Cómo comprar una propiedad de inversión: guía de 11 pasos

Parece tan fácil. Usted compra una casa, coloca un letrero de «alquiler» en el patio, una familia agradable se muda y comienza a recibir cheques mensuales. ¡Si invertir en bienes raíces fuera tan simple! La buena noticia es que tampoco es ciencia espacial, y puede tener mucho éxito invirtiendo en propiedades de alquiler con una comprensión de los conceptos básicos y mucha diligencia. Pero primero, necesita saber cómo comprar una propiedad de inversión y determinar si es adecuada para usted.

1. Asegura tu financiación

A menos que tenga mucho dinero en efectivo, necesita obtener financiamiento para la compra de su propiedad de alquiler.

Antes de comenzar a identificar las propiedades que desea comprar, debe obtener una aprobación previa para un préstamo hipotecario.. De manera similar a obtener una hipoteca sobre una residencia principal, un banco o prestamista analizará sus ingresos actuales, puntaje crediticio y otros factores que indiquen que usted es un riesgo razonable.

Los mejores términos de préstamo y tasas de interés van a los prestatarios de menor riesgo. Esto significa que debe mantener un buen puntaje crediticio y mantener su relación deuda-ingreso por debajo de los requisitos del banco. Puede usar plataformas de finanzas personales para monitorear su puntaje de crédito y sus finanzas en general.

También debe invertir más dinero en un préstamo de propiedad de inversión que en la compra de su propia casa. Las viviendas no ocupadas por sus propietarios requieren un pago inicial más alto porque representan un riesgo de préstamo más significativo. Los bancos suelen exigir al menos un 20% de pago inicial. Los prestamistas generalmente no consideran los ingresos por alquiler anticipados para calificarlo para un préstamo.

También tendrá que reservar una gran cantidad de dinero. Necesitará al menos tres meses de ingresos de alquiler por adelantado para cosas como mantenimiento, posibles vacantes y gastos de propiedad. Es una buena idea (y ayudará a sus posibilidades de calificar para un préstamo) pagar la deuda personal antes de asumir las responsabilidades de poseer y alquilar una propiedad. Si necesita algo de dinero extra, considere un servicio como tocar en casa, que invierte en el valor acumulado de su vivienda. Obtienes el dinero que necesitas y tocar en casa Recibes parte de la ganancia cuando decides vender tu casa o si decides liquidar la inversión antes del plazo de 10 años.

O si prefiere obtener un préstamo para reparaciones y otros gastos inesperados, puede utilizar Monevo para comparar préstamos y encontrar uno adecuado para usted.

Si bien la mayoría de los inversionistas usan una hipoteca para financiar la compra de propiedades de alquiler, existen otras opciones a considerar. Incluso podría considerar comprar alquileres con el dinero de su IRA.

2. Elige qué quieres comprar y dónde

Una de las decisiones más importantes es dónde invertir. En los Estados Unidos, hay algunos mercados de alquiler excelentes y algunas ubicaciones no tan buenas donde es imposible comprar una propiedad de alquiler que proporcione un flujo de caja positivo. Investigue los precios de viviendas y alquileres (así como otros detalles locales) para encontrar los mejores lugares para invertir en bienes raíces.

Los mercados inmobiliarios son extremadamente locales., y es beneficioso trabajar con un agente inmobiliario local amigable con los inversores que tenga acceso a datos históricos y en tiempo real para ayudarlo a encontrar y adquirir buenas propiedades de alquiler. Puede encontrar uno utilizando un servicio gratuito como InicioLuzque lo emparejará con los tres mejores agentes en su área.

Al elegir una ubicación, debe considerar los pros y los contras de los tipos de propiedades de alquiler. Puede elegir una casa adosada, condominio, casa unifamiliar o dúplex. Si no es del tipo práctico, un condominio (donde el techo y el exterior no son su responsabilidad de mantener) podría ser un buen punto de partida. Una casa adosada o dúplex requiere más mantenimiento que un condominio, pero no tanto como una casa unifamiliar.

Además de los tipos de alquiler, existen diferentes clases de alquiler:

• Una propiedad «A» es una casa de lujo en un gran vecindario que atraería a inquilinos altamente calificados y confiables. También puede costar mucho para un buen flujo de efectivo.
• Una propiedad «B» está en el extremo superior, pero sigue siendo asequible para una familia pequeña.
• Una propiedad “C” puede no tener acabados lujosos o estar en el mejor vecindario, pero será extremadamente asequible para los inquilinos.
• Una propiedad «D» estaría en una ubicación mucho menos deseable, pero también costaría mucho menos comprarla y, por lo tanto, el flujo de efectivo sería mayor.

3. Elige tu estrategia

Invertir en propiedades de alquiler es una estrategia que consiste en comprar propiedades que se alquilan, generando un ingreso mensual. Para que una propiedad tenga un flujo de caja positivo, los ingresos por alquiler deben superar todos los costos de poseerla y mantenerla. Hay varias formas de invertir en una propiedad de alquiler.

Empieza sin ensuciarte las manos

Si le intriga la idea de invertir en propiedades de alquiler, pero no quiere molestarse en arreglar los baños en medio de la noche, échele un vistazo. Techo. Esta es una plataforma de inversión que le permite comprar propiedades llave en mano. No hay necesidad de hacer nada del trabajo pesado. Las propiedades están a cargo de administradores de propiedades certificados (o puede hacerlo usted mismo si lo prefiere). Solo hay una tarifa del 0.50%, por lo que si compra $ 100,000, solo tendrá que pagar $ 500. Eso es un poco más barato que lo que le cobrará un agente de bienes raíces.

Calificación: 8.5/10

• Propiedad Inmobiliaria Propia
• Inversores no acreditados
• Inversiones de flujo de efectivo positivo

Invertir en financiación colectiva

El crowdfunding es una estrategia más pasiva que la propiedad inmobiliaria, por lo que es una excelente estrategia para principiantes.

• El crowdfunding inmobiliario significa poner en común su dinero con un grupo de inversores para hacer una inversión más significativa en una propiedad o grupo de propiedades de alquiler. Esto significa que la inversión mínima es más fácil para la cartera. Algunas plataformas de crowdfunding ofrecen inversiones tan bajas como $500.
• En muchas plataformas de crowdfunding, encontrará propiedades que ya están calificadas y con flujo de efectivo.. Esto es ideal para inversionistas que no quieren lidiar con las molestias de buscar, comprar, reparar y alquilar propiedades.
• El crowdfunding es más cómodo y más asequible que comprar una propiedad en efectivo. Pero muchos sitios de crowdfunding limitan el acceso a las ofertas solo a inversores acreditados. Además, más fácil no significa menos riesgoso. Aún debe realizar una debida diligencia exhaustiva sobre la empresa de financiación colectiva y las inversiones específicas antes de sumergirse.

calle multitud es nuestra plataforma de crowdfunding inmobiliario recomendada, ya que solo ofrece bienes inmuebles comerciales, sin comisiones para los inversores participantes, e incluye un Fondo de Inversión en Bienes Raíces (REIT) privado para inversores no acreditados.

“House Hack” tu primera propiedad de alquiler

Como principiante, una excelente manera de comenzar a invertir es «hackeo de la casa». Este es un término de argot para comprar una propiedad de alquiler en la que vivirá al mismo tiempo que alquila parte de ella.

A menudo esto toma la forma de comprar un dúplex. Vives en un lado y alquilas el otro lado a los inquilinos. o si eres soltero, compre una casa unifamiliar de tres o cuatro habitaciones y viva en una habitación y alquile las habitaciones adicionales a amigos o colegas.

Idealmente, la piratería de la casa le permite vivir sin pagar alquiler porque los ingresos de alquiler de sus compañeros de cuarto (o inquilinos) son suficientes para cubrir todos los costos de la propiedad.

Uno de los beneficios de piratear desde casa es que usted está en el sitio para administrar la propiedad., para que no tengas que pagar la administración de la propiedad cuando el inquilino obstruye el inodoro. Por supuesto, una desventaja es que es posible que no le guste vivir en el mismo dúplex que sus inquilinos o compartir la cocina de su hogar con compañeros de cuarto en una casa unifamiliar.

Invierta en una propiedad de alquiler llave en mano

Otra opción que ofrece un mayor nivel de pasividad que la compra y gestión de alquileres por su cuenta es la compra de una propiedad llave en mano. Hay empresas en el negocio de adquirir bienes raíces, convertirlos en alquileres listos para el mercado y luego venderlos a los inversionistas.

En la mayoría de los casos, está comprando una propiedad nueva o completamente renovada que ya está alquilada y la empresa llave en mano gestiona todo por usted. Eso significa que no tendrá que preocuparse por buscar y filtrar inquilinos, problemas de mantenimiento o administración general. Querrá hacer su diligencia debida y comprender en qué está invirtiendo y los riesgos únicos.

Comprar una casa unifamiliar

Otra forma de invertir en propiedades de alquiler es comprar una vivienda unifamiliar y alquilarla. El mercado de viviendas unifamiliares no solo está impulsado por compradores residentes. De hecho, incluso los fondos de cobertura han aumentado sus tenencias de intereses intangibles mediante la compra de casas para alquilar, ya que las tasas en constante disminución permiten mayores rendimientos del capital invertido.

Entonces, ¿qué tienen de bueno las casas unifamiliares? Bajos costos de endeudamiento y excelentes diferenciales entre los precios del alquiler y los pagos de la hipoteca. En otros lugares, los inversionistas están llenando el mercado de la vivienda con efectivo fresco para incursionar en el negocio del alquiler. Lea más sobre casas unifamiliares y por qué pueden ser una buena inversión.

4. Investigación y Análisis

Asegúrese de hacer la debida diligencia en todos aspectos de cada negocio. Se anuncian muchas de las llamadas «ofertas», pero debe asegurarse de hacerlo bien. ¿Cuánto costará la rehabilitación? ¿Cuáles son los costos mensuales de mantenimiento? ¿Qué autorizaciones necesita y cuánto tardará en obtenerlas? La lista de preguntas que debe responder es extensa.

Los bienes inmuebles son una gran inversión, no un producto de consumo que puede devolverse si no le gusta algo. Esta grieta en los cimientos deberá repararse y será costosa. El moho en la parte posterior del armario puede necesitar un remedio profesional contra el moho, que también es costoso. Es muy fácil entrar en números rojos en una propiedad. revisando personalmente antes de comprar es simplemente algo que debe hacer siempre.

Calcular

Por supuesto, asegúrese de que sus números sean correctos cuando evalúe las ofertas. A menudo veo inversores que se centran en el precio de cotización de las propiedades activas (propiedades similares actualmente en venta en el mercado) al estimar el valor posterior a la reparación de una propiedad. El precio de lista de una propiedad es realmente solo una estimación hecha por un propietario o agente de bienes raíces. El precio de mercado real de una vivienda es el precio final acordado entre el comprador y el vendedor. Las propiedades vendidas recientemente son más indicativas del valor de mercado de una propiedad similar que las listas activas o incluso pendientes.

Se necesita conocimiento, experiencia y persistencia para investigar y analizar negocios. ¡Y siempre te arrepentirás si no lo haces por completo!

5. Haz siempre una inspección

Nunca (¡y digo nunca!) compre una casa sin ser visto. Aunque conozco el vecindario y puedo ver cientos de fotos en línea; A pesar de que el precio es tan bajo que sé que se cobrará rápidamente si no actúo de inmediato, no pujo por ninguna propiedad a menos que haya entrado personalmente en ella. Un vendedor no publicará una foto de agua estancada en la esquina del sótano.

Contratar a un inspector profesional autorizado es un paso imperdible.

• Inspeccionará el estado de los cimientos, techo, plomería, electricidad, HVAC, electrodomésticos, etc.
• Luego le dará un informe de lo que necesita reparación inmediata y lo que deberá repararse en un futuro próximo.

Por ejemplo, el calentador de agua puede funcionar bien ahora, pero el informe revela que ya pasó su vida útil prevista. Querrá saber esto para poder decidir si reemplazarlo antes de poner inquilinos en la propiedad o presupuestar un reemplazo inmediato cuando deje de funcionar.

Yo mismo rompí esa regla y me quemé. Decidí no hacer una inspección en una casa que estaba bien mantenida y parecía estar en buen estado. Tanto el vendedor como yo queríamos movernos rápidamente. Tenía a mi equipo listo para comenzar la renovación. Todo se veía bien para mi contratista y para mí durante el recorrido final. Tomé la palabra del propietario de que todos los sistemas y electrodomésticos funcionaban. Ella vivía en la casa y parecía confiable. Pero resultó que la plomería del segundo baño tuvo que ser rehecha por completo. (Quizás la vendedora no estaba al tanto de los problemas porque había vivido sola y había usado solo un baño durante años). Una inspección habría revelado el problema. Podría haber evitado un costo de reparación que me excedió del presupuesto y desvió valiosos recursos de rehabilitación de su uso previsto.

Sugerencia para inversores: si planea alquilar la propiedad, pídale a su inspector que haga una inspección de alquiler al mismo tiempo, lo que le ahorrará tiempo y dinero.

6. Asegúrate de estar asegurado

El seguro de propietarios de viviendas para propiedades de alquiler a veces se denomina «seguro de propietarios de viviendas» y también se conoce como «póliza de incendios en el hogar» o «póliza de incendios y riesgos especiales». El seguro de hogar cubre tu casa en caso de incendio o robo. Y paga las facturas médicas y legales si alguien se lastima en su propiedad. Cuando alquila una casa, existe un mayor riesgo de pérdida para usted y su aseguradora.

Este seguro cubre la vivienda misma, otras estructuras en la propiedad (como un garaje o un cobertizo), las posesiones del propietario (no las del inquilino), la pérdida de ingresos si la vivienda resulta dañada e inhabitable, y alguna protección de responsabilidad para el propietario en caso de caso de lesión o demanda. Lea la letra pequeña y todas las exclusiones.

El seguro de propietario de vivienda es un artículo obligatorio más costoso que ayuda a protegerlo a usted, a su propiedad y a su inquilino. Si tiene una hipoteca, su prestamista le exigirá que la mantenga.

7. Envíe su Mejor Oferta

Haga una oferta informada por escrito usando contratos aprobados por el estado y apóyela con prueba de fondos que pueda y esté dispuesto a cerrar si su oferta es aceptada rápidamente. Junto con su oferta, normalmente necesitará una copia del extracto bancario del que provendrá el pago, una carta de aprobación previa de su prestamista si está financiando la compra y un cheque de depósito en efectivo.

Hay muchas estrategias comerciales y parece que todos tienen una opinión sobre qué funciona mejor. Sin embargo, después de varios tratos, me di cuenta de que regatear es contraproducente la mayor parte del tiempo (y se vuelve extremadamente tedioso muy rápidamente). Hago mi mejor oferta inicialmente y me alejo si no es aceptada. No me gusta el combate: invertir no es un deporte. Hay un precio en el que mis números tienen sentido. Si no puedo comprar el activo a ese precio, sigo adelante y busco un trato que pueda hacer donde los números tengan sentido.

8. Sopesar los riesgos y las recompensas

Ser propietario de una propiedad en alquiler es una inversión a largo plazo. Los costos de transacción son altos y los bienes inmuebles son un activo ilíquido que no puede vender rápidamente si necesita efectivo. Así que asegúrese de hacer su debida diligencia y sopesar los riesgos y las recompensas de invertir en propiedades de alquiler.

recompensas

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9. Calcula con precisión los gastos de poseer una propiedad de alquiler

Los principales gastos operativos, fáciles de calcular y presupuestar mensualmente, son:

• Seguro para propietarios de casas
• Impuestos de propiedad
• cuotas de asociación de propietarios (HOA) o condominio
• Mantenimiento de la propiedad
• pagos de hipoteca.

Asegúrese de tener en cuenta los costos inesperados también. Incurrirá en costos de mantenimiento regulares, como reemplazar los filtros HVAC. Y es probable que tenga costos de reparación que varíen de un año a otro en función de cuándo los electrodomésticos se estropean o se desgastan y necesitan ser reemplazados.

La compra inicial de la propiedad tiene gastos únicos, incluidos los costos de cierre (como las tarifas de transferencia y registro), las tarifas del prestamista y de la propiedad, y los artículos colaterales, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro hipotecario. Presupueste para gastos futuros como un nuevo techo, calentador de agua y electrodomésticos.

10. Aprende a calcular el flujo de caja y el ROI

¿Cómo sabrá si va a ganar dinero con su alquiler? Hay muchos factores, pero un cálculo rápido de su Retorno de la inversión (ROI) y Flujo de caja le ayudará a evaluar si una propiedad será una excelente inversión de alquiler.

• REY se calcula dividiendo su ingreso anual por su inversión total. Si sus ingresos por alquiler son de $15 000 y pagó $150 000 por la propiedad, su ROI es del 10 %.
• Flujo de caja se refiere a cuánto dinero gana de su inversión cada mes. Si recibe un alquiler de $1,500 y sus gastos suman $1,200, el flujo de efectivo de su propiedad será de $300 por mes.

11. Conoce tus obligaciones legales

Un contrato de arrendamiento es un contrato legal que vincula al propietario y al inquilino. Las leyes estatales y locales difieren, pero en general, la ley de propietarios e inquilinos aborda cinco aspectos de la relación:

1. ¿Cuánto depósito de seguridad puede cobrar un propietario y cómo se lleva a cabo?
2. Qué información debe comunicar el arrendador al arrendatario, cómo revelar la posibilidad de pintura con plomo
3. Reglas de propiedad de unidades
4. responsabilidades de mantenimiento
5. responsabilidad del propietario

Como propietario, celebra un acuerdo legal para permitir que los inquilinos sean dueños de su propiedad. Debe proporcionar condiciones de vida «seguras y habitables». Esto significa que debe resolver los problemas de mantenimiento de la propiedad a tiempo. Y debe respetar el derecho de tenencia de su inquilino: no puede ingresar a la propiedad sin el debido aviso.

¿Qué hace una buena propiedad de inversión?

Una regla general que utilizan la mayoría de los inversores al evaluar la viabilidad de alquilar una propiedad es la «Regla del multiplicador de alquiler del 1%». Los ingresos mensuales por alquiler deben ser iguales o superiores al 1% de su inversión inicial. Por lo tanto, si el costo total de organizar el alquiler de la propiedad (precio de compra, costos de cierre, renovaciones) es de $150,000, la propiedad debe alquilarse por al menos $1,500 por mes, neto de HOA o condominio.

Por supuesto, los mercados inmobiliarios varían mucho en todo el país. En algunas áreas metropolitanas, es común obtener un multiplicador de alquiler muy por encima del 1%. Pero hay muchos lugares donde es difícil conseguir algo cercano al 1%. En estas áreas, qué otros factores pueden determinar una buena propiedad de inversión.