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Probablemente haya escuchado el término «preferido» en el contexto de invertir en el mercado de valores. Las empresas a menudo ofrecen a los inversores la opción de comprar acciones preferentes de sus acciones. Estas se consideran menos riesgosas, aunque más caras, que las acciones ordinarias. Sin embargo, ¿qué significa «preferido» en el contexto de la inversión inmobiliaria?
Contenidos
¿Qué son las acciones preferidas?
Promotores inmobiliarios o arrendadores (me referiré a ellos como patrocinadores del proyecto) quieren aumentar su apalancamiento. capital preferente les ayuda a hacer esto financiando un proyecto con capital que es júnior (prioridad más baja) para propósitos de deuda hipotecaria Sénior (prioridad más alta) al capital que el patrocinador del proyecto ya posee en el proyecto.
Por lo general, los prestamistas de bienes raíces no prestan más del 80% del valor de una propiedad. Esto se debe a que el prestamista quiere darse un colchón de protección si las cosas salen mal. Estos préstamos de primera posición suelen estar en el rango del 60% al 70%.
En el ámbito de la inversión inmobiliaria, las hipotecas se denominan a menudo como deuda principal. Esta es una posición de financiamiento que: (1) se compra de forma privada a un prestamista hipotecario, (2) no se compra, vende ni negocia en una bolsa, y (3) no tiene un sistema central de calificación.
Entonces, mientras que la deuda principal financia la mayor parte de los desarrollos inmobiliarios, el patrocinador del proyecto a veces necesitará más efectivo para financiar una mayor parte del trato. Aquí es donde entra en juego el capital preferente.
Tasas de acciones preferentes y riesgo
El capital preferente es más caro que la deuda senior. También es más riesgoso para los inversores. Es más probable que se vea afectado negativamente si el valor de la propiedad disminuye. Por lo tanto, las tasas de interés pagadas a los inversores son más altas para compensar el riesgo adicional.
A menudo, los patrocinadores de proyectos buscan aún más financiación ofreciendo patrimonio común posiciones. Esta es la posición menos segura (más riesgosa) pero más rentable para los inversores. Los prestamistas y financiadores de acciones preferentes obtienen tasas de interés favorables, pero si la propiedad ha aumentado de valor, son los inversores en posiciones de acciones ordinarias quienes obtienen estas recompensas (a menudo mayores).
Estas recompensas suelen incluir:
- Participación en ganancias por apreciación de bienes raíces;
- distribuciones de ingresos por alquiler; y/o
- Beneficios de posibles deducciones fiscales como la depreciación.
La pila de capital inmobiliario
Los profesionales de bienes raíces usan el término «pila de capital» para describir las capas de dinero y los derechos asociados con cada capa. A medida que avanza en la pila de capital social de deuda a capital, ingresa a zonas de riesgo cada vez mayor, pero también a recompensas potencialmente más altas.
Por lo general, la pila de capital se ve así:
Como puede ver, el nivel inferior de la pila de capital es el banco o el titular de la hipoteca a quien se le debe pagar sin importar qué. Su inversión en el desarrollo está garantizada por la propiedad misma. El mayor riesgo y potencialmente la mayor recompensa de la empresa va al patrocinador del proyecto. Si no cumplen con los pagos, el prestamista puede ejecutar la propiedad y tomar todo por lo que el patrocinador/prestatario ha trabajado.
Preferido contra Patrimonio común
capital preferente los inversores favorecen una rentabilidad fija y prioridad sobre la rentabilidad en tu inversión y retorno nosotros tu inversión Esto es particularmente cierto para los inversores institucionales.
Por lo general, el capital preferente tiene derechos contractuales contenidos en el acuerdo operativo del proyecto. Las acciones preferentes también evitan la necesidad de un acuerdo entre acreedores con el acreedor principal y disfrutan de una mejor posición en cualquier escenario de quiebra.
Al igual que la deuda, el capital preferente suele implicar un plazo fijo. Esto suele ser de dos a tres años. Al final del plazo o en el caso de ciertos eventos desencadenantes relacionados con el incumplimiento del patrocinador, el patrocinador normalmente está obligado a redimir la participación accionaria preferente por un precio de redención igual al principal no devuelto más cualquier ganancia por intereses acumulada pero no distribuida.
patrimonio común, por otro lado, es más que un simple préstamo. Él está comprando para el proyecto. Un inversor recibe un porcentaje de participación en el proyecto. De esa manera, ella recibe una parte de cualquier aumento en el valor del proyecto terminado. O puede recibir una parte de los ingresos por alquiler. O ambos. Esto es muy parecido a comprar acciones de su corredor. Usted es dueño de una parte de la empresa. Pero si el proyecto pierde dinero, el inversor también puede perder su dinero.
Las diferencias más comunes se detallan en este gráfico:
| Preferred Capital (también llamado “mezzanine” en algunas plataformas) | Capital común (también llamado simplemente «capital» en algunas plataformas) | |
|---|---|---|
| Prioridad de reembolso | Subordinado a la deuda hipotecaria pero superior al capital ordinario | Subordinado a todas las demás deudas |
| Condiciones de reembolso | Derecho de redención en la fecha especificada | Pagado en su totalidad en la fecha de vencimiento especificada |
| Volver | Tasa de retorno preferencial fija | Tasa de interés fija o variable con una participación accionaria especificada en el Contrato de Propietario |
| asegurada por | Muy a menudo, pero no siempre, un interés de propiedad directo en la propiedad | Garantizado indirectamente por la propiedad a través de la prenda del patrocinador del proyecto |
| Disposición de quiebra | Se requiere la aprobación del accionista preferido (no puede ser presentada de forma independiente por el patrocinador del proyecto) | El administrador independiente (tercero) debe aprobar la quiebra |
| nivel de riesgo | Menos riesgoso que la posición de acciones ordinarias | Más riesgoso que la posición de acciones preferentes |
Nota: Si bien los términos definidos en este cuadro son diferencias comunes, cada sitio de crowdfunding de bienes raíces parece tener su propia definición de cada uno. En algunos, la finca preferida se denomina “entrepiso”, por ejemplo. Hay híbridos de cada tipo de capital, ya que los patrocinadores y los oficiales de crédito son libres de establecer las prioridades que consideren adecuadas para cualquier negocio. Deberá leer detenidamente los documentos específicos de la transacción antes de invertir.
Privilegiado Volver No es lo mismo que el preferido. Capital propio
Aunque los dos a menudo se confunden, existe una diferencia importante entre el rendimiento preferencial y el capital preferencial. capital preferente es una posición en la pila de acciones que tiene prioridad para el reembolso. retorno preferido Se refiere a la distribución de utilidades. Los beneficios de explotación, venta o refinanciación se asignan a una clase de renta variable antes que a otra. La diferencia es que el retorno preferencial es una preferencia en retornos nosotros mientras que una posición de capital preferencial es aquella que recibe una preferencia a cambio en capital.
opciones de financiación colectiva
Hay muchos sitios de crowdfunding que ofrecen inversiones de capital preferencial con diferentes definiciones y rendimientos anuales proyectados.
- En el recaudación de fondos y calle multitud, los inversores en acciones preferentes tienen preferencia sobre los inversores en acciones ordinarias en la distribución de los flujos de efectivo. Las ganancias se devuelven a los inversionistas de acciones preferentes (después del pago de todas las deudas) hasta que reciben el “rendimiento preferencial” acordado. Las distribuciones de flujo de efectivo restantes son devuelto a los accionistas comunes.
- magnate inmobiliario distingue entre deuda mezzanine y capital preferente. Ambos representan mayores rendimientos potenciales al alza… y riesgos potenciales a la baja. La plataforma ofrece ambos tipos como opciones para diversificar su cartera inmobiliaria “en todo el espectro de riesgo”.
- Y Modiv brinda acceso a REIT (fideicomisos de inversión en bienes raíces) con múltiples opciones de acciones preferentes o comunes y una inversión mínima de $ 500 que se puede dividir entre cualquiera de sus REIT en incrementos de $ 10.
Resumen
Las acciones preferentes ofrecen a los inversores una posición de acciones más segura y menos riesgosa que las acciones ordinarias. Y como con cualquier inversión, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el rendimiento proyectado.
Las acciones ordinarias y preferentes pueden ser beneficiosas tanto para las empresas inmobiliarias como para los inversores. Las empresas inmobiliarias (patrocinadores de proyectos) pueden aumentar su apalancamiento y, por lo tanto, sus rendimientos potenciales, financiando sus proyectos más allá de la hipoteca ofreciendo acciones preferentes. Este está subordinado al derecho al pago de la deuda hipotecaria, pero superior al patrimonio del patrocinador. Los inversores pueden obtener mayores rendimientos a cambio de asumir un mayor riesgo, una posición apenas un escalón por debajo de una hipoteca de primera prenda.
La realidad frustrante es que esta terminología se usa indistintamente y no está definida por ninguna agencia reguladora. Entonces, lo que una plataforma de crowdfunding llama «capital preferente», otra podría llamarlo «deuda mezzanine». Y la forma en que una plataforma define las acciones preferentes y las acciones ordinarias puede diferir sustancialmente de otra plataforma. E incluso en la misma plataforma, parece haber matices en el significado de los términos de acuerdo a acuerdo.
El objetivo de este artículo es presentarle los términos que verá, pero recuerde leer todos los documentos detenidamente y asegúrese de comprender completamente en qué está invirtiendo antes de gastar el dinero que tanto le costó ganar.
Independientemente de si está invirtiendo a través de una plataforma de crowdfunding o directamente en un negocio, siempre haga su debida diligencia.