Si bien ser propietario de una propiedad de alquiler es una inversión a largo plazo, puede llegar un momento en el que desee vender. Tal vez sus planes de jubilación sean salir por completo del negocio de los propietarios. O tal vez haya encontrado una mejor oportunidad de inversión que le dará ganancias anuales más altas que su propiedad de alquiler actual. Independientemente de la razón o el momento, es importante tener en cuenta el impuesto sobre la venta de la propiedad y planificar una estrategia de salida y disminuir el impacto fiscal en la venta.
Según el lugar donde viva y la ubicación de la propiedad, pagará las ganancias de capital o el impuesto estatal sobre la renta sobre las ganancias de la venta. Además, la depreciación acumulada se recupera y se grava a la tasa federal del 25%.
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¿Qué es la depreciación recuperada?
La depreciación recuperada se grava cuando vende su alquiler.
Hay ventajas fiscales para poseer propiedades de alquiler. Como propietario de una vivienda, puede deducir los gastos, incluidos los impuestos sobre la propiedad, los gastos de mantenimiento, las primas de seguros, los intereses hipotecarios, los costos de viaje y los intereses y cargos pagados sobre los fondos prestados utilizados para mejorar la vivienda. También puede aprovechar una deducción por depreciación de la propiedad cada año. ¡Imagínese eso, tomando una deducción anual sobre una inversión que probablemente aumentará, no se depreciará! Desafortunadamente, la deducción de impuestos por depreciación debe recuperarse cuando vende.
Formas con ventajas fiscales para vender una propiedad de alquiler
Hay formas ventajosas de vender una propiedad de alquiler y reducir, evitar o diferir los impuestos que debe. Aquí hay cuatro formas con ventajas fiscales de vender una propiedad de alquiler que pueden funcionar para su situación.
1. Compensación de Ganancias con Pérdidas
Conocido como «recaudación de pérdidas fiscales», puede compensar las ganancias con otras pérdidas de inversión. Digamos, por ejemplo, que tiene una acción que ha perdido valor. Usted compró 1000 acciones a $25/acción y ahora se cotizan a $5/acción. Venda las acciones y esa pérdida de $20,000 puede compensar las ganancias de $20,000 en la venta de su propiedad de alquiler.
Esta estrategia funciona con pérdidas tanto a largo como a corto plazo. Puede utilizar las pérdidas de capital para compensar una cantidad ilimitada de ganancias de capital según el código fiscal actual.
Sin embargo, hay algunas advertencias.
- Primero, hay un orden específico en el que sus pérdidas pueden aplicarse a sus ganancias.. Las pérdidas a largo plazo se aplican primero a las ganancias a largo plazo y luego se aplican a las ganancias a corto plazo. Y viceversa.
- Segundo, no puede usar la venta de una propiedad como una pérdida si compra una propiedad similar dentro de los 30 días posteriores a la venta que resultó en la confiscación. Este no-no cae bajo la «regla de venta de lavado», que prohíbe a los inversores crear pérdidas intencionalmente en sus inversiones.
- También recuerda que el cobro de pérdidas fiscales sólo se aplica a las cuentas de inversión sujetas a impuestos. Las cuentas de jubilación no sujetas a impuestos no están sujetas a ganancias de capital o impuestos sobre la renta; ya está difiriendo los impuestos en cuentas que califican como 401 (k) e IRA.
2. Disfruta de un intercambio 1031
A través de un intercambio 1031 correctamente ejecutado, puede retrasar legalmente el pago de los impuestos sobre las ganancias de inversión cuando vende una propiedad calificada para comprar una propiedad «igual». Siempre que sus ganancias se reinviertan en un activo inmobiliario similar (y siga todas las reglas), el impuesto sobre las ganancias de capital que debe se puede diferir o transferir a la nueva propiedad.
La gran idea aquí es que solo está intercambiando una inversión por otra.. Toda la ganancia está bloqueada en la propiedad negociada. Por lo tanto, no se reconoce ni se reclama ninguna ganancia o pérdida por impuesto sobre la renta o ganancia de capital.
Con el nombre de la sección del código fiscal en el que aparece, hay muchas reglas involucradas en la aplicación adecuada de la regla de cambio 1031:
- Necesita un intermediario calificado para manejar las transacciones de compra y venta.
- Tiene 45 días después de la venta de la propiedad de alquiler abandonada para identificar la propiedad de reemplazo.
- Cierre la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días posteriores al cierre de la propiedad devuelta.
- Ambas propiedades involucradas en el intercambio 1031 deben ser propiedades de inversión que generen ingresos o se espere que aumenten de valor.
- El precio de compra total de la propiedad “similar” de reemplazo debe ser igual o mayor que el precio de venta neto total de la propiedad abandonada.
- Todo el capital recibido de la venta debe usarse para adquirir propiedad de reemplazo. O debe pagar las ganancias de capital de la cantidad no utilizada para ese propósito expreso.
3. Convierta su propiedad de alquiler en su residencia principal
Si bien es menos común por razones prácticas, esta es una estrategia viable para evitar los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una propiedad de alquiler.
Como se define en código de impuestos del IRSLas ganancias de la venta de su residencia principal están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital en todas las ganancias hasta $250,000 si es soltero y $500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta.
Calificar, un contribuyente debe poseer y ocupar la propiedad como residencia principal durante dos de los cinco años inmediatamente anteriores a la venta. Sin embargo, la propiedad y la ocupación no necesitan ser concurrentes, por lo que siempre que haya residido en la propiedad como su residencia principal durante al menos 24 de los últimos 60 meses, las ganancias califican para la exención de impuestos.
Por supuesto, hay reglas a seguir. Por ejemplo, normalmente solo puede reclamar esta eliminación una vez cada dos años y debe pagar impuestos sobre la ganancia de cualquier parte de una propiedad residencial que no se utiliza para fines residenciales.
Sin embargo, si este arreglo es atractivo debido a su estilo de vida actual, como la reducción de personal durante la jubilación, mudarse a su propiedad de alquiler es una excelente estrategia para evitar legalmente pagar impuestos sobre sus ganancias.
4. Vende tu alquiler a través de una venta a plazos
detallado en Puesto 537el IRS permite a los contribuyentes diferir una parte de las ganancias en la venta de una propiedad de inversión con un contrato de venta a plazo. En una venta a plazo, el producto de la venta se divide en pagos múltiples en lugar de una suma global.. Esto le permite al contribuyente repartir las ganancias a lo largo de varios años fiscales, reduciendo lo que se debe al momento de la venta.
Compartir los ingresos durante varios años puede ser particularmente ventajoso para los contribuyentes que desean:
- Mantener los ingresos en un rango de tasa de impuestos deseado
- Mantener los ingresos de las ganancias de capital dentro de un tramo impositivo más bajo
- Evite o disminuya el impacto del impuesto mínimo alternativo, primas más altas de la Parte B de Medicare, ingresos netos por inversiones y otros eventos imponibles.
En una venta a plazo, usted acepta vender la propiedad de alquiler a un comprador con pagos realizados a lo largo del tiempo. Se debe recibir al menos un pago dentro de un año del año fiscal de la venta; debe informar esto como una venta a plazos en el Formulario 6562 del IRS.
Recientemente hice una venta a término en uno de mis alquileres. Mi inquilina de mucho tiempo, que trataba la casa como si fuera suya y siempre pagaba el alquiler a tiempo, indicó que estaba interesada en comprar la casa si yo quería venderla.
En noviembre, recibió un pago de seguro de $155,000 y quería usarlo para comprar la casa. El valor de mercado actual era de $ 180,000. Pagó $155 000 al cierre y firmó un pagaré para pagar los $25 000 adicionales más intereses en cuotas mensuales durante los próximos 5 años. Redujo mis ganancias imponibles de 2020 a $ 25,000.
Por supuesto, es un poco más complicado que eso, ya que hay que seguir algunas reglas tediosas. Pero la idea general es que utilice una venta a plazo para repartir los ingresos de la venta a lo largo del tiempo mediante la reducción de la cantidad de impuestos adeudados.
Lectura adicional: Cómo invertir en bienes raíces comerciales
pensamientos finales
Vender una propiedad de alquiler puede ser complicado. Por lo general, debe impuestos sobre las ganancias de capital o impuestos sobre la renta sobre las ganancias. Además, deberá pagar un impuesto del 25% sobre toda la depreciación recuperada.
Lo mejor es consultar a un abogado que se especialice en impuestos sobre el patrimonio y un agente inmobiliario local (preferiblemente con experiencia en inversiones) para que lo ayuden. Elija profesionales que escuchen para comprender su situación particular y brindarle las mejores opciones en función de sus objetivos de inversión y situación fiscal actual.