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¿Estás cansado de pagar el alquiler mes tras mes sin nada que mostrar? Durante generaciones, ser propietario de una vivienda ha sido un sueño americano, un símbolo de estabilidad y éxito financiero. Además, como se nos recuerda constantemente, puede ser una gran inversión.
Pero para algunos de nosotros, comprar una casa no es tan fácil.
Antes del colapso financiero de la última década, obtener una hipoteca era sorprendentemente fácil. ¡En algunos casos, puede comprar sin pago inicial!
Por supuesto, todos sabemos a dónde nos ha llevado esto.
Los estándares de préstamos hipotecarios se han vuelto mucho más estrictos desde entonces. Por un lado, esto es algo bueno, porque esto de “sin dinero” nunca fue una buena idea.
Por otro lado, muchos de nosotros que queremos comprar una casa nos encontramos retrasando la compra de la casa debido a estos requisitos de préstamo más estrictos.
Tal vez no tenga suficiente dinero ahorrado para el pago inicial. O tal vez ha cambiado de trabajo varias veces y la falta de permanencia en el trabajo lo descalifica para una hipoteca tradicional. O tal vez su puntaje crediticio no sea excelente y la tasa de interés ofrecida no sea tan baja como podría ser si tuviera más tiempo para construir su historial crediticio.
¿Están frustrados sus sueños de ser propietario de una vivienda? Bueno, no necesariamente…
Hay una opción que se está volviendo más común en estos días. Y puede ser una gran solución tanto para compradores como para vendedores en las situaciones adecuadas.
“Arrendamiento con opción a compra”, “Alquiler con opción a compra” y “Arrendamiento con opción a compra” se refieren todos a lo mismo: un contrato de compra de una vivienda en el que el comprador acuerda arrendar una propiedad por un cierto período de tiempo antes de ejercer una opción de compra. . comprarlo por un precio determinado.
Pero, ¿es este esquema todo lo que se espera? Vamos a ver…
Contenidos
Vea cómo funciona normalmente el alquiler con opción a compra
Si bien esta opción tiene más partes móviles que una hipoteca tradicional, no es difícil de entender. Funciona así:
Encuentra una casa que le gustaría comprar en auto-arrendamiento de un propietario que está dispuesto a vender su propiedad en esos términos. Usted y el vendedor acuerdan:
- la renta mensual,
- el período de tiempo que alquilará antes de comprar, y
- un precio de compra basado en el valor justo de mercado.
pagas en efectivo tarifa de opción. Este es un depósito sobre la propiedad y le da la opción de comprar la casa. La tarifa, aunque negociable, normalmente es del 3% al 5% del precio de compra acordado. Si termina comprando, la tarifa de la opción se acredita al precio de compra de la vivienda.
Usted negocia y se compromete a un plazo de compra, generalmente de dos a cinco años, antes del cual acepta comprar la casa. Usted realiza pagos de alquiler mensuales que consisten en un alquiler de mercado justo más un monto adicional acordado, comúnmente denominado alquiler de créditoque se acredita al precio de compra de la vivienda.
Digamos, por ejemplo, que el dueño podría rentar la casa por $1,500 al mes. Al negociar el contrato de alquiler con opción a compra, usted y el arrendador pueden acordar que pagará $1,750 por mes, con $250 reservados como monto de crédito de alquiler. Si tiene un contrato de arrendamiento de tres años, terminará con $ 9,000 ($ 250 x 36 meses) en crédito de arrendamiento cuando finalice el contrato de arrendamiento. A continuación, ejerce su opción de compra y ese crédito de alquiler se le devuelve en el momento de la liquidación. Puede usarlo como su depósito en efectivo serio o pago inicial o para pagar los costos de cierre.
En una transacción de Rent to Own, normalmente firmará dos documentos:
- tiene patrón Contracto de locacióndetallando la renta mensual y las condiciones de arrendamiento de la propiedad antes de la compra, y
- año Acuerdo de opción de compra, que detalla todos los términos de compra. Estos términos incluyen el precio que acepta pagar por la casa si decide continuar con la compra, el plazo para comprar la casa, el monto de su crédito de alquiler y la tarifa de opción inicial.
Ventajas del Alquiler para Compradores Propios
Efectivo mínimo requerido para desembolsar
En lugar de un pago inicial, que normalmente es del 20 % del precio de compra de la vivienda y se paga al acreedor hipotecario, el comprador paga una tarifa única de opción de compra, que normalmente es solo del 3 % al 5 % del precio de compra y se paga al vendedor
Precio de compra bloqueado
En un contrato de arrendamiento por cuenta propia, está sujeto a un precio de compra acordado. Si el valor de la propiedad aumenta durante el arrendamiento, el vendedor debe venderle la propiedad al precio acordado. Eso puede ser un gran descuento en los mercados en crecimiento.
Comience a generar riqueza de inmediato
Uno de los principales beneficios de Rent to Own es la capacidad de generar capital sin tener que hacer un pago inicial considerable o tener crédito para calificar para un préstamo hipotecario.
Si el valor de la vivienda sube del precio de compra acordado, dispondrás de capital inmediato al comprar la vivienda. Por ejemplo, si su precio de compra es de $180,000 hoy y la casa está valorada en $200,000 dentro de dos años cuando ejerza su opción de compra, tendrá $20,000 de capital acumulado. Y eso es además de su tarifa de opción inicial y el crédito de alquiler que ha acumulado que se destina al precio de compra.
El dinero del alquiler está trabajando para la compra.
Cada mes, una parte del pago del alquiler (generalmente de $100 a $500) se acredita para el pago inicial, el precio de compra o los costos de cierre.
Costos de cierre tardío
En una casa de $200,000, sus costos de cierre como comprador normalmente estarán entre $4,000 y $7,000. Se incurre en estos costos cuando usted realmente compra la casa. Entonces, en un negocio de alquiler con opción a compra, tendrá más tiempo para ahorrar para cubrir todas esas tarifas.
Es hora de mejorar su calificación crediticia y calificar para una tasa de interés más baja
Cuanto mayor sea su puntaje de crédito, menor puede ser su tasa de interés. Esto se debe a que un prestatario con un puntaje crediticio muy alto representa menos riesgo para un prestamista. Se, ao esperar para comprar, você puder melhorar seu crédito de razoável para bom ou bom para excelente, poderá economizar milhares, até milhões de milhares de dólares ao longo da vida de uma hipoteca de 30 anos, qualificando-se para uma taxa de juros más baja.
Calificación mucho más fácil (los problemas de crédito suelen ser buenos)
Los prestamistas hipotecarios tienen pautas estrictas para determinar si califica para un préstamo, que incluyen:
- su puntaje de crédito,
- el tamaño de su pago inicial,
- una relación deuda-ingreso de no más del 36% (lo que significa lo que debe en sus tarjetas de crédito, porque los pagos, los préstamos estudiantiles y las hipotecas solo suman alrededor de un tercio de sus ingresos), y
- antigüedad en el empleo en la misma empresa.
Pero en una transacción de alquiler con opción a compra, usted será aprobado a discreción exclusiva del propietario/vendedor de la propiedad.
Sin impuestos a la propiedad
Como usted no es dueño de la casa (todavía), no tendrá que pagar impuestos sobre la propiedad mientras esté alquilando la casa.
tiempo de cambio rápido
Por lo general, puede tomar posesión de la casa en una semana o dos, en lugar de los tiempos de mudanza convencionales de uno a tres meses después de que se acepta su oferta. Esto se debe en gran parte a que su aprobación la decidirá el propietario/vendedor en lugar de un prestamista que generalmente tarda entre 45 y 60 días en aprobar y procesar su préstamo.
Oportunidad de evitar pagar PMI
El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo especial de póliza de seguro que paga el prestatario y protege a los prestamistas contra pérdidas si el prestatario no paga. La mayoría de los prestamistas exigen el PMI cuando realiza un pago inicial de menos del 20%.
La prima normalmente cuesta el 1% del saldo de su préstamo por año. Y una vez que se haya comprometido a pagar el PMI, normalmente deberá seguir pagándolo durante al menos dos años. En una hipoteca de $200,000, el PMI costará $2,000 por año además del pago de hipoteca, seguros e impuestos. Dado que un contrato de arrendamiento por cuenta propia le brinda tiempo adicional para ahorrar en el pago inicial, puede omitir el pago del PMI por completo.
Aprovechar
Está gastando muy poco dinero para controlar una propiedad potencialmente muy costosa y muy rentable.
Depósitos para compradores de alquiler con opción a compra
El precio de mercado puede caer
Esta es la otra cara del beneficio mencionado anteriormente. Si el valor de la vivienda se deprecia durante el período de arrendamiento, el precio de compra que ha acordado puede ser mayor que el valor de mercado en el momento en que ejerce su opción de compra.
Si ese es el caso, es posible que su prestamista no apruebe el monto del préstamo que necesita porque el precio que acordó pagar es más alto que el valor de tasación de la vivienda. El riesgo de que esto suceda puede ser bajo. Históricamente, los bienes raíces se han apreciado en la mayoría de las circunstancias y en la mayoría de los mercados. Pero ciertamente es posible. Es importante hacer su investigación de mercado y asegurarse de que la propiedad que ha elegido tenga más probabilidades de aumentar su valor que de perderlo durante el plazo de la opción.
Si el valor ha disminuido significativamente, simplemente puede renunciar a la opción y perder la tarifa de opción y el crédito de alquiler. O tal vez el propietario pueda conformarse con un precio más bajo que el previamente acordado.
No califica para una hipoteca
Uno de los beneficios de Rent to Own es que tiene tiempo para mejorar sus calificaciones hipotecarias mientras está en la casa que desea comprar. Haga su tarea con anticipación y sepa lo que debe hacer para calificar para el monto del préstamo que necesita. Si el período de la opción vence antes de que califique para una hipoteca, el vendedor ya no estará obligado a venderle la lista de Rent-to-Owner.
Pago de alquiler muy por encima del mercado
Desea negociar un monto total de alquiler mensual que no esté muy por encima de las tarifas de alquiler estándar para propiedades similares.
Supongamos, por ejemplo, que está negociando un alquiler con opción a compra en una casa unifamiliar de tres dormitorios y dos baños en un vecindario donde se alquilan propiedades similares por $1,200. El arrendador puede ofrecerle alquilar la propiedad por $1,600 por mes, con $400 como crédito de alquiler. Esta puede ser una buena configuración, especialmente si tiene problemas para ahorrar dinero a largo plazo.
Pero si puede negociar un crédito de alquiler mensual más bajo y ser disciplinado para ahorrar la diferencia, sería una mejor oferta. Eso es porque si elige no comprar la casa, el vendedor se queda con la tarifa de opción y el crédito de alquiler que usted aumentó. Pero la cantidad que ahorró por su cuenta sigue siendo suya.
No pase con la compra de la casa
Si decide que no desea continuar con la compra de la casa cuando finalice el contrato de arrendamiento, el vendedor se queda con su tarifa de opción y el crédito de alquiler que ha acumulado. Es importante recordar que está alquilando por su cuenta. Debe gustarle la casa lo suficiente como para querer vivir allí por más tiempo que el plazo inicial del contrato de arrendamiento.
No presupuestar para el mantenimiento y las reparaciones del hogar.
En la mayoría de los casos de alquiler con opción a compra, el inquilino es responsable del mantenimiento y las reparaciones de la vivienda durante el período de alquiler. Debe comprender el alcance y el costo del mantenimiento y asegurarse de que la casa esté en buenas condiciones antes de iniciar sesión. Incluso es posible que desee pagar una inspección de la vivienda para averiguar cuáles son los problemas, si los hay, antes de mudarse. Si hay algún problema estructural, debe pedirle al vendedor/propietario que lo arregle antes de celebrar un contrato de alquiler para el propietario. Todo es negociable hasta que firmes.
No trabajar con un alquiler respetable para el propio agente.
Como comprador de Rent to Own, quiere que alguien de su lado represente sus intereses. Hay agentes especializados en Rent to Own. Lo educarán sobre el proceso, encontrarán y le mostrarán propiedades que se adapten a sus necesidades y se ajusten a su presupuesto, negociarán el mejor trato y prepararán todos los documentos legales para usted. Por lo general, cobran una tarifa única de $ 2500 a $ 3500 para manejar todo. Eso es realmente una ganga cuando considera el servicio brindado y la protección que le ofrece su experiencia.
cuidado con las estafas
Desafortunadamente, Rent to Own es una opción que ha sido empañada por algunas compañías con mala reputación en la industria de bienes raíces por tomar depósitos no reembolsables de inquilinos que claramente nunca podrán calificar para una hipoteca o pagar la casa que son. comprar. esperando para comprar. Comprar una casa es una experiencia emocional. Puedes enamorarte de una casa e ignorar los números. Debe defenderse y asegurarse de que puede pagar su casa y calificar para financiamiento cuando termine su contrato de arrendamiento.
Hipoteca tradicional vs. propio alquiler
| Hipoteca tradicional | propio alquiler | |
|---|---|---|
| Pago inicial | 10%–20% del precio de compra | 3% a 5% del precio de compra |
| Documentos | Contrato de compraventa con garantía hipotecaria | (1) contrato de arrendamiento y (2) contrato de opción de compra |
| plazo | 30 años para una hipoteca | 2 a 3 años para un contrato de arrendamiento con opción a compra |
| costos | Impuestos a la propiedad, seguro de vivienda, PMI, interés hipotecario | el seguro para inquilinos |
| requisitos | Muy buen puntaje de crédito; sólido historial de empleo; préstamo no puede exceder el 36% de los ingresos anuales | Bueno puntuación de crédito; sólido historial de empleo; requisitos de ingresos flexibles |
| Costos del Seguro Hipotecario Privado (PMI) | 0.5% a 1% de la hipoteca si es menos del 80% del capital a partir de inmediato | Sin PMI durante el arrendamiento |
| flexibilidad | encerrado dentro | Alquile antes de comprar |
| costos finales | 3% a 5% del precio de compra | Sin costos de cierre hasta que compre |
| Costos de mantenimiento y reparación | Tú como el nuevo dueño | Usted, como arrendatario con la intención de comprar |
Entonces, ¿cómo encuentra alquileres para sus propias casas?
Muchas propiedades se encuentran en sitios web de agregadores de bienes raíces, pero puede ser un desafío encontrar propiedades donde los vendedores hayan considerado alquilar con opción a compra. Aún así, puede consultar en lugares como Realtor.com, Trulia y Zillow. o puedes usar InicioLuz para encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar una propiedad de alquiler con opción a compra en su área.
En general, los agentes de bienes raíces no están en el negocio de educar a los compradores o vendedores sobre sus opciones de alquiler. Ellos hacen sus comisiones en el listado y la venta de propiedades puras. Hay algunos agentes inmobiliarios con licencia que se especializan en ofertas de alquiler con opción a compra. Encontrará algunos de ellos cuando pregunte acerca de las casas que está buscando y que se encuentran en la lista de alquiler con opción a compra. Hay algunos sitios de autoalquiler, pero la mayoría cobra una tarifa de membresía para ver información detallada.
La mejor opción puede ser preguntarle al vendedor de una casa que le interesa si consideraría alquilar con opción a compra. Cuando una casa ha pasado un número de días superior al promedio en el mercado, un vendedor puede estar muy interesado en seguir adelante para comenzar a recibir ingresos por alquiler para cubrir sus costos de mantenimiento.
Mejor aún, busque en los listados de alquiler regulares y cuando encuentre uno que le guste, pregúntele al propietario si consideraría alquilar para comprar.
Un acuerdo de alquiler con opción a compra puede ser una excelente alternativa a la compra de una casa a través de una hipoteca tradicional por varias razones que quizás no haya considerado. Haga su diligencia debida, infórmese y encuentre un agente acreditado con licencia para trabajar.
¿Alguna vez ha hecho un arreglo de alquiler para usted mismo? ¿Cómo funcionó para ti?