Los bienes raíces comerciales son el próximo paso lógico para los pequeños inversionistas que buscan mudarse de viviendas unifamiliares o para cualquier persona que desee el potencial de grandes ganancias. ¿Porque? Las propiedades comerciales pueden brindarle más rendimientos debido a las economías de escala.
Contenidos
¿Qué es Bienes Raíces Comerciales?
Los bienes raíces comerciales generalmente son cualquier edificio utilizado con fines comerciales o un edificio destinado a generar ganancias (como un complejo de apartamentos). Cubre un grupo diverso de tipos y usos de estructuras, que incluyen:
- Edificios de viviendas plurifamiliares
- centros comerciales minoristas
- almacenes
- complejos industriales
- parques de casas móviles
- Oficina del doctor
- Instalaciones de autoalmacenaje
- Hoteles, moteles y resorts
- Edificios y complejos de oficinas
Cómo invertir en bienes raíces comerciales
Si desea invertir en bienes raíces comerciales pero no tiene el capital para comprar una propiedad, no tiene mala suerte.
Aquí hay algunas estrategias populares para invertir en bienes raíces comerciales sin mucho dinero.
1. Plataformas de crowdfunding inmobiliario
Gracias a las plataformas de crowdfunding inmobiliario online, puedes comprar una propiedad con menos conocimientos, menos trabajo y menos riesgo. Las inversiones mínimas requeridas pueden ser tan bajas como $10 para algunas plataformas. Con estos sitios, puede comprar una «parte» de una hipoteca o un préstamo inmobiliario. Pero para aprovechar muchas de estas oportunidades, debe ser un inversor acreditado.
El crowdfunding no es nuevo, pero la Ley Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012 ha puesto a esta industria en marcha aquí en los EE. UU., muchas plataformas ofrecen ofertas comerciales para elegir.
Estas son algunas de las plataformas de crowdfunding inmobiliario más populares con oportunidades comerciales, junto con enlaces a nuestras reseñas de cada servicio:
Fundrise es una excelente opción para invertir con un presupuesto ya que tiene un mínimo de $ 10. Y cobra una tarifa de administración anual baja del 1%, que es más baja que muchas plataformas de inversión en bienes raíces comerciales. En cuanto a RealtyMogul y CrowdStreet, tienen acceso a más acuerdos de bienes raíces comerciales individuales, mientras que Fundrise se enfoca en eREIT.
Por supuesto, con cualquiera de estas plataformas de crowdfunding, debe hacer su debida diligencia. Sin embargo, todos los documentos que te permiten hacer esto suelen estar al alcance de cada sitio web.
2. Fondos de Inversión Inmobiliaria
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) son una buena solución para los pequeños inversionistas que no quieren la molestia de encontrar, comprar y administrar propiedades por su cuenta. O haciendo toda la diligencia debida de invertir en una propiedad específica en un sitio de crowdfunding. Y esa no es la única ventaja que tienen. Por ley, los REIT están obligados a pagar el 90% de sus ganancias en forma de dividendos. Y no es necesario que sea un inversor acreditado..
Los REIT son una manera fácil de agregar propiedades para diversificar una cartera. Y pueden proporcionar una buena fuente de ingresos fijos para los inversores. La desventaja es que hay menos ventajas de invertir en REIT porque alguien más está haciendo el trabajo por usted. Y debe tener cuidado con las tarifas altas. Los REIT pueden tener «cargos» (tarifas) de ventas iniciales mucho más altos que los fondos mutuos y los fondos cotizados (ETF).
Los REIT invierten en todo tipo de bienes inmuebles comerciales, desde hoteles hasta apartamentos, vida asistida, instalaciones de almacenamiento, edificios de oficinas, espacio industrial, espacio comercial y más. La ley les exige que sean de propiedad mayoritaria y que distribuyan el 90% de sus ingresos a los accionistas. Y debido a que los inversores pueden comprar acciones en el mercado de valores, los REIT son un activo muy líquido.
Puede comprar acciones de REIT que cotizan en bolsa a través de cualquier corredor de descuento o de servicio completo. Puede comprarlos como acciones ordinarias, acciones preferentes o títulos de deuda. También puede encontrar REIT en ETF.
También hay varias plataformas en línea donde puede comprar acciones REIT.
- Estrecho le permite invertir en el lucrativo mercado de bienes raíces comerciales por tan solo $5,000.
- El nuevo C-REIT de CrowdStreet le permite invertir en una cartera diversa de bienes raíces comerciales.
- RecopilaciónLos eREIT de permiten a los inversionistas aprovechar una variedad de propiedades inmobiliarias comerciales por tan solo $500.
- magnate inmobiliarioLos productos de REIT ofrecen exposición a propiedades multifamiliares, de oficinas, industriales, minoristas, de autoalmacenamiento, médicas y hoteleras.
- El REIT NNN de Rich Uncles se invierte en bienes inmuebles arrendados por empresas minoristas.
Cómo financiar negocios inmobiliarios
Los beneficios únicos de invertir en bienes raíces comerciales
Algunos de los aspectos únicos y beneficiosos de invertir en bienes raíces comerciales (sobre invertir en bienes raíces residenciales) incluyen:
altos ingresos
El principal beneficio de invertir en bienes raíces comerciales es el mayor potencial de ingresos. La mayoría de las propiedades comerciales tienen un alquiler más alto por pie cuadrado de espacio. Además, tiene varios espacios que generan ingresos por alquiler bajo un mismo techo.
Por lo tanto, muchos de los costos de mantenimiento y reparación son «fijos y hechos» y se reparten entre muchos arrendamientos. Mayores ingresos por alquiler y menores costos de mantenimiento conducen a una inversión más rentable.
Múltiples flujos de flujo de efectivo
Los arrendamientos comerciales proporcionan un flujo relativamente consistente y confiable de ingresos por arrendamiento. Y las propiedades también suelen proporcionar múltiples flujos de ingresos.
Por ejemplo, puede cobrar por espacios de estacionamiento separados del espacio de oficina alquilado, por ejemplo. También puede proporcionar máquinas expendedoras y una sala de ejercicios en edificios de oficinas. Y puede instalar lavadoras que funcionan con monedas en edificios de apartamentos. Los inquilinos a menudo pagan los gastos operativos, los impuestos inmobiliarios y el seguro de propiedad además de su alquiler mensual. Esto se conoce como un “arrendamiento neto triple”. Es un estándar de la industria en ciertos tipos de bienes raíces comerciales.
menos competencia
Otra ventaja de invertir en bienes raíces comerciales es la menor competencia. Invertir en edificios de oficinas y centros comerciales es un esfuerzo abrumador para muchos inversores. Una guerra de ofertas por viviendas unifamiliares en mi área no es infrecuente. Esto aumenta el costo de hacer negocios. Pero comprar una propiedad comercial está fuera de la zona de confort para la mayoría de los inversionistas. Así que hay mucha menos competencia.
Arrendamientos más largos reducen el riesgo
Los edificios comerciales generalmente tienen contratos de arrendamiento de inquilinos más largos que los bienes raíces residenciales. Los acuerdos suelen ser de 24 a 36 meses, y el aviso de desalojo suele ser superior a 30 días. Un flujo de efectivo más predecible y menos vacantes reducen el riesgo para los inversores.
Diversificación de riesgos
Si es propietario de un edificio de apartamentos y pierde a uno de sus 10 inquilinos, solo pierde una décima parte de los ingresos de esa propiedad. Si pierde un inquilino en una vivienda unifamiliar, ha perdido todos sus ingresos.
¿Cuáles son las desventajas de invertir en bienes raíces comerciales?
La principal desventaja de la inversión inmobiliaria comercial son los requisitos de capital. Para comprar un centro comercial, un edificio de oficinas o un edificio de apartamentos, está buscando millones de dólares. Pero es por eso que los inversionistas comunes recurren a soluciones como sitios de crowdfunding de bienes raíces y REIT para incluso agregar bienes raíces comerciales a sus carteras.
Pero otra desventaja que debe considerar antes de invertir es la liquidez. Muchas plataformas de crowdfunding tienen sanciones por venta anticipada o ni siquiera le permiten vender acciones antes de que finalice un plazo determinado. Los REIT que cotizan en bolsa son, por lo tanto, una mejor opción de inversión si le preocupa la liquidez. Y sepa que los bienes raíces suelen ser una inversión a largo plazo, que puede influir en su decisión de invertir dependiendo de su plazo.
¿Es demasiado costoso y requiere mucho tiempo para el inversionista promedio?
Como se mencionó, la propiedad total de un edificio de oficinas o un complejo de apartamentos no es factible para el inversionista promedio. Requiere una gran cantidad de capital inicial (por lo general, un pago inicial del 30 %), conocimientos inmobiliarios y participación personal práctica. ¡No es pasivo, y no es barato! Además, implica una cantidad significativa de riesgo. Es mucho más difícil recuperarse de un error cuando compra una propiedad comercial que, digamos, 10 viviendas unifamiliares.
Afortunadamente, puede invertir a través de empresas de crowdfunding o REIT y aprovechar este mercado potencialmente lucrativo por mucho menos dinero y tiempo.
Y si está interesado en bienes raíces comerciales pero no tiene el capital para invertir, considere un servicio como Grifo inicial. tocar en casa invierte en el valor líquido de su vivienda a cambio de una parte de los ingresos cuando la vende.
¿Es ahora un buen momento para invertir en bienes raíces comerciales?
Con la tasa de desempleo actual del 23 % y la caída del PIB del 38 % debido a la pandemia de covid y los cierres asociados, los bienes raíces comerciales se están viendo afectados. Las mayores caídas en la demanda se están sintiendo en dos sectores: oficinas y locales comerciales.
El índice de precios de propiedades comerciales de Green Street encontró que la ocupación de oficinas se redujo en 41 millones de pies cuadrados y la ocupación minorista se redujo en 13,6 millones de pies cuadrados en el primer trimestre de 2020. La hospitalidad y los espacios de hospitalidad también están sintiendo la caída.
De hecho, los precios y las ventas de bienes raíces comerciales han caído en todos los tipos de bienes raíces comerciales, con la excepción del espacio industrial. La ocupación de propiedades industriales ha aumentado en 62 millones de pies cuadrados, por lo que estamos viendo un cambio comprensible en el uso de propiedades comerciales.
Hace varios años, la reutilización de espacios comerciales se hizo popular cuando los centros comerciales minoristas experimentaron vacantes debido al aumento de las compras en línea en minoristas como Amazon. Es comprensible que los cierres por la pandemia estén acelerando esta tendencia, ya que los centros comerciales vacíos cerca de las principales áreas metropolitanas se están reutilizando como almacenes y centros de distribución logística.
El informe Tendencias y perspectivas de bienes raíces comerciales de octubre de 2020 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios mostró algunas tendencias impresionantes:
- El 54 % de los encuestados informó un aumento en los pagos de alquiler atrasados/atrasados/parciales para oficinas, espacios comerciales e industriales.
- El 83% informó un aumento impresionante en las horas de oficina.
- El 43% reportó un aumento en las transacciones de arrendamiento suburbano vs. ciudades
- El 52% informó un aumento en la reutilización de centros comerciales vacíos para uso industrial, uso de almacén, atención médica/hospital o como iglesia.
¿Debería invertir en bienes raíces comerciales?
¿Qué significa esto para los inversores? Ciertas industrias, como el comercio minorista, las oficinas y los hoteles, están experimentando una dolorosa incertidumbre causada por una caída comprensible en los ingresos. Pero todavía no ha habido una onda expansiva en todos los tipos de espacios comerciales. Dado que la mayoría de los contratos de arrendamiento tienen plazos de dos años o más, muchos edificios de oficinas y espacios comerciales se encuentran en una especie de meseta.
Los contratos de arrendamiento no han expirado y la sensación parece ser que las cosas volverán a la normalidad, o casi a la normalidad, una vez que se relajen los bloqueos por la pandemia. Y aunque el volumen de ventas y los precios de los bienes raíces comerciales han bajado un poco, no hay venta forzosa de los espacios comerciales existentes (al menos no todavía). Sin embargo, no parece ser el momento más oportuno para invertir en bienes raíces comerciales en este momento.