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Históricamente, invertir en bienes raíces ha sido una de las mejores formas de generar riqueza a largo plazo. Muchas de las personas más ricas del mundo han hecho su fortuna invirtiendo en propiedades.
Sin embargo, como ocurre con cualquier otro tipo de inversión, la inversión inmobiliaria no está exenta de riesgos.
Aquí hay algunas trampas que debe tener en cuenta antes de convertirse en un inversionista de bienes raíces.
Contenidos
Riesgo #1: Elegir la ubicación incorrecta
Al comprar cualquier propiedad de inversión, el la ubicación siempre debe ser su consideración principal. No puede mudar su casa a un lugar más deseable si el vecindario se deteriora o si hay un centro comercial a una cuadra de distancia. Para las propiedades comerciales, no desea ser dueño de la única tienda u oficina ocupada en un bloque vacante.
cosas para buscar
Debe investigar las tendencias del mercado y la zonificación en el área a la que se dirige:
- ¿Cuál ha sido la tasa de apreciación de la propiedad en los últimos años?
- ¿Qué cambios, si los hubiere, está planeando la junta de zonificación?
Además, querrás estudiar el vecindario:
- Buscar servicios de compras
- Conducir durante las horas pico para evaluar la congestión del tráfico
- Mire las tendencias de la tasa de criminalidad y consulte las clasificaciones del sistema escolar.
Estos factores son importantes para cualquiera que busque alquilar o comprar la propiedad.
Por qué importa la ubicación
La ubicación también determina la oferta y la demanda, lo que entra en juego cuando quieres vender. No intente comprar en un área específica donde los precios son más bajos. Pero esta puede ser una elección terrible. Si los precios son bajos, generalmente hay una razón.
Es posible que la ubicación no tenga una población en crecimiento o un buen mercado laboral. O demasiadas propiedades de inversión disponibles pueden estar reduciendo los ingresos por alquiler. La baja demanda se verá reflejada en un menor precio de venta y un mayor número de días en el mercado. Y eso aumenta sus costos de mantenimiento.
Algunas áreas tendrán una alta tasa de ocupación de inquilinos con pocos propietarios-ocupantes. Los propietarios que viven en el lugar tienden a cuidar mejor su propiedad. También vigilan la delincuencia en el barrio. Por lo tanto, las áreas sin propietarios-ocupantes tienden a tener una menor calidad de inquilinos.
Por lo tanto, su desembolso inicial de efectivo puede ser menor, pero podría terminar pagando más en costos de reparación. Y no ayuda a su resultado final. Además, puede enfrentar un mayor riesgo de ser objeto de vandalismo o robo. nadie lo quiere Todo esto puede generar gastos inesperados y altos costos de reparación, así como problemas legales.
La ubicación es también el determinante más importante de la valoración de la propiedad. Una valoración baja puede significar un retorno negativo de la inversión cuando decide vender. Sin apreciación significa que probablemente perderá dinero al vender, después de pagar comisiones y tarifas de transacción. Puede sentirse tentado a comprar una propiedad de inversión barata, pero en la mayoría de los casos, el riesgo no vale la pena.
Riesgo #2: Pagar demasiado (o no obtener lo que cree que pagó)
Comprar la propiedad correcta al precio correcto es posiblemente la parte más crítica del éxito como inversionista de bienes raíces.
Es fundamental no gastar de más en el precio de compra. oro la renovación En el proceso de compra, es muy fácil comprar una propiedad que está más dañada de lo que parece. (No puede ver detrás de las paredes o probar todos los sistemas durante un recorrido). Debe calcular los costos con diligencia y dar algunos saltos de fe. Esto significa que existe el riesgo de que no obtenga lo que cree que está pagando. Esto aumenta las posibilidades de enfrentar renovaciones, reparaciones y costos de mantenimiento inesperados.
Siempre haga una inspección, incluso cuando compre «tal cual». Así sabrás qué costes tendrás cuando te conviertas en propietario. Si está financiando la compra, su prestamista hará una tasación, que también le dará una buena perspectiva. Los tasadores e inspectores de propiedades son amigos del comprador.
Después de comprar la propiedad, resista la tentación de mejorarla más allá de lo que espera el mercado local. La mayoría de las unidades de alquiler no necesitan encimeras de granito ni accesorios de primera categoría. Asegúrese de ejecutar, y volver a ejecutar, sus números para evitar gastos excesivos.
Riesgo #3: malos inquilinos
Encontrar inquilinos de calidad es fundamental para el éxito de su inversión inmobiliaria. Es fundamental colocar inquilinos que paguen el alquiler de forma constante, te respeten y cuiden tu propiedad. Si bien esto suena bastante simple, descubrí que necesito eliminar a muchos inquilinos potenciales para encontrar estas gemas.
Quiere evitar tener malos inquilinos. Por lo tanto, debe precalificar a los posibles inquilinos. Pasar por un proceso exhaustivo de selección de inquilinos. Esto incluye verificar su empleo, verificar su puntaje de crédito, verificar sus antecedentes penales y registros judiciales, y comunicarse con sus propietarios anteriores. O use un servicio de colocación de inquilinos, pero asegúrese de hacer su debida diligencia con ellos también.
Estar atrapado con un mal inquilino puede ser peor que no tener ningún inquilino. Tener su propiedad desocupada significa no recibir ningún ingreso por alquiler, pero los malos inquilinos pueden ser peores. Algunos se atrasarán continuamente en los pagos del alquiler. Esto, por supuesto, compromete su flujo de caja. Y es posible que tenga que lidiar con el proceso de desalojo, que lleva mucho tiempo, es costoso y simplemente desagradable.
Riesgo No. 4: Vacante
En la inversión inmobiliaria de alquiler, su propiedad puede estar desocupada durante un largo período de tiempo. Hay una variedad de razones por las que esto podría suceder. Las familias crecen y necesitan un lugar más grande. Los inquilinos se portan mal y decides no renovar la renta anual y pedirles que se muden.
Perderá ingresos por alquiler durante el tiempo de transición entre inquilinos. Debe preparar la propiedad para el próximo inquilino y encontrar y evaluar a los solicitantes antes de que alguien se mude.
Una vacante es un gran riesgo para los inversionistas de bienes raíces que dependen de los ingresos por alquiler para pagar sus pagos de hipoteca, seguros, impuestos a la propiedad y otros gastos.
Si es diligente en la colocación de inquilinos calificados, puede evitar una gran parte de los costos de desocupación y rotación de inquilinos. Y si su propiedad de inversión se encuentra en una ubicación privilegiada donde los alquileres aumentan anualmente, puede prepararse para un flujo de caja positivo que aumenta con la inflación.
Evitar el riesgo de alta vacancia; compre su propiedad de inversión en una buena ubicación con alta demanda de propiedades de alquiler. Estos lugares suelen ser vecindarios seguros con servicios cercanos, como transporte, centros comerciales y escuelas.
Riesgo #5: Flujo de caja negativo
El flujo de efectivo de una propiedad de inversión es su ingreso neto. Esta es la cantidad que gana después de pagar todos los gastos. Los gastos incluyen costos de mantenimiento, impuestos, tarifas de HOA, administración de la propiedad, seguros y pagos de hipoteca.
El flujo de caja negativo es una situación que desea evitar. Esto es cuando sus gastos son mayores que los pagos de alquiler que recibe. Cuando eso suceda, se sumergirá en otros alquileres para mantenerse a flote con la propiedad. ¡Nunca algo bueno!
¿Se ha inspeccionado la propiedad antes de comprarla? Esto puede costar varios cientos de dólares, pero podrá proyectar los costos con mayor precisión y crear un presupuesto. Debe cubrir sus costos de mantenimiento y los costos de mantenimiento y reparación. Evite el flujo de caja negativo pronosticando con precisión sus ingresos y gastos antes de comprar.
Rara vez es una buena idea estar en una situación de flujo de efectivo negativo. (La excepción es si su propiedad está ubicada donde el valor de la vivienda está aumentando drásticamente). La causa principal del fracaso de la inversión en bienes raíces es tener un flujo de caja negativo durante mucho tiempo. Esto no es sostenible y podría obligarlo a revender la propiedad con pérdidas o entrar en insolvencia.
Prepárese para un flujo de caja positivo que aumenta con la inflación. Elija una propiedad de inversión ubicada en una ubicación privilegiada donde los alquileres aumentan anualmente.
Riesgo No. 6: Imprevisibilidad del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario ha estado creciendo muy bien en muchas áreas en la última década. Sin embargo, no hay garantía de que esta tendencia positiva continúe.
Muchos de los que creían que los valores inmobiliarios “siempre se aprecian” se encontraron con bienes inmuebles que estaban “al revés”. Esto es cuando usted debe más de la propiedad que el valor de mercado actual. Esto le sucedió a muchas personas cuando compraron en 2005-2007 durante el frenesí de compras que condujo a la burbuja inmobiliaria.
El mercado inmobiliario es un mercado que sube y baja en función de muchos factores. Al igual que en el mercado de valores, desea «comprar barato y vender caro».
Un “mercado de compradores” es cuando la oferta de viviendas en el mercado es mayor que el grupo de compradores y los precios suelen caer. Un “mercado de vendedores” es lo contrario. Los compradores están acudiendo en masa para comprar casas, y la oferta de casas disponibles no está a la altura de la demanda. esto hace que los precios suban. Un mercado neutral es cuando la oferta y la demanda coinciden.
Nadie puede predecir el futuro. Reduzca su riesgo a través de la diligencia debida y la investigación. Y evite la compra y venta emocional.
No compre una propiedad de inversión cuando la demanda es alta. Si lo hace, corre el riesgo de venderlo por debajo del precio de compra. Incluso si la propiedad genera ganancias a través de los ingresos por alquiler, podría perder dinero si su valor cae.
Si bien la inversión inmobiliaria es a largo plazo, no es una inversión fija y olvidada. Supervise regularmente el valor de sus participaciones y ajuste sus estrategias de entrada y salida en función del mercado actual.
Riesgo #7: Volverse sobreapalancado
La mayoría de los inversores inmobiliarios utilizan el apalancamiento para comprar y mantener propiedades. Usted compra la propiedad en efectivo ya que los compradores al contado obtienen las mejores ofertas y pueden comprar propiedades en dificultades que los prestamistas no financiarán. Entonces está listo para alquilar y ocupado por el inquilino. Y luego lo refinancia al nuevo valor de tasación para retirar fondos para su próxima transacción en efectivo.
Para las propiedades de inversión, los prestamistas generalmente requieren un pago inicial del 20%. Así podrás retirar el 80% del nuevo valor tasado en efectivo. Luego, está apalancado en un 80% sobre la propiedad. Haga esto una y otra vez y terminará con mucho riesgo de apalancamiento.
El apalancamiento es una fuerza para multiplicar. Puede hacer avanzar un proyecto rápidamente y aumentar los rendimientos si las cosas van bien. Pero si el flujo de efectivo se convierte en un problema, los inversores tienden a perder rápidamente, y mucho. Esto suele suceder cuando los ingresos por alquiler no son suficientes para cubrir los pagos de capital e intereses.
Como regla general, mientras más deuda tenga en una inversión, más riesgosa es. Y, como con cualquier inversión, debe esperar un mayor rendimiento por asumir un mayor riesgo.
Uso el apalancamiento con mucha moderación. ¡Sé que es tan fácil estar sobreapalancado en bienes raíces como abusar de una tarjeta de crédito de consumo!
Asegúrese de obtener un rendimiento excelente para compensar el riesgo, sea cual sea su tolerancia al riesgo. Esta es una buena regla general: el apalancamiento no debe exceder el 75 % del valor del activo.
Conclusión
Una propiedad es una forma de activo con liquidez limitada. No es como el mercado de valores donde puede vender acciones rápidamente si necesita efectivo. No puede vender instantáneamente una casa para pagar gastos repentinos e inesperados. La inversión inmobiliaria también requiere una cantidad significativa de dinero.
Si estos factores no se entienden y gestionan bien, los bienes raíces se convierten en una inversión arriesgada. Y dado que invertir en bienes raíces implica poner en juego una cantidad significativa de dinero, las pérdidas pueden doler.
El riesgo surge de la incertidumbre. La gestión de riesgos para las inversiones inmobiliarias implica limitar la posibilidad. Esto requiere diligencia continua y una estrategia que debe ser monitoreada y ajustada continuamente a medida que cambia el mercado. Pero las recompensas, un flujo adicional de ingresos y la oportunidad de generar riqueza, pueden valer la pena.
¿Has invertido en bienes raíces? ¿Cuáles fueron tus experiencias? Como a continuación.