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Estás manejando en tu viaje habitual y notas una señal de aficionado a lo largo de la carretera. Dice “Compramos casas feas” o “Compramos tu casa en cualquier condición por dinero”. ¿Qué pasa con eso? ¿Quién pone estos letreros y qué significan?
Como agente inmobiliario, me preguntan esto muy a menudo. En la industria, los llamamos «signos de ladrones».
Los “mayoristas” inmobiliarios están detrás de las señales. Estos tipos son una especie de intermediarios. Encuentran viviendas y las “venden al por mayor” a rehabilitadores que las renuevan y las revenden a un comprador de vivienda.
Al contrario de lo que promueven sus carteles, los mayoristas no «compran su casa por dinero». A cambio de su acuerdo de aceptar un precio al contado con descuento, prometen entregarle un comprador dentro de un período de tiempo determinado, generalmente 30 días. En lugar de un contrato de venta, los mayoristas utilizan un «contrato de cesión» que les permite «asignar» la transacción de venta de su casa a un tercero que se convierte en el comprador real.
Los mayoristas ganan dinero con la diferencia entre lo que prometen pagar y lo que le cobran al rehabilitador que realmente le compra la propiedad.
Contenidos
¿Deberías vender tu casa al por mayor?
Los mayoristas han existido durante décadas. Ofrecen hacer que el proceso de venta de una casa sea rápido y fácil, independientemente de su condición. A través de tablones de ladrones o postales de correo directo, encuentran a potenciales vendedores que aún no han dado el primer paso para vender su vivienda.
Digamos, por ejemplo, que has vivido en tu casa durante los últimos 20 años, criando a tu familia. Los niños ya crecieron y estás pensando en reducir el tamaño. A lo largo de los años, has coleccionado muchas cosas. La idea de organizar tu casa y dejarla lista para exhibirla es abrumadora.
Recibe una postal de un mayorista que ofrece dinero en efectivo para su casa en condiciones «tal como está» y parece una buena solución. Y puede ser una buena solución, pero es la mejor ¿solución?
Los mayoristas tienen estos tres “beneficios”:
- No hay necesidad de limpiar o hacer ninguna reparación. Le daremos dinero por su casa tal como está. Ni siquiera necesita mostrar su propiedad.
- Sin comisiones de agentes inmobiliarios. Ignore los costos de venta al contratar con nosotros.
- Obtén tu dinero mucho más rápido qué harías si pusieras tu casa en el mercado abierto.
¿Son verdaderas estas afirmaciones? Tal vez, pero hay algunos puntos que no están diciendo:
Las casas “tal como están” se compran y venden en el MLS.
Los mayoristas explotan el concepto erróneo común de los consumidores de que su casa debe estar en buenas condiciones para ser incluida en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). La verdad es que, si bien muchas casas listadas con un agente de bienes raíces y comercializadas en la MLS están «listas para mudarse», muchas propiedades tal como están se compran y venden con éxito todos los días a través de las listas de la MLS.
Un grupo mucho más pequeño de compradores potenciales sabrá que su casa está a la venta.
Los mayoristas tienen una lista de compradores potenciales a los que contactan cuando obtienen un nuevo contrato de cesión. Compare esto con un agente con licencia y haga que su propiedad se incluya en la MLS, donde miles de agentes pueden buscarla y verla, cada uno con compradores listos que pueden estar interesados en hacer una oferta por su propiedad.
La visibilidad y la competencia de llegar a más compradores conducirán a un precio de venta competitivo frente al precio de venta con descuento que un mayorista podrá garantizarle. Hay un comprador para cada propiedad, independientemente de su ubicación o condición. El mejor resultado para un vendedor es tener su casa ampliamente comercializada. Y la mejor manera de hacerlo es listarlo con agentes inmobiliarios experimentados.
Puedes ganar menos dinero… ¡a menudo mucho menos!
Si bien no hay que pagar comisiones de agentes de bienes raíces, la tarifa de asignación es generalmente más alta que la comisión del 5-6% que pagaría para que su casa sea comercializada y vendida profesionalmente a través de una compañía de bienes raíces. La tarifa para un mayorista típico es de $25,000 a $30,000. Si está vendiendo una casa con un valor de mercado de $ 200,000, es una tarifa del 15%.
Está siendo representado por una persona sin licencia.
Los mayoristas esencialmente venden bienes raíces sin licencia. Está confiando la mayor inversión de su vida a una persona que:
- no está obligado por un código de ética u obligación fiduciaria de representar sus mejores intereses,
- no está supervisado por un agente de bienes raíces con licencia, y
- no estaba obligado a tomar ningún curso educativo ni aprobar ninguna certificación que los calificara para vender bienes raíces.
Los gobiernos estatales requieren licencias y capacitación en bienes raíces, en gran parte para proteger al público de actividades sin escrúpulos. Vender bienes raíces sin licencia es ilegal. Los mayoristas evitan esto porque el contrato que utilizan está cuidadosamente redactado para indicar que no es un acuerdo de venta. Es un acuerdo que les permite transferir la propiedad a otro comprador; la transacción es directa entre el comprador y el vendedor sin un agente involucrado. Como vendedor que trabaja con un mayorista, no está representado por nadie con licencia para manejar transacciones de bienes raíces.
De principio a fin, las ofertas al por mayor pueden llevar más tiempo que una venta tradicional.
Uno de los argumentos de venta que hará un mayorista es que obtendrá su dinero más rápido vendiendo a través de ellos. Lo cierto es que desde que firmas un encargo a la mesa de cierre, el proceso puede tardar más en pasar por un mayorista. Eso es porque hay 30 días adicionales integrados en el proceso. Esos 30 días en los que el mayorista tiene el contrato de cesión en busca de un comprador podrían ser 30 días en los que su propiedad está en la MLS siendo vista por miles de compradores, muchos de los cuales tienen el dinero para comprar y renovar su propiedad y están ansiosos por obtener ¡empezado!
Todavía hay «espectáculos» si pasa a través de un mayorista o agente autorizado.
Las pantallas son un inconveniente para los vendedores. Entendí. ¡A nadie le gusta que los extraños caminen por la casa mirando sus cosas! Pero no creas que pasar por un mayorista te ahorrará esta intrusión. Las personas, incluso los rehabilitadores, no compran una casa sin verla. Tendrá que lidiar con la pantalla, ya sea que pase por un mayorista o por el proceso de venta de bienes raíces más tradicional.
solo ten en cuenta
Fui inversionista de bienes raíces durante años antes de convertirme en agente autorizado en Maryland. Compré propiedades «en dificultades» que cotizan en la MLS y también compré algunas a mayoristas. No estoy criticando lo que hacen los mayoristas. De hecho, sus esfuerzos a menudo traen casas al mercado que son buenos negocios para los rehabilitadores.
Al igual que con cualquier decisión financiera, estar informado sobre sus opciones lo ayuda a tomar la mejor decisión para sus circunstancias particulares. Es importante ser consciente de lo que está renunciando si elige vender a través de un mayorista en lugar de contratar a un agente con licencia.
Dicho esto, no todos los agentes son iguales. Algunos son realmente buenos para facilitar la venta de casas «listas para mudarse». Pero si su casa no está en buenas condiciones y desea venderla, busque un agente que entienda cómo comercializar casas tal como están.