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El intercambio 1031 ha sido utilizado por inversores inmobiliarios experimentados durante décadas. Cuando se ejecuta correctamente, un intercambio 1031 le permite diferir legalmente el pago del impuesto sobre las ganancias de inversión cuando vende una propiedad calificada y compra una de reemplazo. ¿Qué significa esta regla para los inversores? vamos a bucear
Contenidos
¿Qué es el intercambio 1031?
La premisa de esta regla es simple. Cuando vende una propiedad de inversión, generalmente tiene que pagar impuestos sobre la ganancia en el momento de la venta. La Sección 1031 del Código de Rentas Internas (IRC) establece una excepción. Puede diferir el pago de impuestos si reinvierte en una inversión “igual”.
La diferencia fundamental es que usted está intercambiando en lugar de vender la inversión. Esto es fácil de entender, pero existen reglas estrictas del IRS que debe seguir para que funcione.
Hay mucha desinformación por ahí. Espero arrojar algo de luz al respecto en este artículo.
¿Qué es la Regla de Intercambio de la Sección 1031 del IRC?
Una subvención 1031 ofrece a los inversores inmobiliarios una ventaja importante que ofrece un plan de inversión tradicional IRA o 401(k): aplazamiento de impuestos. Una transacción realizada dentro de su plan de jubilación, por ejemplo, la venta de acciones en un fondo, no es un evento desencadenante. El impuesto a las ganancias de capital es diferido. Todavía conserva el dinero en la cuenta del plan.
El mismo principio se aplica a los intercambios de inversiones inmobiliarias con impuestos diferidos. Siempre que mantenga el dinero invertido en activos inmobiliarios similares (y siga todas las reglas), su impuesto sobre las ganancias de capital puede ser diferido.
¿Cuál es el concepto?
El concepto es que el contribuyente es meramente cambiar una propiedad de inversión por otra de “tipo similar”. El contribuyente no recibió nada para pagar el impuesto. Toda la ganancia aún está bloqueada en la nueva propiedad, por lo que no se «reconoce» ninguna ganancia a efectos del impuesto sobre la renta.
En un plan de jubilación calificado, no paga impuestos hasta que retira los fondos. Al usar un intercambio 1031, no paga impuestos hasta que venda la propiedad de reemplazo. Y puede hacer otro intercambio 1031 en la misma propiedad y diferir el impuesto nuevamente.
Sección 1031 y Venta de Bienes Raíces
La Sección 1031 se usa con mayor frecuencia en relación con la venta de bienes raíces. Pero algunos intercambios de propiedad personal también califican bajo la Sección 1031.
Consulte a un experto por qué se agregaron exclusiones en 2018. Los tipos de propiedad ahora específicamente excluidos de la elegibilidad de la Sección 1031 incluyen intereses y activos de sociedades comerciales, como inventario, maquinaria, equipo, vehículos y activos comerciales intangibles, como la propiedad intelectual.
Intermediarios calificados que ejecutan un intercambio 1031
Todas las transacciones financieras de la Sección 1031 deben pasar por las manos de un Intermediario Calificado (QI).
El intermediario retiene el producto de la venta y luego desembolsa este dinero al cierre de la propiedad intercambiada. Para calificar, los ingresos en efectivo de la venta original deben reinvertirse en la adquisición de la nueva propiedad. Cualquier dinero retenido por el contribuyente/vendedor de la venta de la propiedad anterior es una ganancia imponible.
El intermediario se considera autorizado por el IRS ya que es una parte independiente con el único propósito de facilitar el proceso de intercambio. No puede actuar como su propio facilitador. Su agente tampoco puede actuar como su intermediario. (“Agente” incluye a su agente inmobiliario, banquero de inversiones, contador, abogado o cualquier otra persona que haya trabajado para usted en uno de estos roles en los últimos dos años).
Un intercambio 1031 generalmente funciona así: al cerrar la venta de la propiedad abandonada, las ganancias van directamente al IQ. QI retiene los fondos hasta que la transacción para la adquisición de la propiedad de reemplazo esté lista para cerrarse. Luego, QI envía el producto de la venta para comprar la propiedad de reemplazo. Después de cerrar la adquisición de la propiedad de reemplazo, el QI entrega la propiedad al contribuyente. Todo esto sin que el contribuyente tenga lo que el IRS llama un “recibo constructivo” de los fondos.
Las propiedades deben ser «similares» para calificar
La Sección 1031 del IRC le permite diferir el impuesto sobre las ganancias solo si reinvierte las ganancias en una propiedad similar o «similar». al igual que significa lo mismo en naturaleza, carácter o clase. La calidad o el grado no importa.
La mayoría de las propiedades serán similares a otras propiedades. Pero hay excepciones. Por ejemplo, las propiedades inmobiliarias ubicadas en los EE. UU. no son similares a las propiedades fuera de los EE. UU.
Existen otras reglas relacionadas con el “tipo similar”. Por ejemplo, la propiedad para uso personal no califica. Esto incluye su residencia principal, segundo hogar y casa de vacaciones. (Consulte a continuación lo que califica como una casa de vacaciones).
Para asegurarse de proceder correctamente, consulte a un experto acerca de todas las reglas.
el tiempo es todo
Un intercambio similar no necesita ser un intercambio simultáneo de propiedades. Pero debe cumplir con dos plazos o toda la ganancia estará sujeta a impuestos. Estos plazos no pueden prorrogarse bajo ninguna circunstancia (excepto en el caso de desastres declarados presidencialmente).
Primero, tiene 45 días a partir de la fecha de venta de la propiedad abandonada para identificar una posible propiedad de reemplazo. Esto se conoce como el período de identificación. La identificación debe ser por escrito, firmada por usted y entregada a su IQ o al vendedor de la propiedad. Notificar a cualquier persona que actúe en su nombre en cualquier parte de las transacciones no es suficiente.
Durante este período de identificación, tiene tres opciones para encontrar su propiedad de reemplazo. Tú también puedes:
- identificar hasta tres propiedades como posibles compras; oro
- Identifique cualquier número de propiedades de sustitución, siempre que sus la cantidad total no excede el 200% el valor de la propiedad a vender; oro
- Identifique tantas propiedades como desee, siempre y cuando adquirir propiedades valuadas en el 95% o más de su total.
Independientemente de cuántas propiedades identifique, debe describir claramente esas propiedades de reemplazo por dirección o descripción legal.
El segundo término es período de intercambio. La propiedad de reemplazo debe recibirse y el intercambio debe completarse dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad intercambiada.
Por lo tanto, para completar con éxito un intercambio 1031, un contribuyente debe identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre de la venta de la propiedad original y adquirir la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días posteriores al cierre. Esto asegura la continuidad de inversión requerida por el IRS.
Tipos de intercambios 1031
- Intercambio Simultáneo — POSEE intercambio simultáneo es un intercambio de la propiedad entregada por la propiedad de reemplazo que se realiza al mismo tiempo. Esto es raro simplemente porque es casi imposible que todo suceda al mismo tiempo cuando se trata de dos transacciones separadas tan complejas como las transferencias de bienes raíces.
- Intercambio diferido — en lo más común intercambio diferido (También conocido como intercambio a plazo), la enajenación del bien cedido y la adquisición del bien de sustitución son partes mutuamente dependientes de una transacción integrada que facilita el intercambio de bienes.
- POSEE intercambio inverso es cuando el inversionista adquiere la propiedad de reemplazo antes de transferir la propiedad abandonada.
- Intercambio de edificios— POSEE cambio de edificio es cuando un contribuyente utiliza parte del producto de la venta de la propiedad abandonada para mejorar la propiedad de reemplazo. LA la construcción debe completarse antes del límite normal de 180 días. Esta limitación de tiempo dificulta el uso de este tipo de intercambio 1031 para la mayoría de los inversores.
Cómo funciona la depreciación con un intercambio 1031
El beneficio fiscal de depreciación permite a los inversionistas de bienes raíces recuperar el costo de una propiedad durante una vida útil predeterminada. En un intercambio 1031, reemplaza esta propiedad con una nueva propiedad. Si la propiedad de reemplazo es del mismo valor, continúa sus cálculos de depreciación como si todavía fuera dueño de la propiedad anterior.
Si la propiedad de reemplazo tiene un valor más alto, usted trata el valor adicional como lo sería el costo de construir la propiedad anterior (como una adición que mejora el valor). El método de depreciación que utilice es el más apropiado para el tipo de propiedad de reemplazo.
Tipos de propiedades que califican… y no califican
Para calificar como un intercambio de la Sección 1031, un intercambio diferido es diferente del caso en el que un contribuyente simplemente vende una propiedad y utiliza las ganancias para comprar otra propiedad (que es una operación imponible).
Tanto la propiedad abandonada que vende como la propiedad de reemplazo que compra deben mantenerse como inversiones. Esto significa que generan ingresos, como una propiedad de alquiler, o se espera que aumenten de valor, como terrenos baldíos que tiene la intención de vender más adelante para obtener una ganancia.
La propiedad utilizada principalmente para uso personal no califica para un tratamiento de intercambio similar. Esto significa que su residencia principal o una segunda residencia no califica.
Una propiedad vacacional puede calificar para un intercambio 1031 bajo ciertas circunstancias:
- ¿Alquila la casa al valor justo de mercado (FMV) por al menos al menos 14 días al añoy
- Usted, sus amigos y familiares utilizan la casa un máximo de 14 días al año o el 10% de la cantidad de días alquilados en FMV, lo que sea mayor. («Amigos y parientes», en este caso, se refiere a personas que no pagan FMV. Si pagan FMV, esos días de alquiler se incluyen en el punto 1 anterior).
Hay otras limitaciones. Así que consulte con un experto antes de asumir que su alquiler de vacaciones califica.
Los contribuyentes que compran bienes inmuebles para la reventa (flippers) se consideran “comerciantes” y no pueden usar la Sección 1031 para diferir los impuestos, incluso si transfieren las ganancias a la próxima oferta.
tu ganancia es impuesto diferidoNo Libre de impuestos
Como se mencionó anteriormente y es muy importante recordar: cuando utiliza un intercambio 1031, difiere el impuesto porque está intercambiando un activo similar por otro. Esto ayuda a su flujo de caja actual, pero su ganancia terminará siendo gravada cuando venda la nueva propiedad.
Hay un lado positivo: No hay límite de tiempo para el mantenimiento de la propiedad. Puede diferir el impuesto siempre que siga siendo propietario de la propiedad. Y puede hacer otro intercambio 1031 en la misma propiedad en el futuro y diferir el impuesto nuevamente siempre que intercambie propiedades similares y siga todas las reglas.
Ni siquiera necesita vender la propiedad en su vida. Puede pasárselo a sus herederos cuando
Algunas palabras de advertencia
El IRS le notifica que usted debe tener cuidado con las personas que promueven el uso indebido de intercambios similares. Algunos materiales educativos y argumentos de venta por Internet proponen que una casa de vacaciones califique automáticamente para el intercambio 1031.
Los promotores de intercambios similares a menudo referirse a ellos como «libre de impuestos“intercambios en lugar de”impuesto diferido” intercambios. Y es posible que incluso le aconsejen reclamar un intercambio, a pesar de que ya ha tomado posesión de los ingresos en efectivo de la venta de una propiedad.
No se deje engañar por la información errónea sobre cómo realizar una operación 1031. Encuentre un coeficiente intelectual experimentado antes de hacer cualquier cosa.
Y es fundamental recordar que el incumplimiento de los plazos y de todas las normas dará lugar a intercambio fallido. Por ejemplo, si toma el control del efectivo u otros ingresos antes de que se complete el intercambio, cualquier transacción de tratamiento de intercambio similar será descalificada y cualquier ganancia estará sujeta a impuestos de inmediato. Incluso puede ser responsable de multas e intereses sobre sus transacciones.
Le recomiendo que utilice un experto al realizar un comercio de la Sección 1031 del IRC.
Una forma sin estrés de hacer una operación 1031
Las plataformas de bienes raíces en línea han revolucionado la forma en que los inversores compran bienes raíces. Muchas de estas plataformas le permiten comprar acciones de bienes raíces comerciales y residenciales con una inversión mínima requerida relativamente pequeña.
Pero lo que quizás no sepa es que algunas de estas plataformas le permiten diferir su impuesto sobre las ganancias de capital al intercambiar inversiones, gracias a un intercambio 1031.
Aquí hay una lista de las plataformas de bienes raíces que hemos revisado que ofrecen esta función:
Descargo de responsabilidad: He destilado el contenido de este artículo estudiando publicaciones del IRS, investigando casos importantes que respaldan la ley tributaria y consultando con algunos expertos. Sin embargo, no soy contador fiscal ni abogado, por lo que los puntos de este artículo no deben considerarse asesoramiento fiscal. Realizar correctamente un intercambio 1031 es un proceso complicado. Asegúrese de buscar ayuda profesional y encontrar un coeficiente intelectual de confianza antes de comenzar el proceso.