generado por su inversión en el negocio subyacente. Este marco proporciona una capa de protección para los inversores, ya que ayuda a aislar cada inversión de los problemas financieros relacionados con otras inversiones o con la matriz.
Introducción a EquityMultiple
Uno de los grandes beneficios de las plataformas de crowdfunding es la facilidad y conveniencia de invertir y administrar sus inversiones en línea. Con EquityMultiple, todo el proceso se lleva a cabo en la plataforma en línea. Funciona así:
- Regístrate en la plataforma.
- Explorar ofertas en vivo.
- Revise los detalles de la inversión y elija un negocio que cumpla con sus objetivos de inversión.
- Complete la configuración de su cuenta y vincule su cuenta bancaria para financiar opciones de inversión y recibir distribuciones.
- Completa el proceso de “checkout” de la inversión: firma documentos electrónicos, verifica tu acreditación y financia tu inversión.
Después de invertir, puede:
- Supervise el rendimiento de su inversión en la página «Mi cartera».
- Reciba una gestión regular de activos de todas sus inversiones a través de la fuente «Mi actividad».
- Reciba ganancias directamente a través de transferencia bancaria ACH.
- ver el actualizaciones trimestrales de los inversores sobre el rendimiento de los activos.
Nicho de EquityMultiple
EquityMultiple se centra en oportunidades diseñadas para ofrecer a los inversores rentabilidades ajustadas al riesgo atractivas. Tu nicho es buscar:
- Propiedades comerciales en mercados impulsores con flujo de efectivo actual,
- Préstamos senior a corto plazo con una APR sólida para los inversores y una estrategia de salida prometedora, y
- Proyectos de valor agregado con componentes de construcción y negocios de aeronaves más agresivos.
El proceso de selección selecciona alrededor del 5% de las presentaciones de revisión de EquityMultiple. Para los proyectos que sobreviven a la debida diligencia inicial, la empresa realiza una prueba de estrés con supuestos de suscripción, analiza documentos legales clave e informes de terceros, y considera la estructura de la transacción. Solo unos pocos elegidos hacen el corte final.
EquityMultiple no prefinancia acuerdos. Algunas ofertas de inversión, pero no todas, están respaldadas por las propiedades subyacentes. Las ofertas de notas dependientes del proyecto no están directamente garantizadas por las propiedades subyacentes. En cambio, como tenedor de pagarés, tiene derecho a su parte proporcional del principal y los intereses ganados al invertir en el proyecto subyacente.
La mayoría de las ofertas en EquityMultiple están vinculadas a una deuda preferente subyacente o una inversión en un proyecto mezzanine, pero algunas pueden ser acciones ordinarias o deuda senior. Los inversores participan en estas inversiones de dos formas:
- Al comprar una participación en una LLC operada por EquityMultiple que a su vez invierte en la propiedad, o
- Al adquirir una nota dependiente del pago del proyecto, cuyos recursos se invierten en el proyecto.
Equidad de tasas múltiples
Puede registrarse, navegar por las ofertas y comenzar una inversión de forma gratuita. Después de realizar una inversión en acciones, EquityMultiple cobra una pequeña tarifa anual, generalmente el 0,5% del monto total invertido, que se paga periódicamente para cubrir los informes continuos de los inversores, la preparación de impuestos y las comunicaciones relacionadas con la inversión..
EquityMultiple también recibe el 10% de las ganancias de los inversionistas después de que los inversionistas hayan recuperado toda su inversión inicial. Esto le da a la plataforma la motivación para encontrar y financiar proyectos que ofrezcan atractivos rendimientos ajustados al riesgo además de los rendimientos esperados, y monitorearlos durante la vida del proyecto. Por lo tanto, la gerencia está motivada para ganar dinero.
Para las inversiones de capital y deuda preferentes, EquityMultiple recibe una tarifa de servicio en forma de un «diferencial» entre la tasa de interés que les paga el patrocinador o el acreedor original y la que les paga a los inversionistas. EquityMultiple también le cobra al prestamista una tarifa de originación y otros cargos normalmente asociados con el inicio de un préstamo de bienes raíces o una inversión de capital preferencial.
Notas a corto plazo de acciones múltiples
Una oferta más reciente de EquityMultiple son sus notas a corto plazo. Este es un producto de ahorro ideal si está buscando un lugar a corto plazo para estacionar algo de efectivo que aún genere rendimientos significativos. En el momento de escribir este artículo, la serie de notas Alpine de EquityMultiple está pagando un APY del 6 % durante un período de 6 meses. También hay una inversión mínima de $5,000 como las ofertas regulares..
Estas notas son similares a los bonos corporativos o CD, excepto que los plazos suelen ser de alrededor de 180 días y los rendimientos son mucho más altos. Los inversionistas reciben distribuciones mensuales y las notas están respaldadas por las propias participaciones inmobiliarias de EquityMultiple. La empresa toma una posición de primera pérdida para proteger a los inversores.
Esta nueva alternativa de ahorro también tiene rendimientos más altos que prácticamente cualquier cuenta de ahorro de alto rendimiento. Y, los plazos cortos significan que no está bloqueando su dinero durante años para obtener una tasa de interés alta.
Acciones múltiples alternativas
EquityMultiple es una de las mejores plataformas de financiación colectiva de bienes raíces si está buscando acuerdos de calidad institucional y un sólido historial. Pero está lejos de ser la única plataforma de inversión inmobiliaria fraccionada que existe. Y algunas alternativas pueden ser superiores, según la cantidad de capital que esté invirtiendo y los tipos de negocios que esté buscando.
Fundrise es uno de nuestros favoritos para los nuevos inversores, ya que tiene tarifas bajas y le permite invertir sin mucho dinero. En cuanto a CrowdStreet y Origin Investments, ambas plataformas ofrecen ofertas más individuales que se adaptan a los inversores que buscan invertir mayores cantidades en bienes raíces.
EquidadVarios pros y contras
profesionales
- Ofertas de calidad institucional — Los proyectos de EquityMultiple son exclusivamente proyectos comerciales más grandes provenientes de compañías inmobiliarias nacionales y regionales con experiencia significativa y prestamistas con bajas tasas de morosidad.
- Atención al cliente las 24 horas del día, los 7 días de la semana — Comuníquese con Equity Multiple en cualquier momento.
- Alto potencial de crecimiento — A diferencia de otras plataformas, las inversiones en proyectos de capital individual ofrecen una ventaja ilimitada y la oportunidad de obtener altas tasas de rendimiento si los proyectos funcionan bien.
- Apoyo a la capital de la misión — La relación de la empresa con Mission Capital, una consultora de bienes raíces experimentada y bien conectada, le da a EquityMultiple un socio poderoso y bien financiado.
- Páginas de ofertas detalladas — EquityMultiple proporciona una multitud de detalles en cada página de oportunidad de inversión, que es intuitiva y fácil de navegar.
idiotas
- Todos los inversores deben estar acreditados — Deberá ser un inversionista de alto valor neto o alto valor neto para acceder a las ofertas de EquityMultiple.
- Mínimo más alto que algunos competidores — Las ofertas en EquityMultiple tienen una inversión mínima de $ 5,000, más alta que Fundrise y algunas otras plataformas.
- Menos flujo de negocios — EquityMultiple está en aumento, pero a partir de esta revisión, no tiene tantas ofertas en la plataforma como otras.
Resumen
A diferencia de Fundrise y RealtyMogul, EquityMultiple no se está moviendo en la dirección de «eREIT». El enfoque de EquityMultiple está en proyectos inmobiliarios comerciales distintivos de grado institucional.
¿Que significa eso? Bueno, si es un inversionista principiante, es posible que prefiera comenzar con una plataforma que ofrezca un REIT, como Recopilación oro magnate inmobiliario. EquityMultiple se adapta mejor a un inversor un poco más experimentado que disfruta de la satisfacción de poseer un activo específico y puede disfrutar de una gama más amplia de perfiles de riesgo/rendimiento. EquityMultiple le brinda la flexibilidad de diversificar su cartera de inversiones inmobiliarias en mercados, clases de activos y tipos de proyectos.
A la fecha, EquityMultiple ha cerrado 119 ofertas, por un total de más de $131 millones en activos bajo administración, en proyectos inmobiliarios por un total de más de $1,000 millones en capitalización total. Eso es un crecimiento sustancial en un corto período de tiempo. De acuerdo con el VP de Marketing Soren Godbersen, “Esperamos cerrar 2019 con un crecimiento de alrededor de 134% en dólares invertidos a través de la plataforma en comparación con 2018”.
Me impresionaron especialmente las páginas de ofertas de EquityMultiple, que me parecieron muy detalladas y transparentes. Nuevamente, si bien esto hace que el servicio sea una buena opción para un inversionista experimentado (y acreditado), alguien nuevo en la inversión inmobiliaria podría encontrar todos estos detalles un poco abrumadores.
Sin embargo, si está buscando una gran cantidad de inversiones para elegir, no encontrará tantas aquí como en otras plataformas como PeerStreet o Patch of Land.
También me dio la impresión de que la empresa se dedica a dar a sus inversores el «trato de guante blanco» (o todo lo que pueda obtener de una plataforma en línea). EquityMultiple ofrece atención al cliente las 24 horas, los 7 días de la semana, lo cual es raro. Los asociados también parecen felices de pasar tiempo en largas conversaciones con inversionistas potenciales. Las respuestas a mis correos electrónicos fueron rápidas y completas y fueron seguidas de inmediato por una llamada telefónica personal. Por lo que puedo decir, la compañía toma la transparencia y servicio al cliente receptivo a un nivel superior.
En general, si usted es un inversionista acreditado que busca oportunidades para invertir en bienes raíces comerciales, EquityMultiple definitivamente debería estar en su lista.