Tal vez se pregunte cómo puede invertir en bienes raíces con poco o nada de dinero. Si bien es cierto que la inversión en bienes raíces es una clase de activo que generalmente requiere efectivo para ganar dinero, existen formas de comenzar sin tener grandes cantidades de efectivo a su disposición. En este artículo te mostraré 10 estrategias de inversión inmobiliaria que puedes hacer con poco dinero.
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10 formas de invertir en bienes raíces con poco dinero
1. “Hackear la casa”
Si bien no es para todos, piratear la casa puede ser una excelente manera de comenzar. Con esta estrategia, usted:
- Compre una propiedad de inversión multifamiliar y viva en una de las unidades como su residencia principal.
- Luego alquila las otras unidades y cubre su hipoteca y los gastos de propiedad en toda la propiedad con los ingresos por alquiler de los otros inquilinos.
- Con el dinero que no está gastando en alquiler, puede ahorrar para el pago inicial de su próxima propiedad de inversión.
Debido a que está comprando la propiedad y usándola como su residencia principal, puede probablemente califique para un préstamo de la FHA y ponga solo el 3,5% para financiar su estrategia de allanamiento de morada. Si califica para el préstamo de la FHA depende de la cantidad de unidades (la mayoría de los prestamistas limitan el financiamiento residencial a cuatro unidades o menos) y otros factores específicos de sus ingresos, calificaciones crediticias y características y ubicación de la propiedad.
Con muy poco dinero de bolsillo, puede comprar una propiedad de inversión y convertirla en su residencia principal. Lo ideal es asegurarse de que los ingresos totales por alquiler sean lo suficientemente alto para cubrir todos los gastos de propiedadincluyendo una asignación por vacante, impuestos y seguros.
2. Vive y luego alquila
Otra forma de comenzar es posponer la compra de la casa de sus sueños y comprar una propiedad más barata que le brinde un excelente alquiler. Viva en su contrato de arrendamiento durante algunos años y luego conviértalo en una propiedad que fluya en efectivo.
Una gran ventaja de esta estrategia es que dado que la casa es su residencia principal, probablemente pueda calificar para una hipoteca FHA a una tasa de interés muy favorable (en lugar de la tasa de interés más alta que cobran los prestamistas sobre las propiedades de inversión).
Mientras que una propiedad de alquiler generalmente requiere un pago inicial del 20 % y financiamiento convencional, un préstamo de la FHA generalmente solo requiere un pago inicial del 3.5 %. Y si es un veterano, puede comprar una casa sin dinero usando un préstamo VA.
Además, cuando se mude, puede mantener el mismo préstamo de la FHA, poniendo a los inquilinos para cubrir sus gastos de hipoteca, seguro y mantenimiento, y calificar para un préstamo FHA de nuevo en su próxima casa si la convierte en su nueva residencia principal.
3. Regreso a casa en vivo
Si eres del tipo práctico y no te importa vivir en una zona de construcción, puedes comprar una parte superior para arreglar. Te mudas, haces reparaciones y mejoras, y vendes la casa por un buen dinero.
Esta estrategia requiere dinero: necesitará un pago inicial y fondos de jubilación. Pero como usted vive en la casa, está “invirtiendo” lo que gastaría en alquiler para generar capital en la propiedad. Su arduo trabajo puede acumular mucho sudor.
Por supuesto, también necesita las habilidades para hacer algunas renovaciones usted mismo (o pagará mucho). También debe informarse sobre el mercado para asegurarse de que las actualizaciones y mejoras que realice valdrán la pena. La idea es mejorar la casa para vender, no poner mejoras de primera que a ti personalmente te gustan. Con eso en mente, se prepara para sacar la mayor cantidad de capital cuando vende su propiedad.
4. Financiamiento inmobiliario colectivo
El crowdfunding es otra estrategia que te permite agregar propiedades a tu cartera sin una gran cantidad de capital para invertir.
A través de plataformas de crowdfunding en línea, junta su dinero con muchos otros pequeños inversores para invertir en grandes proyectos comerciales adquiridos y administrados por desarrolladores inmobiliarios profesionales. Es una forma muy pasiva de inversión inmobiliaria fraccionada, en la que prestas dinero a un desarrollador inmobiliario para un proyecto específico con un plazo establecido.
Se ha eliminado la inversión mínima para muchas plataformas. De hecho, puede comenzar con tan solo $ 10 usando una compañía como Recopilación. Esta plataforma de crowdfunding invierte en bienes raíces que generan ingresos y paga dividendos trimestrales.
Históricamente, los inversores ganan entre un 8 y un 9 % al año con Fundrise y usted paga un 1 % en comisiones de gestión anuales.. Otras compañías como Arrived Homes y HappyNest también le permiten invertir en bienes raíces sin mucho dinero, al igual que Fundrise.
Si este modelo de crowdfunding no es para ti, todavía tienes opciones. Por ejemplo, usted mismo puede comprar y financiar una propiedad de alquiler completa a través de Techoen plataforma de crowdfunding, todo online.
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5. Fondos de Inversión Inmobiliaria
Los fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMI) son una alternativa a la compra directa de inmuebles. Lo mejor de todo es que no necesita mucho dinero para comprar un REIT. Piense en un REIT como una colección de activos inmobiliarios, que son administrados por un profesional inmobiliario y se negocian libremente en la bolsa de valores. Los REIT ofrecen algunas de las mismas características atractivas que invertir en acciones. A menudo, puede comprar acciones fraccionarias e invertir con pequeños mínimos. Por ejemplo, Fundrise ofrece un REIT con una inversión mínima de $500.
Los REIT pueden ser una opción de bajo riesgo para los inversores inmobiliarios pasivos, ya que ofrecen la posibilidad de diversificarse en muchos tipos de propiedades y en múltiples ubicaciones geográficas. Hay REIT que pagan dividendos, por lo que pueden formar parte de su cartera de ingresos. La idea detrás de invertir en REIT es participar en los rendimientos generalmente más altos de los activos inmobiliarios sin poseer ni administrar ningún bien inmueble.
6. Pide tu anticipo, pero ten cuidado
Pedir prestado el 100% del dinero que necesita para comprar una casa es arriesgado, como recordará cualquier persona que vivió las secuelas de la burbuja inmobiliaria hace una década. Los prestamistas le dirán que no puede pedir prestado su anticipo.
Aún así, hay formas de hacerlo. Puede acceder a su 401(k) y pedir prestado contra sus propios ahorros para la jubilación. Dado que esencialmente actúa como prestamista cuando obtiene un préstamo de sí mismo, la mayoría de los prestamistas no cuentan el pago contra la carga total de su deuda al calificarlo para una hipoteca. Por supuesto, pedir prestado su 401(k) reduce sus ahorros para la jubilación y, si deja a su empleador, es posible que deba pagar el préstamo en su totalidad y/o enfrentar multas impositivas.
Con la planificación anticipada, podrá eludir los requisitos del prestamista y pedir prestado su anticipo. Puede, por ejemplo, sacar un préstamo personal para emergencias y depositarlo en su cuenta corriente. Deje que permanezca en su cuenta durante unos meses y luego solicite su hipoteca. El prestamista considerará lo que está en su cuenta como «suyo» si tiene tiempo para «sazonar». Estos fondos prestados pueden convertirse en su pago inicial.
7. Opción de arrendamiento maestro (MLO)
Esta es una estrategia complicada y es más común para inversiones más grandes, como un edificio de apartamentos o una propiedad comercial. Así fue como Brandon Turner, fundador de BiggerPockets.com, comenzó a invertir en bienes raíces sin dinero.
A través de la red, conoció al dueño de un edificio de apartamentos que quería ser más práctico. Brandon y el dueño acordaron hacer un opción de arrendamiento maestro (MLO) donde Brandon alquilaría y administraría la propiedad, pagaría todos los gastos de la propiedad (impuestos, mantenimiento, seguro, etc.) y subarrendaría la propiedad a los inquilinos. Tú Los inquilinos pagan el alquiler y se le da una parte al propietario. Brandon tomó el resto, ahorrando para el pago inicial para comprar la propiedad del propietario, el propietario.
Con un MLO, normalmente tiene la opción de comprar mientras alquila y administra la propiedad en nombre del propietario. En el acuerdo de Brandon, el propietario terminó vendiéndole la propiedad a través de la opción de compra que formaba parte del acuerdo original. Esta estrategia es similar a la financiación del vendedor, excepto que no se transfiere la propiedad ni el título durante el plazo de la MLO.
8. Propiedades al por mayor para inversores
Piense en las señales de aspecto amateur al costado de la carretera que dicen: “compramos casas” o la postal que recibe por correo, “un pago único en efectivo a su hogar dentro de los 30 días, sin presentaciones ni costos de cierre”. Como mayorista, encuentra vendedores motivados y promete comprar su casa en efectivo dentro de los 30 días, pero no es usted quien paga el dinero.
En su lugar, usted negocia un precio al contado «tal como está» y les proporciona un contrato de «cesión» que le permite a un comprador al contado comprar la casa al precio prometido al vendedor (más su tarifa) y «asignar» el contrato. para ellos.
Tener éxito, necesita saber qué precio al contado hará feliz al vendedor mientras permite suficiente margen para que un rehabilitador obtenga una ganancia después de pagar el precio de compra, las renovaciones y reparaciones, los costos de mantenimiento y los costos de venta. Para hacer esto, debe reconocer qué rehabilitación se necesita hacer, conocer los mercados locales, ser capaz de estimar con precisión los números (como los costos de reparación, los valores de mercado de la vivienda antes y después de la reparación, los costos de cierre, etc.) negociador. Las tarifas de mayorista entre $ 5,000 y $ 15,000 por transacción son típicas. Algunos mayoristas ganan entre $25,000 y $30,000 por transacción.
Tener éxito, necesitas mucho ajetreo y necesitarás un presupuesto de publicidad— la mayoría de los mayoristas encuentran vendedores motivados a través de correo directo y llamadas en frío.
9. Bird Dog (ofertas de olfato para otros)
Realmente no necesita dinero para «perro pájaro» y no toma ningún riesgo asociado con la compra de una propiedad de inversión.
Este término proviene de la caza. Los cazadores usan perros para ayudarlos a localizar y recuperar pájaros después de matarlos. Como un perro pájaro, busca o identifica oportunidades de inversión. Esto a veces se llama «conducir por dólares». Maneja mucho, buscando propiedades que se sienten vacías o que necesitan reparación.
haces alguna analisis preliminar, tome algunas fotos exteriores de la propiedad y el vecindario, y entregue los contactos a los mayoristas o fije e intercambie inversores a cambio de un tarifa de localizador. La tarifa es negociable, por supuesto, y, según el lugar donde viva, la cantidad de análisis que realice y otros factores, puede embolsarse alrededor de $ 1,000 cada vez que un inversionista puede convertir su oportunidad en un trato. Si bien no necesita dinero para comenzar, sí necesita cultivar una red de inversores para transmitir sus clientes potenciales y negociar su tarifa con cada uno.
10. El método BRRRR (comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir)
Esta es una estrategia de inversión inmobiliaria que implica adquirir una propiedad que necesita reparaciones sustanciales (a un precio con descuento) y renovarla según los estándares de alquiler. Luego coloca a los inquilinos para cubrir los costos de adquisición y propiedad y refinancia en un préstamo de valor después de la reparación (ARV) para que pueda retirar fondos para comprar otra propiedad en dificultades y hacerlo nuevamente. Usted compra, rehabilita, alquila, refinancia y repite el proceso hasta que tenga el tamaño deseado de cartera de propiedades de alquiler que proporcione ingresos pasivos de alquiler cada mes.
Suena bastante fácil, ¿verdad? Hay mucho que aprender antes de entrar.: qué rehabilitar y cuánto pagar, cuánto se puede cobrar de alquiler, qué buen negocio es, cómo determinar el ARV, etc. La estrategia también requiere una cantidad considerable de dinero por adelantado: necesitará un pago inicial para comprar su primera propiedad en dificultades y necesitará dinero en efectivo para la rehabilitación. Dado que los prestamistas tradicionales generalmente no financian una casa que necesita mucho trabajo, deberá encontrar financiamiento alternativo, como efectivo, que es más costoso y debe incluirse en su presupuesto.
Si se hace correctamente, el método BRRRR puede proporcionar ingresos confiables, en su mayoría pasivos, y un método rotativo para la compra interminable de propiedades de alquiler adicionales. En Maryland, es difícil hacer que el método BRRRR funcione porque los impuestos de transferencia de propiedad y registro de escrituras son muy altos y el método BRRRR requiere que los pague dos veces (cuando adquiere una propiedad en dificultades y cuando refinancia).
Investigue antes de ingresar para confirmar que esta es la mejor estrategia para el lugar donde vive. Es mejor en áreas sin inflación de precios y leyes fiscales favorables.
pensamientos finales
Los bienes inmuebles son una clase de activo que todo inversor serio debería tener como parte de su cartera para una diversificación adecuada. Si bien poseer y administrar propiedades de alquiler es lo que la mayoría de la gente piensa cuando escucha el término «inversionista de bienes raíces», existen formas más pasivas y menos costosas de invertir en bienes raíces. Es importante investigar un poco y elegir una dirección que le interese. Sumérjase en la inversión inmobiliaria con una de las 10 estrategias cubiertas en este artículo.
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