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Alquilar una propiedad puede ser una de las fuentes de ingresos más gratificantes y potencialmente lucrativas que existen. Pero, ¿cuánto alquiler debe cobrar para que cierta propiedad sea una buena inversión? La respuesta sencilla: No puedes decidir.
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La oferta y la demanda determinan el monto del alquiler
El mercado, específicamente, las fuerzas de la oferta y la demanda, determina el alquiler que ofrecerá su propiedad. Es como cualquier otro servicio o mercancía a la venta en una economía de libre mercado. Hay un precio que la gente está dispuesta y puede pagar, y ese es el alquiler que puede cobrar.
Determinar el alquiler que puede cobrar comienza con el análisis de la competencia en el mercado. Propiedades similares tendrán precios de alquiler similares. Compare las características y comodidades de su propiedad con la competencia y podrá estimar el alquiler que razonablemente puede esperar.
Entonces, ¿cuánto alquiler hace que una propiedad sea una buena inversión? Al igual que con otros tipos de inversión, nos convertimos en propietarios con la expectativa de ganar dinero. (¡Nunca escuché a nadie decir que alquilan porque les encanta tratar con los inquilinos!) Tal vez quieras complementar tus ingresos mensuales. O su trabajo lo transfiere, y la idea de conservar su propiedad, alquilarla mensualmente y que otra persona pague su hipoteca le atrae.
El flujo de caja positivo importa con los alquileres
Cualquiera que sea su estrategia, querrá analizar sus números antes de lanzarse. Es tan simple como identificar qué ingresos de alquiler puede esperar razonablemente y calcular cuáles serán sus costos para generar esos ingresos.
Cuando sus ingresos por alquiler superan sus gastos, su propiedad es un «flujo de caja positivo». He aquí un ejemplo: si su renta mensual es de $1,800 y sus costos suman $1,500, su propiedad tendrá un flujo de caja positivo de $300.
Al calcular los costos de la propiedad de alquiler, debe incluir:
- hipoteca
- Seguro
- Impuestos de propiedad
- HOA o tarifas de condominio
- Servicios públicos no pagados por el inquilino, mantenimiento
- Vacante (generalmente el doble del alquiler mensual, suponiendo que le lleve dos meses reemplazar a un inquilino que se va)
- Tarifas de licencia e inspección
Puede haber otros costos de partidas dependiendo de dónde se encuentre la propiedad. En Baltimore, muchas propiedades se valoran como arrendamientos de terrenos todos los años, por ejemplo. Lo importante es asegurarse de incluir en sus cálculos todos los gastos en los que incurrirá.
Además de estos costos difíciles, necesita un colchón financiero. Llamo a esta partida de mi fondo «Se va a romper». Es posible que el calentador de agua solo tenga cinco años, pero aún puede apagarse y debe reemplazarlo rápidamente para que sus inquilinos tengan agua caliente. Por lo tanto, de la renta de cada mes, ahorra ahorros que se utilizarán cuando sea necesario reparar o reemplazar un artículo importante.
Un ejemplo de un buen flujo de caja de alquiler
Vea cómo funcionan los números para uno de mis alquileres en Owings Mills, Maryland. Esta propiedad es un condominio, por lo que no necesito presupuestar un techo nuevo o mantenimiento exterior como paisajismo y remoción de nieve. La cuota de condominio también cubre agua/alcantarillado, y el inquilino paga la única factura de electricidad, que es la electricidad.
| Anualmente | Por mes | |
|---|---|---|
| Ingresos totales por alquiler | 17.100 dólares estadounidenses | $1,425 |
| Gastos: | ||
| Seguro | $268 | $22 |
| intereses hipotecarios | $6,424 | $535 |
| Impuestos | $1,568 | $131 |
| Cuota de condominio | $2,460 | $205 |
| Renovación de licencia de arrendatario | $60 | $5 |
| Mantenimiento | $120 | $10 |
| Vacante | $1,725 | $144 |
| Fondo «Se romperá» | $500 | $42 |
| gastos totales | $13,125 | $1,094 |
| Flujo de caja | $3,975 | $331 |
Como puede ver, la propiedad tiene un flujo de caja positivo de $331 cada mes. Si el inquilino renueva el contrato de arrendamiento (y generalmente lo hacen), no hay costo de desocupación y los $1,425 fluyen hacia el resultado final. Si nada se rompe, este es otro gasto que se presupuestó pero no se incurrió, que también fluye hacia el resultado final.
¿Cuánto alquiler es suficiente?
Entonces, ¿cuántos ingresos hacen que una propiedad sea una buena inversión? Para empezar, una propiedad de alquiler «buena» es un flujo de caja positivo.
Apunto a entre $ 300 y $ 500 por mes por propiedad en flujo de efectivo positivo. La propiedad de Owings Mills en este ejemplo no es mi mejor activo de alquiler de flujo de caja. Fue la primera propiedad que compré y he aprendido mucho desde entonces. Dejé de comprar condominios después de este. Aún así, esta propiedad tiene un margen de ganancia decente y tengo un gran inquilino, por lo que no estoy buscando vender.
Si alquila a un inquilino de la Sección 8, por lo general puede cobrar un alquiler más alto. Por ejemplo, anteriormente alquilé una propiedad a un inquilino de la Sección 8 por un alquiler de $1,500. Eso es $75 más por mes que los $1,425 actuales. El gobierno quiere que los propietarios pongan las propiedades a disposición de los inquilinos de la Sección 8, por lo que pagará un poco más como subsidio por la molestia de un poco más de trabajo administrativo y saltándose algunos obstáculos, como una inspección anual de si hay o no rotación de inquilinos. . Siempre que revise a fondo a sus inquilinos, considere aceptar vales de la Sección 8.
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Resumen
Una de las principales razones para poseer propiedades de alquiler es aumentar su flujo de efectivo mensual a través de los ingresos por alquiler. La otra razón principal es la apreciación anticipada del valor de mercado. Además, la inversión en bienes raíces tiene una ventaja fiscal única que a los inversionistas les encanta.
Al igual que con todas las inversiones, la inversión en bienes raíces tiene riesgos que debe considerar antes de lanzarse.