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Algunas de las personas más ricas del mundo han hecho la mayor parte de sus fortunas a través de inversiones inmobiliarias. Pero, ¿cómo se crea riqueza al invertir en bienes raíces?
Estas son las fuerzas impulsoras más importantes detrás de las fortunas inmobiliarias.
Contenidos
Inflación
La inflación es algo que todos damos por sentado. El precio de los bienes cotidianos aumenta gradualmente y no tenemos más remedio que pagar el aumento del precio. Así que no nos enfocamos demasiado en eso. Es un costo que no discrimina, sino que afecta a todos, entonces, ¿de qué sirve quejarse?
Al comprender cómo la inflación afecta la capacidad de sus empleados para mantener a sus familias, muchas grandes empresas ofrecen un «aumento del costo de vida» cada año. La inflación es sólo una faceta de la economía. Con un promedio de 3% anual, el consumidor estadounidense ha visto años de alta inflación (12,5% en 1980) y años de baja inflación (0,1% en 2008).
Para los inversores inmobiliarios, la inflación puede crear riqueza de forma constante y fiable. Esto se debe a que la inflación es un impulsor constante de la apreciación del valor de la vivienda. El pago mensual de una hipoteca de tasa fija sigue siendo el mismo durante 30 años. Los impuestos y los seguros aumentan muy gradualmente, si es que lo hacen. Esto significa que mientras el valor de una propiedad de inversión aumenta cada año gracias a la inflación, el costo de poseerla no lo hace. La diferencia es la equidad: usted posee un activo más valioso año tras año gracias a la inflación.
apreciación
Si bien la inflación conduce a un aumento gradual en el valor de su propiedad de inversión, la rápida apreciación del mercado es un factor importante que genera riqueza. El precio de las viviendas existentes aumentó un promedio de 5,4% por año desde 1968 hasta 2009.
Con bienes raíces, se trata de ubicación, ubicación, ubicación. Si ha investigado y ha comprado una propiedad en la que el valor de las viviendas está aumentando rápidamente, es probable que su inversión aumente de valor año tras año sin ningún gasto de capital adicional. Históricamente, así es como muchas personas ganan mucho dinero con los bienes raíces.
El mismo principio que funciona en la inversión bursátil funciona en la inversión inmobiliaria: compre barato y venda caro. Áreas del país como partes de California han visto aumentar el valor de las viviendas mucho, mucho más rápido que la inflación.
Aumentos anuales de alquiler
La vivienda es el costo de vida. Así como la inflación conduce a un aumento en el costo de los comestibles y los bienes de consumo, el costo de la vivienda sigue a la inflación. Es típico aumentar las rentas entre un 2,5 y un 5% cada año debido a los efectos de la inflación. Y es común que los propietarios aumenten los alquileres cada vez que se renueva un contrato de arrendamiento.
Sin embargo, como inversionista, sus costos de poseer una propiedad de alquiler no aumentan con la inflación si la tasa de interés de su hipoteca es fija. Como arrendador, sus ingresos por alquiler aumentan mientras sus costos siguen siendo los mismos. Por lo tanto, su propiedad de inversión genera más ganancias año tras año.
equidad forzada
“Equidad” se refiere a la propiedad. En el caso de la inversión en bienes raíces, su patrimonio personal es la diferencia entre el valor de mercado de la propiedad y lo que debe en la hipoteca. Por ejemplo, si su propiedad tiene un valor de $150,000 y le debe al banco $120,000, tiene un patrimonio de $30,000.
La “equidad forzada” se refiere a la riqueza creada cuando compra una propiedad a un precio con descuento y trabaja para hacerla más valiosa. Por lo general, compra una propiedad «en dificultades» que se vende por un 25-30% menos que una propiedad comparable que no está en dificultades. Usted gasta entre un 10 y un 15 % para arreglarlo (alfombra, pintura, reparaciones y algunos electrodomésticos de reemplazo) y llevarlo al valor de mercado.
Digamos que pagó un 25% por debajo del valor de mercado. Luego gastaste el 10% para arreglarlo. Acaba de aumentar su capital (propiedad) en un 15%.
Otra forma de forzar la equidad es agregar características que aumenten el valor de la propiedad. Digamos que compras una casa de dos dormitorios en un barrio donde el resto de las casas tienen tres dormitorios. Agregar el tercer dormitorio haría que su propiedad esté a la par con el valor de mercado de las otras casas. Suponiendo que la compró con un descuento apropiado (porque solo tenía dos dormitorios) y que el costo de agregar otro dormitorio es menor que la diferencia entre su precio y el nuevo valor de mercado, ha forzado el capital de la vivienda.
Depreciación
La depreciación es negativa en la mayoría de los casos. Significa que el valor de algo ha disminuido.
En la inversión inmobiliaria, sin embargo, no estamos hablando de una caída real en el valor de la propiedad. Estamos hablando de una valiosa exención de impuestos que el IRS permite a los inversionistas de bienes raíces. Cada año, puede deducir un porcentaje del valor de la propiedad de inversión durante su vida útil según lo determine el IRS.
Para las propiedades residenciales, el IRS dijo que la vida útil es de 27,5 años. Entonces, por ejemplo, si su propiedad vale $150,000, puede deducir $5,454 de los ingresos por alquiler derivados de la propiedad. Digamos que su ingreso neto anual por alquiler es de $15,000. Su ingreso de alquiler imponible se reduce a $ 9,546.
Lo que hace que esta exención fiscal por depreciación sea tan poderosa desde el punto de vista financiero es que la mayoría de los bienes raíces no pierden valor cada año. De hecho, los valores de las propiedades tienden a aumentar con el tiempo. Eso significa que obtiene un crédito fiscal sobre el costo de un activo cuyo valor puede estar aumentando, no disminuyendo.
Además, la depreciación es un crédito fiscal que se suma al mantenimiento de la propiedad y otros costos que puede restar de los ingresos por alquiler que recibe. La depreciación puede convertir una renta en efectivo positiva en una pérdida en papel. Esta pérdida puede reducir sus otros ingresos sujetos a impuestos y reducir su factura de impuestos en general.
Aprovechar
El apalancamiento es una de las estrategias de inversión inmobiliaria más promocionadas para la creación de riqueza. Es el uso de capital prestado para comprar y/o aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Como inversionista de bienes raíces, el apalancamiento le permite ganar dinero a partir de un activo generador de ingresos que vale mucho más que su desembolso de efectivo. Por ejemplo, supongamos que hace un pago inicial del 20 % y financia el 80 % de una propiedad de $100 000. El apalancamiento le permite beneficiarse y controlar los ingresos de una propiedad de $100,000 cuando todo lo que invirtió fueron $20,000.
El apalancamiento le permite “ganar dinero usando el dinero de otras personas”, como les gusta decir a los desarrolladores inmobiliarios. En pocas palabras, utiliza el dinero del banco para comprar la propiedad y el dinero del inquilino para pagar al banco. El diferencial entre lo que le paga al banco y lo que le paga el inquilino es su ganancia. Si tiene $100,000, puede administrar $500,000 en activos inmobiliarios en lugar de comprar una casa de $100,000 en efectivo.
Sea consciente de los riesgos
Estas son las principales estrategias que utilizan los inversores inmobiliarios para crear riqueza. Por supuesto, como cualquier inversión, existe un riesgo. La clave es comprar inteligentemente, administrar profesionalmente y no aprovechar demasiado.
La inversión inmobiliaria es más práctica y requiere más tiempo que comprar acciones. Por lo general, también ofrece mayores ganancias acordes con un mayor riesgo. Y a diferencia de otras opciones de inversión, los bienes raíces son una inversión a largo plazo. Esto se debe a que es un activo fijo que no se puede liquidar rápidamente y los costos de transacción son muy altos. En esencia, conocer los riesgos y mitigarlos en la medida de lo posible.
Siempre puede intentar invertir en bienes raíces con servicios de crowdfunding de bienes raíces en línea como Fundrise. Lea nuestra revisión y vea cómo puede ganar dinero con Recopilación y sus REIT.