Comprar bienes raíces con una IRA

He escrito antes en Investor Junkie sobre cómo trabajé en publicaciones durante 25 años, me jubilé y luego comencé una segunda carrera como inversionista de bienes raíces a tiempo completo. ¿Pero cómo lo hice?

En el otoño de 2015, trasladé mis fondos de jubilación de una IRA administrada profesionalmente a una IRA autodirigida (SDIRA). Liquidé una parte de mis acciones, bonos y fondos mutuos e invertí en bienes raíces en su lugar. Específicamente, compré tres propiedades de alquiler, conservando todos los beneficios de hacerlo con mis ahorros para la jubilación con impuestos diferidos que califican.

Tomó mucha planificación estratégica e investigación, pero valió la pena. No tenía experiencia en inversiones inmobiliarias cuando empecé. Ahora, 15 meses después, compré, rehabilité y alquilé tres propiedades, todas las cuales generan ingresos mensuales predecibles y constantes para mi cuenta de jubilación.

Primer paso: estudiar bienes raíces, comprender las reglas SDIRA, seleccionar el custodio

• Estudié cómo ganan dinero los inversores inmobiliarios. Asistí a reuniones locales de la Asociación de Inversionistas en Bienes Raíces (REIA) y hablé con inversionistas con experiencia práctica. Saqué los libros de la biblioteca en montones y tomé notas. He navegado por sitios web y foros de discusión y los encontré extremadamente útiles; mis favoritos son Bolsillos más grandes y InvestFourMás.

• Tuve que leer mucho sobre las SDIRA y cuáles eran exactamente las reglas. Para que las IRA sean legítimas, el IRS requiere que un custodio con licencia complete todas las transacciones en nombre del propietario de la IRA. Estos tutores le dirán que no puede invertir en bienes raíces con los fondos que administran. Pero eso no es cierto. Tú puedo invertir los fondos de su IRA en bienes raíces; simplemente no puede hacer eso con la mayoría de los custodios de IRA (que limitan las inversiones a acciones, bonos y fondos mutuos). Aprendí que para invertir en bienes raíces necesitaba un custodio que ofreciera “inversiones alternativas”.

• Los custodios que ofrecían inversiones alternativas diferían mucho en tarifas, servicio al cliente, niveles de experiencia, etc. Al no tener experiencia, ¡no sabía qué opciones preferiría! Así que me lancé y elegí una empresa con una base de conocimientos comprobada y una buena reputación (en línea). No opté por lo barato, pero no opté por la opción más costosa con accesorios que no estaba seguro de necesitar.

• Después de transferir fondos de mi IRA a SDIRA, mi siguiente paso fue adquirir una carta de prueba de fondos (POF) de ellos. Necesitaba esta carta para mostrarles a los vendedores de bienes raíces que tenía dinero y lo decía en serio. Consejo: he aprendido que a los agentes les gustan las cartas con fecha de 30 días, así que he pedido varias cartas en los últimos 15 meses.

Estoy feliz con lo del guardián, pero por favor entiendan que el trabajo pesado estaba sobre mis hombros. Custodios que permiten inversiones alternativas, como inversiones inmobiliarias no educarlo u ofrecerle las mejores prácticas. Simplemente llevan a cabo sus instrucciones y emiten fondos de su cuenta de jubilación. En otras palabras, ¡haz tu tarea!

Paso dos: Seleccione un agente, investigue el mercado, compre una casa

• Descubrí que hay muchos «agentes» a tiempo parcial, personas con licencia que están interesadas en bienes raíces como una actividad secundaria. No hay nada de malo en eso, pero preferiría un agente dedicado a tiempo completo. Yo era un inversionista serio y quería a alguien que estuviera en el mercado todos los días, familiarizado con las cotizaciones y dispuesto a trabajar duro para que ambos tuviéramos éxito. La cosa del agente que era:

  • un tasador autorizado la mayoría un agente: una gran ventaja porque identificaría los problemas estructurales y los problemas de inspección de inmediato.

  • Respaldado por una empresa que tiene una buena reputación en ventas e integridad.

  • Amable, informado y honesto.

  • No me avergüenzo ni me resisto a hacer ofertas bajas en mi nombre para obtener el mejor trato posible.

• Había vivido en mi mercado objetivo (Maryland) durante décadas, pero tenía que investigar los valores del mercado inmobiliario, los alquileres proyectados, los costos de mantenimiento estimados, las tasas de desocupación, los gastos asociados promedio, etc. Mi agente configuró una búsqueda de MLS que me envió listados en los códigos postales que seleccioné. También hice mi propia investigación. Mis tres sitios de acceso fueron aleta rojatrilia y Zillow.

• La primera propiedad por la que oferté fue un condominio de dos dormitorios y dos baños construido en 1992. Mi agente preparó la oferta, en nombre de mi cuidador. Cuando compra activos a través de una SDIRA, su IRA es propietaria de la propiedad (no usted personalmente). Estaba nervioso, pero revisé todas mis cuentas y suposiciones y me sentí seguro de que la propiedad era una buena propiedad de alquiler a largo plazo.

• ¡Oferta aceptada! Se finalizó el contrato y se programó el cierre. El cierre es único cuando se compra una propiedad a través de una IRA: no se sienta en una sala de conferencias y firma papel tras papel durante horas. En cambio, mi tutor firmó todo a nombre de mi IRA. Por supuesto, revisé y aprobé todo y autoricé que los fondos del acuerdo se transfirieran de mi cuenta por adelantado.

Tercer paso: preparar la propiedad para el alquiler

Una vez que todo fue oficial y recibí las llaves, caminé por el condominio y creé un «alcance del trabajo» que detallaba lo que debía hacerse. Esta primera propiedad fue lo que los rehabilitadores llaman “alfombra y pintura”. No había agujeros en la pared, los electrodomésticos funcionaban, el techo no tenía goteras y la estructura estaba bien. Después de una limpieza a fondo, alfombra fresca, pintura nueva y algunas mejoras, la propiedad se destacaría en el mercado de alquiler.

Una de las reglas más importantes con la inversión SDIRA es el propietario de la IRA no puede hacer ningún trabajo de rehabilitación solo. Publiqué los trabajos que había que hacer en InicioAsesor. Inmediatamente me contactaron contratistas de la zona que querían ofertar por la obra. Este era mi sistema:

• Puse una caja fuerte en la propiedad para que los contratistas pudieran pasar por la propiedad para revisar el trabajo sin que yo tuviera que estar allí (la combinación cambiaba semanalmente). Luego me enviarían cotizaciones de precios.

• Para cada trabajo, revisé tres propuestas e hice mi debida diligencia, asegurándome de que los contratistas tuvieran licencia y tuvieran críticas positivas en HomeAdvisor.com.

• Luego contraté y programé el trabajo. Nunca he pagado a los contratistas por adelantado, que es la razón principal por la que no uso La lista de Angie, donde se paga por el trabajo antes de que esté terminado. Todos los contratos detallaban el trabajo a realizar, el precio acordado y el cronograma/fecha de finalización acordados y fueron firmados por mi custodio.

• Para pagar a los contratistas, autoricé a mi custodio a proporcionar un depósito al firmar el contrato y el saldo restante cuando se completó el trabajo.

Al invertir en bienes raíces usando una SDIRA, nunca pagará nada personalmente. Todo está firmado y pagado por el custodio con su aprobación. El proceso es muy simple: Complete y firme un formulario de «dirección de inversión», y el custodio envía el cheque donde se indica.

Paso cuatro: alquilar la propiedad

Me tomó cuatro semanas preparar el condominio para mudarme. Ahora sé que esto fue rápido. El siguiente paso es encontrar inquilinos.

• Nunca antes se había alquilado el condominio, así que me enteré de que tenía que obtener una inspección del condado y un permiso de arrendamiento antes de poder colocar legalmente a un inquilino. Me dijeron que necesitaba agregar una segunda alarma contra incendios.

• Contraté a una empresa de administración de propiedades que creó un contrato de arrendamiento legal en Maryland y colocó al inquilino que aprobé después de verificar los antecedentes y el empleo.

• El depósito de seguridad y el alquiler mensual se establecieron para ser enviados directamente por el inquilino a la empresa de administración de la propiedad a mi custodio de IRA. Recuerde, como propietario de la IRA, no tengo permitido tocar el dinero.

En suma…

Repetí este proceso, adquiriendo múltiples arrendamientos en mi IRA. Ahora estoy trabajando con mis fondos personales para invertir.

Existen reglas estrictas cuando se invierte a través de una SDIRA, y debe comprenderlas por dentro y por fuera. Las reglas se dividen en dos cosas importantes que debe evitar: «transacciones prohibidas» y «personas descalificadas». La consecuencia de romper las reglas es la descalificación de toda su cuenta de jubilación a partir del 1 de enero del año en que se realizó la transacción. Cuando la cuenta de jubilación se cierra, el IRS impondrá fuertes multas y, por supuesto, impuestos.

Estas graves consecuencias me intimidaron al principio, pero el conocimiento es poder y gané confianza a medida que aprendía más. La capacidad de comprender y dirigir realmente mis fondos de jubilación es importante para mí y, al llegar allí, obtuve una segunda carrera que disfruto inmensamente.

¿Qué opinas de esta estrategia? ¿Es la inversión en bienes raíces algo que le gustaría probar por sí mismo?