Aquí Reseña: Inversión Fraccionada en Bienes Raíces

En el mundo de la inversión inmobiliaria, hay una carrera armamentista multitudinaria para convertirse en la plataforma de inversión «fraccional» en la que puede comprar acciones de $100 de viviendas de $1 millón.

Aquí, el último competidor se ha diversificado sabiamente del conflicto principal para buscar un nicho lucrativo: las casas de vacaciones. Después de todo, las casas de vacaciones generan un 160% más de ingresos por mes en promedio en comparación con el alquiler típico. dice aquí citando la investigación de Zillow. Como resultado, los buscadores de generadores de ingresos pasivos de alto rendimiento deberían animarse.

Pero, ¿cómo funciona Here? ¿Cómo son las ofrendas? ¿Cuáles son los riesgos ocultos y es realmente para usted invertir en una casa de vacaciones fraccionada?

Investiguemos aquí.

Aquí pros y contras

¿Que hay aquí?

Aquí hay una plataforma de inversión inmobiliaria fraccionada que se especializa en casas de vacaciones.

El fundador Corey Ashton Walters vio surgir una oportunidad con el aumento explosivo de AirBnB a fines de 2010: ¿por qué no permitir que los inversores minoristas posean acciones parciales en casas de vacaciones, donde los ingresos mensuales son un 160% más altos que el promedio de su propiedad de alquiler?

Ese pensamiento dio lugar a Here, que se lanzó a principios de 2022 y rápidamente aseguró $ 7 millones en fondos de capital de riesgo. Té el sitio web está activo y han financiado completamente más de una docena de propiedades, generando ingresos pasivos para ellos y sus inversores (aquí se requiere una participación mínima del 1% en cada propiedad).

¿Para quién está aquí?

Esto es para el inversionista que reconoce el alto potencial de retorno de las propiedades vacacionales pero:

1. No tiene capital para entrada del 10% y/o
2. Falta de paciencia para administrar bienes raíces, o incluso encontrar un administrador de bienes raíces decente

Aquí alivia ambas preocupaciones al reducir la compra a solo $ 100 por acción y administrar todos los aspectos de la propiedad. Enumeran las propiedades en AirBnB et al, las limpian y las mantienen, y se ocupan de todos los demás dolores de cabeza posibles.

Todo lo que los inversores deben hacer es ver cómo ingresan los ingresos pasivos. Esto posiciona a Aqui como una alternativa viable y más rentable a las acciones o bonos de dividendos.

Dicho esto, invertir con Here no está completamente libre de riesgos. Así que vamos a sumergirnos en los detalles.

¿Cómo funciona aquí?

Aquí hay un breve resumen del modelo de negocio de Here:

1. Here adquiere una propiedad en un mercado vacacional atractivo y de altos ingresos como Blue Ridge Mountains e invierte un poco de capital para que esté «lista para las vacaciones».
2. Luego registran la propiedad bajo una Serie LLC, que vive bajo el paraguas de Here LLC. Simultáneamente, comienzan a alquilar la propiedad en sitios de alquiler de vacaciones a corto plazo como AirBnB y VRBO.
3. ¡Se va la diversión! Aquí «voltea» la propiedad como una oferta pública inicial, vendiendo hasta el 99% del capital en acciones de $100.
4. Usted y los otros inversionistas (incluido Here mismo) comienzan a recibir pagos de «dividendos» trimestrales proporcionales a su participación en la propiedad.
5. Finalmente, en cinco a siete años, o cada vez que establezcan el plazo de inversión, Here venderá la propiedad y dividirá el patrimonio con usted.

Ahora que tiene la idea básica de cómo funciona, analicemos cada una de las características principales de Here.

¿Qué hace que Here sea genial?

> Proceso de solicitud sencillo

Dado que Here no requiere que sea un inversor acreditado, registrarse es muy fácil. Simplemente registre su nombre, correo electrónico y contraseña, y ya está. Puede comenzar a buscar propiedades en segundos.

Cuando esté listo para comprar, tendrá que pasar por algunos obstáculos más para demostrar que no está lavando el dinero del cártel. Estos pasos incluyen:

• Un cuestionario Conozca a su cliente (KYC)
• Controles contra el lavado de dinero (AML)
• Diversos problemas personales y
• Vincular tu cuenta bancaria

Aún así, esa es la cantidad mínima de obstáculos que deben superar los inversores no acreditados.

> Diseño de sitio web fácil de usar

Mira lo limpio que está el sitio web de Here. Cualquiera que haya visitado un sitio web desde 1996 entenderá instantáneamente cómo funciona y adónde ir.

Hay guías de propiedades y su cartera, así como preguntas frecuentes y un blog. Es nítido, simple e intuitivo. A+.

>Ofertas cuidadosamente seleccionadas

A diferencia de otras plataformas de inversión inmobiliaria, Here no ofrece una amplia red, enumera 137 propiedades a la vez, solo para ver cuáles atraerán el interés de los inversores.

En cambio, el equipo elimina el 99,8 % de las propiedades que considera, y solo la crème de la crème llega al sitio. Y aunque su proceso de verificación sigue siendo propietario, ellos mismos tienen una participación accionaria mínima del 1% y su modelo de ingresos general depende de que las propiedades sean inversiones exitosas.

En otras palabras, los inversores pueden invertir con una confianza razonable.

> Entrada baja

Tradicionalmente, la entrada mínima para una propiedad de alquiler vacacional es del 10 % de pago inicial más impuestos y cargos. En un mercado vacacional de alto nivel como Blue Ridge o Pasadena, esa cifra puede superar fácilmente los $100,000 en efectivo.

Con Here, la entrada mínima es de solo $100. Este es el costo de cada acción en la Serie LLC, es decir, la entidad que representa la propiedad. Entonces, si bien esta porción solo representa el 0.01% del valor de la propiedad, aún elimina la enorme barrera de entrada para la inversión tradicional en alquileres vacacionales.

> Tarifas razonables de gestión de la propiedad

Aquí cobra una comisión de administración del 25% de la facturación mensual de la propiedad. Honestamente, eso es bastante generoso considerando el promedio de la industria para alquileres de vacaciones. Varía de 25% a 30% – y estas compañías no han encontrado ni han intermediado en la propiedad por usted.

> Calificado por la SEC

Otras empresas inmobiliarias fraccionarias mantienen sus propiedades en la cadena de bloques, lo que dificulta su regulación (un error que le costó a BlockFi 100 millones de dólares).

Y, de hecho, algunos inversores fraccionales no se preocupan demasiado por la seguridad de sus plataformas y dicen «Es lo mismo que comprar una propiedad con tus amigos», por lo que no es necesario presentar una solicitud ante la SEC. Así reaccionó mi colega, un ex abogado de la SEC.

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Por eso me alivia ver que Aqui está jugando a la pelota, Llenar formularios 1-A por lo tanto, es menos probable que los reguladores los invadan.

¿Cuáles son las desventajas de Aquí?

Sin mercado secundario (todavía).

Aquí está el equipo dice que su objetivo es mantener cada propiedad entre cinco y siete años. Si desea retirar sus fichas antes de esa fecha, es una lástima. Aquí no hay un mercado secundario, y vender acciones en una LLC controlada por Here LLC puede implicar pasos adicionales (y abogados).

>Limitado – A veces cero – Opciones

En el momento de escribir este artículo, Here tiene 10 propiedades listadas para inversores, pero todas están agotadas:

Aquí dice que sus ofertas se agotan extremadamente rápido, por lo que esperan eventualmente incluir hasta cuatro por mes.

>Preocupaciones con la longevidad y escalabilidad

Al momento de escribir este artículo, Here tiene solo una docena de empleados a tiempo completo, incluido un solo administrador de propiedades sin experiencia previa.

Me preocuparía menos si Here tuviera un plan para proteger a los inversores si la empresa quebrara. Lofty tiene un, pero aquí no parece. Y la estructura inusual de Series LLC/LLC ciertamente genera dudas sobre las consecuencias legales si la empresa se disuelve.

>Sin derechos de voto de los accionistas

Cuando no vi ninguna mención de «derechos de voto» o «autogobierno» en las extensas preguntas frecuentes de Here, comencé a sospechar que Here retenía silenciosamente el 100% del control de todas las propiedades. La directora de Relaciones con Inversionistas, Brianna Watterson, confirmó mis sospechas y dijo: “Aquí… mantendrán el control de la votación de la Serie [LLC] y determinar cuándo vender”.

Esto contrasta marcadamente con otras plataformas de inversión fraccionaria como Lofty y Rally Rd. Estas plataformas tratan los activos como LLC 100 % autónomas y permiten a los inversores decidir cuándo vender, renovar, etc. Diablos, incluso harán que votar sea más fácil.

Pero no aquí. Y eso puede ser un gran obstáculo para los inversores a los que les gusta tener cierto control sobre cómo se maneja su inversión compartida, ya sea por motivos de liquidez o simplemente por principios.

>Sin aplicación móvil

No hay una aplicación móvil aquí y no hay planes para una, pero al menos su sitio web es compatible con dispositivos móviles.

Aquí Precios y Tarifas

Como empresa, Here gana dinero de tres maneras:

1. Una tarifa de gestión de activos totalizando el 1% del valor total de la propiedad cada año, pagado con los ingresos de la propiedad a razón del 0,25% cada trimestre. Esto cubre la gestión de activos, las tasas de pago y las relaciones con los inversores.
2. Una tarifa de administración de la propiedad 25% de los ingresos brutos anuales de la propiedad, pagados mensualmente. Esto cubre los gastos típicos de gestión como limpieza, relaciones con los huéspedes, mantenimiento, reparaciones, reservas y más.
3. Invierte tu propio dinero en las haciendas y recaudando una pequeña renta para sí mismo.

Aquí también se gana un poco de dinero vendiendo una propiedad de la que es propietario en parte. Según el equipo, planean conservar las propiedades entre cinco y siete años, pero podrían venderlas tarde o temprano si deciden que es del interés de los accionistas (nuevamente, sin voto).

Aparte del recorte de ingresos de la propiedad, no hay tarifas directas para los inversores. Sin tarifas de solicitud, tarifas de iniciación, nada. Y, como se mencionó, la baja entrada de solo $100 por acción es lo más destacado de la plataforma.

Liquidez

La falta de liquidez es lo que más aleja al inversor típico del mercado de alquiler y, lamentablemente, Here no proporciona una solución inmediata. Las inversiones están bloqueadas hasta que Aqui, no los accionistas, decida que es hora de vender.

Como contactar aquí

Aquí hay uno pagina de contacto que enumera un correo electrónico (hello@here.co) y un chat en vivo disponible de 9 am a 5 pm EST de lunes a viernes. Los llamé a las 2:30 am y no obtuve respuesta el mismo día, pero podría ser una casualidad.

¿Es seguro aquí?

La seguridad aquí deriva, en parte, de su simplicidad. La plataforma no comparte datos con terceros sin tu consentimiento y facilita todas tus transacciones a través de Plaid.

Por otro lado, Lofty.ai, Pocket Properties y otros han reemplazado a los proveedores de pago con contratos inteligentes basados ​​en blockchain. Si bien en teoría son más baratos y más eficientes, estos métodos de la nueva escuela presentan su propio nuevo conjunto de riesgos: ¿qué pasa si la cadena de bloques es pirateada como Ethereum 1.0? ¿Qué sucede si se roban las “fichas” que representan la equidad? ¿Qué pasa si la SEC interviene con una bota de hierro?

En otras palabras, el enfoque de la «vieja escuela» de Here puede brindar consuelo a los inversores nerviosos por las soluciones basadas en blockchain.

Las mejores alternativas para aquí

>NidoFeliz

HappyNest es un poco como Here, pero para bienes raíces comerciales. Entonces, en lugar de ser copropietario de una cabaña en Aspen, será copropietario de un edificio de oficinas alquilado por CVS.

Al igual que el equipo de Here, el equipo de HappyNest hace la mayor parte de la debida diligencia por usted. De hecho, toda la plataforma es solo un gran REIT; estás dentro o fuera, la elección es binaria.

Es posible que los bienes raíces comerciales no brinden los emocionantes rendimientos anuales de los alquileres vacacionales (el objetivo de HappyNest es ~6 %), pero por una entrada mínima de $10, HappyNest ofrece una manera fácil de diversificarse con algunas CRE.

Echa un vistazo a nuestra revisión completa de HappyNest.

>Casas Llegadas

Lanzada en 2019, Arrived Homes es una empresa relativamente inteligente en el espacio de inversión inmobiliaria fraccionada. Y considerando que está a punto de invadir las casas de vacaciones, está a punto de convertirse en el principal competidor de Here.

Ambos tienen entradas de $100, ambos tienen un período de tenencia de cinco a siete años y ambos se esfuerzan por proporcionar generosos ingresos pasivos a los inversores. Arrived Homes tiene más experiencia y recursos (como la capacidad de vender tu casa y mantener una participación del 10%), pero se podría decir que Here tiene la ventaja de especializarse en casas de vacaciones desde el principio.

Echa un vistazo a nuestra revisión completa de Arrived Homes.

Conclusión

Si bien el historial no probado de Here’s y la irritante falta de derechos de voto de los accionistas pueden alienar a algunos inversores, otros pueden pasar por alto los problemas y ver la oportunidad. La propiedad fraccionada de una propiedad vacacional es sin duda muy rentable, superando incluso a los aristócratas de dividendos en términos de ingresos pasivos gloriosos que aceleran la jubilación.

Para obtener más información sobre la inversión inmobiliaria fraccionaria, consulte nuestra revisión de las 5 mejores plataformas de inversión inmobiliaria fraccionaria.