DiversyFund Review 2022: Invierta en propiedades multifamiliares

DiversyFund es una empresa relativamente nueva que se une a las filas de otras plataformas Reg A+REIT. Con sede en San Diego y fundada en 2016, DiversyFund es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que se especializa en una sola clase de activos: propiedades multifamiliares.

Un multifamiliar es un edificio o grupo de edificios con múltiples unidades de vivienda, como un complejo de apartamentos o un complejo de condominios. Las unidades residenciales en una multifamiliar a menudo se adjuntan como casas adosadas o se apilan una encima de la otra, como un edificio de apartamentos.

Nuestra revisión de DiversyFund cubre exactamente cómo funciona esta plataforma de crowdfunding, qué esperar y cómo decidir si es adecuada para usted.

¿Qué es DiversyFund?

DiversyFund es una empresa de inversión inmobiliaria que adquiere y desarrolla propiedades multifamiliares en seis estados diferentes. A la fecha, la plataforma cuenta con más de 500.000 inversionistas y un portafolio inmobiliario con un valor estimado de $175 millones..

La principal diferencia entre DiversyFund y muchos sitios de crowdfunding de bienes raíces es que DiversyFund es su propio patrocinador y distribuidor, mientras que algunos competidores solo conectan a los inversores con las ofertas disponibles.

Esto significa que DiversyFund adquiere propiedades multifamiliares existentes, realiza cambios en la propiedad, como renovaciones, y obtiene ingresos por alquiler de esas propiedades. Participa junto con los inversionistas, lo que significa que los inversionistas y DiversyFund tienen objetivos que se alinean.

A diferencia de los REIT que cotizan en bolsa que le permiten comprar y vender acciones en bolsas, los REIT de DiversyFund son fondos privados. Sin embargo, la inversión mínima es de solo $500 y pueden participar inversionistas acreditados y no acreditados. Esto hace que DiversyFund sea una forma efectiva de invertir en bienes raíces sin mucho dinero si recién está comenzando.

El enfoque singular de DiversyFund parece ser una fortaleza, lo que permite a la empresa profundizar, y potencialmente realizar algunas economías de escala, en un nicho de bienes raíces comerciales.

¿Cómo funciona DiversyFund?

Cualquiera puede configurar una cuenta en la plataforma DiversyFund. Una vez que su cuenta está configurada, vincula su corredor o cuenta bancaria e invierte inmediatamente en los REIT públicos no cotizados de la plataforma con un mínimo de $ 500. Todas las inversiones ya están suscritas según las pautas de la SEC y están preempaquetadas en una cartera diversificada de propiedades comerciales.

En el momento de escribir, DiversyFund ofrece tres REIT diferentes en los que puede invertir:

• Crecimiento REIT I (actualmente flujo de caja)
• Crecimiento REIT II (actualmente flujo de caja)
• REIT III (actualmente en proceso de adquisición)

Los tres REIT utilizan un enfoque de valor agregado, lo que significa que DiversyFund tiene la intención de mejorar las propiedades de alguna manera para aumentar los ingresos por alquileres futuros. El objetivo es un rendimiento potencial de dos dígitos para los inversores a través de los ingresos por alquiler y la eventual liquidación de la propiedad.

Puede ver una lista de propiedades en REIT de flujo de efectivo. En cuanto a REIT III, DiversyFund todavía está en proceso de adquirir dos propiedades diferentes.

Observación: DiversyFund no paga dividendos trimestrales o anuales a los inversores como algunos de sus competidores. De hecho, gana dividendos cada mes, pero esos ingresos se reinvierten automáticamente en el REIT.

Para pagar a los inversionistas, DiversyFund sigue un proceso de cuatro pasos: adquisición, renovación, flujo de efectivo y liquidación. Los inversionistas reciben un pago único al momento de la liquidación y DiversyFund generalmente tiene un período de espera de cinco a siete años.

¿Cómo elige DiversyFund las propiedades?

Al adquirir propiedades, DiversyFund busca propiedades multifamiliares que cumplan con tres criterios específicos. La propiedad debe ser:

1. Ubicado en un área metropolitana que está creciendo económicamente – crecimiento del mercado
2. Flujo de efectivo ya: productor de ingresos estables
3. Un buen candidato para la estrategia de inversión de valor agregado: las mejoras estratégicas aumentarán el flujo de efectivo, lo que hará que la propiedad sea más valiosa

Una de las diferencias significativas entre la inversión en bienes raíces residenciales y comerciales es que, mientras que las propiedades residenciales tienen un valor basado en la oferta y la demanda de la propiedad en sí, las propiedades comerciales se valoran por la cantidad de ingresos que producen. Las propiedades multifamiliares son comerciales y su valor de mercado se deriva de los ingresos anuales que los alquileres entregan a los propietarios.

En una propiedad multifamiliar, el flujo de caja (es decir, los ingresos por alquiler) se puede mejorar aumentando el alquiler o disminuyendo los costos, o cualquier combinación de ambos. Una mejora estratégica pero económica puede tener un impacto significativo en el valor de reventa de un multifamiliar si aumenta los ingresos generados cada mes.

DiversyFund está buscando propiedades multifamiliares en las que se puedan aumentar los ingresos por alquiler con algunas mejoras. Tal vez las unidades están produciendo alquileres por debajo del mercado porque necesitan una actualización. O existe la oportunidad de agregar unidades a un edificio existente de manera rentable. Al realizar mejoras estratégicas en una multifamiliar existente, DiversyFund aumenta el valor de la propiedad al aumentar el flujo de efectivo de los ingresos por alquiler.

Recursos de DiversyFund

• Sin opciones de inversor – Los inversores no pueden elegir en qué propiedades multifamiliares desean invertir. El REIT tiene un conjunto mixto de propiedades agrupadas elegidas por la administración de DiversyFund, por lo que los inversores no pueden optar por no participar en propiedades específicas.
• prefinanciado – DiversyFund adquiere y administra todas las propiedades multifamiliares. La diligencia debida de la empresa elimina cualquier negocio que DiversyFund no quiera poseer junto con los inversores.
• inversiones no liquidas – Las inversiones inmobiliarias en fondos privados son inversiones a largo plazo, y tu dinero no es líquido. El plazo de inversión es típicamente entre cinco y siete años y hasta 10 años. Debes planear estar en él a largo plazo.
• interino – Ser calificado por la SEC requiere que DiversyFund divulgue información financiera y gerencial clave, incluidas las auditorías anuales realizadas por un CPA externo. Los rendimientos publicados indican que los inversores lograron rendimientos anualizados promedio del 18 % en 2017 y del 17,3 % en 2018 (rendimientos anualizados de 2019 no revelados en el momento de redactar este informe).
• inversión pasiva – DiversyFund gestiona todo el proceso interno de principio a fin. La empresa es promotora y patrocinadora en cada negocio. DiversyFund también es el administrador de REIT y el propietario de la plataforma.
• Sin pagos mensuales o trimestrales a los inversores – Las distribuciones de ganancias de DiversyFund se reinvierten automáticamente en lugar de pagarse mensualmente. A los inversores se les paga al final del plazo de la inversión, que suele ser de cinco a siete años.

Tarifas de DiversyFund

DiversyFund no cobra tarifas de plataforma para registrarse. Pero cobra una tarifa de administración anual del 2% para sus REIT actuales, así como una variedad de tarifas de patrocinio que varían según las propiedades. Esto incluye posibles tarifas de desarrollador, tarifas de financiamiento y tarifas de adquisición..

Al 2% anual, la comisión de gestión es la misma que la de Streitwise, otra popular plataforma de crowdfunding inmobiliario que se centra en los dividendos. Pero es más alto que compañías como Fundrise, que solo cobran el 1% de las tarifas anuales.

Liquidez

Desafortunadamente, DiversyFund no permite que los inversores vendan acciones anticipadamente o en un mercado secundario si quieren salir del REIT. Debe esperar hasta la liquidación para recibir sus dividendos y cualquier posible pago de apreciación de acciones.. Y dado que el período de retención objetivo es de cinco años, pero podría ser algunos años más dependiendo del mercado, debe considerar DiversyFund como una inversión a largo plazo.

Esta falta de liquidez es una de las razones por las que preferimos Fundrise a DiversyFund, ya que Fundrise ofrece un mercado secundario. Este no es un factor decisivo, pero sepa que está asegurando su dinero si invierte.

Es DiversyFund legítimo y seguro?

DiversyFund es una empresa legítima de inversión inmobiliaria registrada en la SEC. Esto significa que se somete a auditorías anuales realizadas por una firma de CPA de terceros, y puede ver las presentaciones de la SEC para la firma y sus REIT. Esto agrega una inmensa transparencia a la plataforma, y ​​DiversyFund también brinda información, como pronósticos financieros para sus propiedades, que los inversores pueden ver.

Sin embargo, las devoluciones no están garantizadas, así que tenlo en cuenta. Y la falta de liquidez es un riesgo que los inversores también deben considerar, ya que no tiene control sobre cuándo se produce la liquidación.

¿Cómo contactar a DiversyFund?

Puede comunicarse con el servicio al cliente de DiversyFund enviando un correo electrónico a info@diversyfund.com o llamando al 858-430-8528.

Pros y contras

Alternativas a DiversyFund

DiversyFund es un jugador más nuevo en el espacio de financiación colectiva de bienes raíces y ciertamente está más especializado que algunos de los jugadores más grandes que invierten en bienes raíces comerciales, residenciales y de deuda. El hecho de que solo necesite $ 500 para comenzar también es una ventaja, y DiversyFund tiene un historial bastante sólido.

Sin embargo, las transacciones limitadas y la imposibilidad de cobrar sus acciones son dos desventajas que vale la pena considerar. Afortunadamente, hay otros competidores de DiversyFund que puede considerar.

Fundrise es nuestro competidor favorito de DiversyFund debido al bajo requisito de entrada de $ 10. También tiene tarifas bajas y una amplia variedad de fondos en los que puede invertir. Fundrise también paga dividendos trimestrales que puede elegir reinvertir o no.

CrowdStreet es otra excelente alternativa, pero casi todas las transacciones están abiertas solo para inversores acreditados. Sin embargo, tiene algunas de las mejores variedades de ofertas en el espacio de crowdfunding. En cuanto a RealtyMogul, es un buen término medio entre los dos y también tiene una excelente variedad de ofertas.

¿Quieres aún más opciones? >>> Las mejores empresas como Fundrise.

Resultado final

El crowdfunding inmobiliario es un espacio muy popular. Pero en medio de la competencia, DiversyFund se especializó en propiedades multifamiliares y mostró fuertes retornos en sus primeros años. Y con un requisito de inversión bajo de $ 500 y sin requisitos de acreditación, es una forma amigable para principiantes de invertir en bienes raíces.

como opciones Recopilación son más amigables para principiantes y tienen mucha mejor liquidez, por lo que es nuestra opción preferida. Y también hay otros jugadores de nicho más pequeños en el espacio que puede considerar, como Arrived Homes o Groundfloor, para mantener abiertas sus opciones.

Esperamos que nuestra revisión de DiversyFund lo ayude a decidir cómo agregar propiedades a su cartera.