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“Crowdfunding” se refiere a recaudar dinero de inversores públicos, la “multitud”, a través de plataformas en línea. Antes del crowdfunding, los empresarios recaudaban dinero a través de amigos, solicitaban un préstamo bancario o acudían a una firma de capital privado.
El crowdfunding proporciona una nueva fuente de financiación para las empresas y un nuevo punto de entrada para los inversores individuales. Ya no necesita tener fondos suficientes para financiar un negocio inmobiliario completo; en su lugar, se une a otros inversionistas de ideas afines, la «multitud», para obtener acceso a negocios que solían estar disponibles solo para los superricos.
El crowdfunding inmobiliario ha ganado popularidad entre los proveedores e inversores, y hay muchas empresas que se especializan en diferentes áreas de las plataformas inmobiliarias, con una amplia gama de características únicas para ofrecer. Nuestro servicio de crowdfunding favorito es calle multitudque es una empresa de bienes raíces comerciales que brinda acceso directo a oportunidades específicas de inversión en bienes raíces y, lo que es más importante, todos los honorarios son de los patrocinadores, no del inversionista.
La mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario permiten a los inversores elegir deuda oro equidad inversiones (sin duda puede incluir una combinación de ambas en su cartera). Estas son las diferencias para ayudarlo a determinar cuál (deuda o capital) se ajusta mejor a sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo. (Puede encontrar una comparación detallada de las plataformas de crowdfunding inmobiliario aquí).
Contenidos
¿Qué son las inversiones de deuda inmobiliaria?
Al invertir en instrumentos de deuda, usted actúa como acreedor del dueño de la propiedad o del patrocinador comercial. Según la estructura, que varía según la plataforma de crowdfunding inmobiliario, el préstamo está garantizado por: (1) la propiedad en sí o (2) un pagaré respaldado por la LLC propietaria de la propiedad.
Ventajas de las inversiones en deuda
primero en ser pagado — Como inversionista de deuda, su inversión está garantizada por la propiedad misma o por un pagaré en poder de la LLC. En ambos casos, usted está en la primera posición de los acreedores a pagar si el préstamo no cumple. El proceso de préstamo estándar varía según la plataforma, por lo que debe hacer su debida diligencia. A veces, los inversores tienen que pagar algunos de los costos de ejecución hipotecaria si el préstamo de la propiedad no se puede pagar y la propiedad es embargada.
Período de retención más corto — Las inversiones de deuda tienen una fecha de pago predefinida, normalmente entre 6 y 24 meses.
Distribuciones periódicas mensuales o trimestrales — Como es habitual en los préstamos, existe un calendario de pago de intereses regular y un principio mensual (a veces trimestral en lugar de mensual). Sabes lo que obtienes y cuándo.
Contras de las inversiones de deuda
Tarifa — Las tasas son generalmente más altas en las inversiones de deuda que en las inversiones de capital.
Las devoluciones son limitadas — Con las inversiones de deuda, usted es el titular de la hipoteca de un préstamo garantizado por una propiedad específica. Su rendimiento se limita al interés acumulado sobre el dinero que prestó al prestatario; no participa en ninguna ganancia obtenida en el negocio.
Sin beneficio fiscal — Uno de los beneficios de invertir en bienes raíces es que los propietarios pueden deducir la depreciación. Como inversionista de deuda, le está prestando dinero al dueño de la propiedad, no al dueño, por lo que no puede deducir la depreciación de la propiedad.
¿Qué son las inversiones de capital en bienes raíces?
Con la inversión inmobiliaria de capital, usted obtiene una parte proporcional del capital en una propiedad específica o cartera de propiedades y comparte las ganancias a medida que la propiedad se desarrolla y vende o administra para obtener ingresos por alquiler.
Ventajas de las inversiones de capital
Acceso a ofertas no disponibles anteriormente — Gracias a la facilidad, eficiencia y escalabilidad de las plataformas en línea (donde todos los documentos relevantes se pueden publicar en línea, las transacciones se pueden dividir en acciones de inversión mínima baja y los fondos pueden fluir electrónicamente), las transacciones de acciones que antes no estaban disponibles para los inversores individuales ahora son solo algunas clics de ratón de distancia.
Potencial de mayores rendimientos “Como inversionista en acciones, está comprando acciones en el negocio, no solo pidiendo dinero prestado para financiar el negocio. Como tal, tiene derecho a participar en las ganancias netas.
tasas más bajas — En general, las transacciones de acciones tienen tasas de inversión más bajas que las de deuda.
Posibles beneficios fiscales repercutidos a los inversores — Como inversionista en acciones, posee una parte de la propiedad y, según la plataforma, puede tener derecho a deducciones por gastos de depreciación para reducir los impuestos sobre sus ganancias.
Mayor satisfacción de los inversores — Invertir en empresas específicas, que pueden analizarse consultando los documentos pertinentes en línea, puede proporcionar una mayor sensación de control y satisfacción que comprar acciones de una gran empresa.
Contras de las inversiones de capital
riesgo de fracaso — Las inversiones de capital son más riesgosas que las inversiones de deuda. Es posible que los patrocinadores comerciales no tengan la experiencia y la orientación de profesionales inmobiliarios experimentados. Financiar una empresa inmobiliaria es solo el primer paso. Sin un plan de negocios adecuado y una estructura de apoyo, incluso las oportunidades más prometedoras pueden fracasar.
inversión a largo plazo — Si bien el pago suele ser mayor, las inversiones de capital tardan más en materializarse que las inversiones de deuda. Hay un costo de oportunidad para vincular sus dólares de inversión en inversiones a largo plazo que debe sopesarse frente al rendimiento esperado y su probabilidad.
inseguro — Las inversiones de capital conllevan un mayor riesgo, en parte porque su inversión se considera insegura. No eres el primero en la fila para obtener un retorno de tu inversión si el trato sale mal. Es dueño de una propiedad que probablemente esté garantizada por préstamos que se pagan primero si hay un incumplimiento.
Aquí hay un cuadro que resume las principales diferencias entre las inversiones de crowdfunding inmobiliario de Equity y Debt:
| deuda | Equidad | |
|---|---|---|
| tipo de inversión | Acreedor a Propietario | Dueño de la propiedad (accionista) |
| Volver | Interés (fijo) | Participación en las utilidades netas (Varía) |
| Potencial de retorno | Limitado, limitado a la tasa de interés del préstamo | Sin límite, puede ser de dos dígitos |
| Riesgo | Más bajo | Más alto |
| asegurado por | El reembolso del préstamo es (1) garantizado por la propiedad o (2) pagaré no garantizado | Inseguro: ¿posee valor inmobiliario después de la deuda? |
| patrón de antigüedad | Primero en recibir el pago, pero es posible que deba pagar algunos de los costos de ejecución hipotecaria si el préstamo no cumple | 2º en recibir el pago |
| distribuciones | Sí, pagos de intereses mensuales o trimestrales | Varía, a veces se pagan distribuciones trimestrales |
| Tarifa | Típicamente 2% + posible cargo por originación del préstamo | Por lo general, del 1 % al 2 %, sin tarifas iniciales ni de servicio |
| periodo de espera | Varía: 6-24 meses | Varía: 1-10 años |
| Beneficios fiscales | No | Sí, los inversores generalmente pueden tomar la deducción por depreciación sin ser dueños de la propiedad directamente |
Con acuerdos de deuda o acciones disponibles a través de crowdfunding, hay dos riesgos adicionales que comprender:
posible fraude – El mismo La característica, la escalabilidad en línea, que hace que el crowdfunding de bienes raíces esté disponible para pequeños inversores también lo abre al fraude. Es por eso que la mayoría de estas inversiones solo están disponibles para inversores acreditados que saben cómo hacer la debida diligencia y tienen el capital para arriesgar toda su inversión.
Posibles fallas de seguridad — Se ha vuelto cada vez más común que los principales minoristas y empresas que almacenan su información personal sean pirateados. Incluso con muros de seguridad de última generación, los sitios de crowdfunding están abiertos al riesgo de los piratas informáticos.
¿Deuda o capital? Los actores principales son…
Cada una de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces es ligeramente diferente y, por lo general, atiende a un nicho específico, pero todas son conceptualmente iguales: brindan una plataforma de tecnología en línea que facilita una combinación entre los operadores de bienes raíces que buscan recaudar capital y los inversores acreditados que buscan invertir directamente. en proyectos inmobiliarios físicos específicos a través de préstamos de flujo de efectivo.
La mayoría de los sitios de crowdfunding tienen una inversión mínima de $5,000 y debes ser un inversionista acreditado. Entre estos, magnate inmobiliario presenta inversiones de capital residencial y comercial. RealCrowd ofrece acuerdos comerciales, tanto de capital como de deuda. Patch of Land se especializa en proyectos de deuda, tanto comerciales como residenciales.
Para una inversión mínima mayor, puede elegir inversiones de capital y deuda comercial de CrowdStreet con $10,000, y LendingHome ofrece inversiones de deuda residencial con una inversión mínima de $50,000.
TechoLa oferta única de la compañía brinda a los inversionistas la oportunidad de comprar una propiedad residencial específica para alquilar con inquilinos existentes; por supuesto, los precios de entrada varían a medida que usted compra personalmente la propiedad completa.
la línea de fondo
Todas las inversiones conllevan riesgos, y los bienes raíces tienen diferentes riesgos que las inversiones en acciones. Los instrumentos de deuda conllevan menos riesgo que las inversiones de capital. Sus objetivos de inversión pueden favorecer las inversiones de capital si está buscando un crecimiento impresionante o un potencial de ganancias. Por otro lado, puede concentrarse en inversiones de deuda cuando prefiera ingresos constantes y menos riesgo.
Realmente se trata de adaptar sus acciones de inversión para que coincidan con sus objetivos y tolerancia al riesgo, y hacer la diligencia debida en cada plataforma de financiación colectiva y el acuerdo específico.