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Invertí en un total de 125 transacciones individuales a través de varias plataformas de crowdfunding inmobiliario, con un promedio de $10,000 por inversión. Casi dos tercios de estas transacciones se completaron en su totalidad (principal e intereses) con muy buenas ganancias monetarias. De las aproximadamente 80 transacciones completadas, el rendimiento promedio fue ligeramente superior al 10%.
Empecé a principios de 2013 con magnate inmobiliario. En poco tiempo, estaba investigando e invirtiendo en varias plataformas de inversión inmobiliaria. He evaluado más de 50 plataformas (actualmente hay alrededor de 200 sitios de crowdfunding de bienes raíces), pero terminé usando solo una docena.
Pensé que sería beneficioso para los inversores potenciales comparar las distintas plataformas. En bienes raíces, un agente de bienes raíces preparará un análisis de mercado comparativo (CMA), o «comps», para darle al propietario una idea de lo que vale su casa. Para esta comparación, quería ayudar a los inversores potenciales a determinar en qué sitio de crowdfunding inmobiliario «vale la pena» invertir. No todas estas plataformas son iguales y no todas las inversiones en estos sitios son iguales.
Contenidos
método de comparación
Aquí están los cinco sitios de crowdfunding en esta comparación y los resultados básicos:
| Características | Recopilación | préstamo hipotecario | pedazo de tierra | magnate inmobiliario | calle multitud |
| recursos del sitio web | 5 | dos | 1 | 3 | 4 |
| Fácil de usar | dos | 1 | 5 | 3 | 4 |
| Atención al cliente | 5 | dos | 1 | 3 | 4 |
| Transparencia | 3 | dos | 1 | 5 | 4 |
| Tarifa | 3 | 1 | dos | 4 | 5 |
| Diversificación | 4 | dos | 1 | 4 | 3 |
| Debida diligencia | 3 | 1 | dos | 5 | 4 |
| retornos promedio | 5 | 1 | dos | 4 | 3 |
| interino | 5 | 1 | 3 | dos | 4 |
| Apoyo financiero | 4 | dos | 1 | 5 | 3 |
| puntuación media | 3.9 | 1.6 | 1.9 | 3.8 | 3.8 |
He completado ofertas en cada uno de estos sitios. Es decir, pasé por todo el ciclo de vida, desde la inversión inicial hasta los pagos periódicos, hasta que finalmente cerré la inversión. Ninguno de estos sitios es perfecto en su ejecución o en sus ofertas de cartera. Tuve problemas con una o más inversiones en cada uno de los sitios. Sin embargo, cada entidad anterior manejó la situación de manera diferente (algunas mejores, otras peores para el inversionista).
Comencemos con la comparación.
Funciones, menús y opciones del sitio web
¿Qué tan detallado es el sitio web? ¿Y qué tan fácil es de usar? Esto puede no parecer un gran problema, pero cuanta más información proporciona un sitio, más cómodo me siento acerca de la empresa. El líder claro aquí es Fundrise. Proporcionan MUCHA información y cada página ayuda a los inversores a profundizar sus participaciones. Sin embargo, Recopilación abandonó por completo las inversiones individuales y optó estrictamente por las ofertas de eREIT.
proceso de solicitud
Patch of Land (PoL) tiene el proceso más sencillo para registrarse, transferir dinero y realizar el papeleo. PoL solo se ocupa de inversiones de deuda y ha hecho un trabajo maravilloso al simplificar su sitio web para que los inversores puedan invertir rápidamente. Los otros sitios tardan un poco más y tienen más papeleo que completar.
Atención al Cliente y Comunicación
La clave aquí es cómo las empresas proporcionan actualizaciones sobre sus inversiones. La mayoría de ellos hacen un gran trabajo al proporcionar información oportuna, pero tengo que darle la ventaja a RealtyMogul, con quien he trabajado durante más tiempo y creo que ha hecho el mejor trabajo hasta la fecha. Tienen muy buen liderazgo, lo que debería ayudarlos a evolucionar en esta categoría a medida que continúan creciendo. Sin embargo, RealtyMogul está liderando el camino con su producto REIT sobre inversiones individuales.
Apoyo financiero
Cada uno de estos sitios de inversión inmobiliaria ha tenido dinero público para respaldarlo, lo que creo que es importante para la longevidad potencial del negocio. Si bien no estoy al tanto de la financiación privada que se haya lanzado para estas organizaciones, los anuncios públicos en sitios como Información privilegiada de crowdfund y academia prestada proporcionar información valiosa sobre quién apoya a quién en este mercado. De mi investigación, parece que RealtyMogul ha recibido la mayor cantidad de apoyo financiero de la esfera pública (el año pasado, LendingHome estaba a la cabeza). Como este es un panorama muy competitivo, es importante ver a dónde va el llamado «dinero inteligente» y a quién están apoyando.
Tarifas para inversores
Estos sitios necesitan ganar dinero, por lo que se esperan tarifas, gastos, etc. Algunos de ellos cobran al inversionista, algunos cobran a los prestatarios y algunos hacen una combinación de ambos. En mi opinión, esta categoría debe dividirse en tres categorías distintas:
Patch of Land ofrece el mejor valor para los inversionistas en oportunidades de deuda, ya que todas sus inversiones están preaprobadas y seleccionadas, y no hay tarifas para los inversionistas. Las tasas de interés que se publican al principio suelen ser las tasas que terminas recibiendo.
RealtyMogul tiene tarifas más bajas, aproximadamente 0,5%, mientras que Fundrise cobra 0,85% por año. Pero el verdadero ganador aquí es Crowdstreet, ya que no cobran tarifas (todas las tarifas las pagan los patrocinadores).
Diversificación o Tipos de Oportunidades Inmobiliarias
Esta categoría se divide en tres subdivisiones:
- Deuda contra Equidad
- Geografía
- tipos de propiedad
Hay dos opciones principales para los inversores cuando participan en un negocio: deuda o capital. Un inversionista puede invertir en California, Florida, Maine y en otros lugares. Creo que los inversores deben diversificarse, no solo por el sitio web de la plataforma REI, sino también por ubicación, para obtener una cartera completa.
También hay multitud de propiedades. Niños para invertir en este gran país nuestro, que incluye casas minoristas, comerciales, multifamiliares, hospitalarias, de autoalmacenamiento, industriales y móviles.
Las mejores empresas de financiación colectiva también ofrecen acuerdos directos y REIT para dar a los inversores la oportunidad de diversificarse. Afortunadamente, RealtyMogul, CrowdStreet y Fundrise ofrecen REIT. Fundrise tiene la inversión mínima más baja, por lo que es excelente para invertir en bienes raíces con poco dinero. Pero las tres empresas tienen una gama de oportunidades de inversión.
Proceso de diligencia debida y verificación
Los inversores tienden a esperar que las empresas hayan hecho su tarea y que la información proporcionada sea suficiente para tomar una decisión informada. No todas las inversiones salen según lo planeado, pero siempre que el inversionista esté informado de los riesgos potenciales, esto contribuirá en gran medida a generar confianza. La mayoría de los sitios web que uso brindan mucha información sobre cada oportunidad de inversión. Muchos de ellos permiten a los inversores potenciales hacer preguntas sobre la inversión antes de comprometer fondos.
Con base en estos criterios, Fundrise obtiene un ligero asentimiento sobre sus competidores. El equipo de diligencia debida de la plataforma solo aprueba alrededor del 5% de los acuerdos que llegan a sus escritorios.
Rentabilidad media de la inversión
Los inversores necesitan saber cuánto interés y capital se necesitan y por cuánto tiempo su dinero será incluso. Muchos de estos sitios tienen un mínimo de $5,000 para participar. La tasa de interés o tasa interna de rendimiento es un factor importante para determinar dónde un inversor obtendrá el mayor rendimiento posible. Si bien es importante recibir un rendimiento más alto, los rendimientos más altos conllevan más riesgo, por lo que los inversores deben tener esto en cuenta al contemplar cada oferta de inversión.
De todas mis plataformas de inversión, obtuve el porcentaje de rendimiento más alto en Fundrise. Sin embargo, como mencioné anteriormente en este artículo, Fundrise ya no tiene inversiones individuales. eREIT puede ser la opción correcta para los inversores inmobiliarios novatos, ya que tienen un historial muy bueno y ofrecen oportunidades de inversión para inversores acreditados y no acreditados.
Inventario u oportunidades para invertir
Por lo general, escaneo cada uno de los sitios diariamente para ver cuándo hay nuevas oportunidades disponibles. Algunos de ellos tienen un horario predecible, mientras que otros siguen un horario aleatorio.
Con una amplia variedad de propiedades individuales para que los inversores acreditados elijan, así como dos REIT abiertos a la inversión de cualquier persona, RealtyMogul tiene una oferta para cada inversor. La plataforma permite a los usuarios invertir en una amplia gama de propiedades residenciales multifamiliares y unifamiliares, así como en propiedades comerciales.
Crowdstreet también debe mencionarse aquí, ya que ofrece acceso a operaciones en las que los inversores no tendrían el conocimiento o la capacidad de invertir de otro modo. Y su nuevo REIT comercial agrega más oportunidades para los inversores.
Rendimiento—Estimado vs. Devoluciones reales
Cada sitio proporciona al inversionista rendimientos estimados de su dinero, con algunas variaciones dependiendo de si el negocio es una transacción de deuda o de capital. Algunas de las inversiones logran rendimientos superiores a los estimados y otras se comportan peor. Por lo que he visto, Fundrise fue el más cercano, con las predicciones más precisas.
Resumen
Esta revisión es una instantánea en el tiempo y cada inversor puede tener una experiencia diferente con cada una de estas plataformas. Sospecho que la industria continuará evolucionando a medida que madure, y habrá muchos más sitios de inversión inmobiliaria para que los inversionistas los examinen. En general, mi experiencia fue positiva y continuaré invirtiendo en esta plataforma.
(Nota del editor: Este artículo fue escrito por Jack Reidy. Jack es un veterano de 20 años que trabaja para un distribuidor de valor agregado (VAR) de tecnología, un agente inmobiliario a tiempo parcial y un ávido prestamista alternativo en el mercado P2P. Vive en los suburbios de Chicago con su esposa y sus dos hijas adolescentes y se le puede seguir en Twitter en @jackreidy83.)