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Si está pensando en comprar una propiedad de inversión pero no tiene el dinero necesario en su cuenta bancaria, no se desespere. Afortunadamente, hay más opciones de financiación de las que piensas. Seleccionar la mejor opción para su estrategia de inversión inmobiliaria y su situación específica puede incluso ahorrarle miles de dólares. En este artículo, explicaré las diferentes formas de financiar negocios inmobiliarios y los pros y los contras de cada una.
Descargo de responsabilidad rápido: Este artículo tiene como objetivo presentar las diversas opciones que pueden o no estar disponibles para usted. Así como cada hogar es único, cada situación es única. Y las opciones de los prestamistas evolucionan constantemente a medida que las regulaciones gubernamentales cambian con el tiempo. Recomiendo encontrar un gran corredor hipotecario que lo ayude a considerar la mejor financiación que se adapte a su estrategia de inversión a largo plazo.
Contenidos
1. Préstamos convencionales
Un préstamo convencional es el tipo de hipoteca más común. Usted proporciona un pago inicial y el banco le da el resto del dinero a cambio de un derecho de retención sobre la propiedad garantizada por una hipoteca. Si bien muchos bancos permiten que algunos prestatarios (aquellos que planean ocupar la propiedad como su residencia principal) desembolsen tan solo el 5% del precio de compra, los inversores generalmente tienen que desembolsar más. La mayoría de los inversionistas pagan un pago inicial del 20%, por lo que su préstamo no está sujeto a seguro hipotecario privado (PMI).
Los préstamos convencionales son una buena solución para los inversores que compran y mantienen una cartera de propiedades de alquiler que generan ingresos. Por lo general, no se utilizan para vender casas, porque estas hipotecas se suscriben por un plazo de 15, 20 o 30 años. Los prestamistas de préstamos convencionales no están interesados en proporcionar financiación a corto plazo.
Puedes usar un servicio como Monevo para comparar opciones de préstamo. Si bien no ofrecen comparaciones de hipotecas, puede usar un préstamo personal para pagar las reparaciones o renovaciones de su nuevo hogar.
O podría considerar un servicio como HomeLight, que no solo conecta a compradores y vendedores con agentes, sino que también ofrece préstamos hipotecarios sin comisiones del prestamista.
profesionales
- El tipo de financiamiento más ampliamente disponible, para que pueda buscar fácilmente las mejores tasas y términos
- Fácil de entender
- Los préstamos convencionales suelen tener las tasas de interés más bajas de cualquier opción de préstamo.
- En la mayoría de los casos, el pago del PMI (Seguro Hipotecario Privado) requerido se quema automáticamente a medida que obtiene el interés de propiedad.
- Disposiciones menos onerosas que FHA, VA u otros préstamos
- Si tiene un puntaje de crédito de 720 o más, puede calificar para tasas de interés aún más bajas que los préstamos FHA o VA.
- Sin PMI si reduce el precio de compra en un 20%
idiotas
- Hay un límite a la cantidad de préstamos convencionales que puede tener.
- Necesita un buen puntaje crediticio (640 o más para la mayoría de los préstamos convencionales) para calificar
- Difícil o imposible de calificar si está comprando una propiedad a través de una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) en lugar de colocarla a su nombre personal
- Las hipotecas convencionales suelen tardar de tres a cuatro semanas en pasar por el proceso de suscripción. Esta es una desventaja porque las propiedades de inversión a menudo van a «compradores en efectivo» que no tienen que retrasar el cierre adjuntando una contingencia de aprobación de préstamo hipotecario a su oferta.
- Es posible que también deba pagar una tarifa de originación del préstamo
2. Préstamos de la Autoridad Federal de Vivienda (FHA)
Los préstamos de la FHA son préstamos patrocinados por el gobierno que alientan a las personas a comprar una casa al ofrecer una opción de préstamo en la que el comprador solo necesita aportar el 3,5 %. La FHA no presta el dinero; garantiza el préstamo al prestamista. Debido a que la FHA asume parte del riesgo financiero al garantizar el reembolso del préstamo si el prestatario no cumple, es más fácil para los prestatarios calificar para un préstamo de la FHA que para un préstamo convencional, y el prestamista puede ofrecer una tasa de interés competitiva.
profesionales
- Pago inicial bajo: el 3,5% es todo lo que necesita para un pago inicial. Aún debe pagar los costos de cierre, pero muchos de estos costos generalmente se pueden financiar con el préstamo mismo.
- Más fácil de calificar: muchos bancos requieren un puntaje de crédito mínimo de solo 550 o 600 para calificar
profesionales
- Debe vivir personalmente en la propiedad durante al menos un año.
- La versión de la FHA de PMI (Seguro Hipotecario Privado) es la MIP (Prima del Seguro Hipotecario), y debe pagarla durante la vigencia del préstamo. Es el precio que paga para obtener una hipoteca con un pago inicial tan bajo. (Puede evitar el MIP si hace un pago inicial del 10 %, pero eso anula el propósito de obtener este préstamo, el pago inicial bajo).
- Solo puede tener un préstamo de la FHA a la vez, y el préstamo debe estar a su nombre personal, no a nombre de una LLC u otra entidad.
- Hay más trámites al cierre y suele tardar un poco más que un préstamo convencional
- Además de la evaluación rigurosa requerida para la aprobación del préstamo, para determinar el valor de mercado de la vivienda, la vivienda debe pasar la inspección del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD). Estas pautas adicionales de inspección de «salud y seguridad» pueden ser bastante estrictas. Y si la casa necesita reparaciones para pasar la inspección, esas reparaciones deben hacerse antes de que se pueda completar la venta. Debe hacer las reparaciones antes de que sea dueño de la propiedad (no recomendado) o pedirle al vendedor que haga las reparaciones a su cargo antes de la venta.
- Los requisitos más estrictos de evaluación e inspección hacen que sea casi imposible comprar una casa para arreglar con un préstamo de la FHA. Esto significa que probablemente tendrá que pagar el valor de mercado, porque la casa esencialmente necesita estar lista para mudarse para pasar la inspección de HUD.
3. Préstamo 203(k)
El préstamo 203(k) es similar a un préstamo de la FHA en que está más orientado a los propietarios de viviendas que a los inversores. Es un préstamo de pago inicial ocupado por el propietario del 3.5% que le permite agrupar los costos de rehabilitación en su hipoteca. Podría, por ejemplo, considerar un préstamo 203(k) si desea comprar una propiedad en dificultades por $100,000 que necesita $35,000 en trabajos de rehabilitación. El monto del préstamo sería de $135,000 para incluir el costo de la rehabilitación.
profesionales
- Puede financiar todo el proyecto con un prestamista
- Puede ampliar sus opciones para incluir propiedades en dificultades y ejecutadas, así como propiedades listas para vivir.
- Puede negociar un mejor trato en una propiedad que necesita rehabilitación, lo que significa que probablemente pueda beneficiarse del capital instantáneo.
- Si contrata el trabajo de rehabilitación usted mismo, puede negociar costos por debajo de los precios minoristas: costará menos y generará capital más rápido
- No necesita encontrar dinero adicional para los costos de rehabilitación y, cuando haya terminado, es probable que la casa valga más que el monto del préstamo.
profesionales
- Solo disponible para ocupantes propietarios: debe vivir en la propiedad como su residencia principal
- Cualquier trabajo que haga solo no estará cubierto por el préstamo 203(k). Deberá tener contratistas con licencia para completar el papeleo necesario.
- Los contratistas deben ser examinados y aprobados por su prestamista
- Por lo general, hay más papeleo involucrado antes, durante y después de la liquidación.
4. Préstamo de Asuntos de Veteranos (VA)
Calificar para un préstamo VA es una de las grandes ventajas de servir en el ejército. Este préstamo no ofrece préstamos de pago inicial para veteranos, miembros del servicio y cónyuges militares seleccionados. Al igual que con el préstamo de la FHA, deberá vivir en la propiedad durante al menos un año. Una gran ventaja de los préstamos VA es que puede comprar tantas casas como desee, siempre y cuando no exceda la cantidad fija para la que califica y viva en cada una durante al menos un año. El factor limitante no es el número de casas; es el valor del derecho. (Además de ofrecer servicios bancarios, USAA es un prestamista hipotecario popular de VA).
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- Sin avance. (Incurrirá en algunos costos y tarifas de cierre, pero no tiene que hacer ningún pago inicial para calificar para un préstamo VA).
- Los préstamos VA ofrecen la tasa de interés más baja disponible
- No se requiere PMI para préstamos VA
- Menores costos de cierre. Con los préstamos VA, el vendedor paga algunos de los costos de cierre que normalmente pagaría el comprador. En Maryland, por ejemplo, el vendedor tiene que pagar el 2% completo del impuesto de transferencia de propiedad en lugar de la división habitual de 50/50 entre el comprador y el vendedor.
- No limitado a una propiedad; puede comprar varias propiedades con un préstamo VA siempre que califique
- Se permite una mayor relación deuda/ingresos
- Puede construir efectivamente una cartera de propiedades de alquiler sin efectivo viviendo en cada una durante un año, alquilando cada una y siguiendo adelante.
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- No todo el mundo tiene acceso a este tipo de préstamo
- Hay una tarifa de financiación del VA que se incluye con su préstamo que el VA cobra para mantener el programa en funcionamiento.
- Se le pedirá que viva en la propiedad durante un año.
- Más papeleo sobre despacho
5. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Una hipoteca de tasa ajustable es exactamente lo que parece: un préstamo donde la tasa de interés fluctúa con la tasa de interés general del mercado. Hay muchas variaciones de ARM.
Con la mayoría de las ARM, su tasa de interés es ajustable durante todo el plazo del préstamo, pero hay ARM «híbridas» en las que su tasa se fija durante una cierta cantidad de años antes de pasar a la tasa ajustable. Personalmente, me mantengo alejado de la financiación ARM debido al riesgo de aumentar los gastos en mis propiedades de inversión.
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- Los ARM suelen tener tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas fijas
- Existe la posibilidad de que su tasa de interés disminuya con el tiempo
- Ideal para necesidades de financiación a corto plazo porque las tasas de interés a corto plazo no fluctúan mucho. (Históricamente, las tasas aumentan o disminuyen lentamente con el tiempo).
profesionales
- La tasa de interés (y, por lo tanto, el flujo de efectivo) es más difícil de predecir de manera confiable con una ARM. Entonces, hay un elemento de riesgo que tendrá que considerar y preocuparse.
- Los ARM son un poco más complejos de entender y analizar
- En los últimos años, las tasas de interés han estado en su punto más bajo, pero ahora están aumentando constantemente. Existe una buena posibilidad de que su tasa de interés aumente con el tiempo, lo que aumenta su pago mensual.
6. Dinero privado
El dinero privado es exactamente lo que parece: financiación procedente de inversores individuales (privados en lugar de institucionales). Buscar financiamiento de familiares, amigos, compañeros de trabajo o personas que haya conocido en sus reuniones locales de inversión en bienes raíces son fuentes potenciales de dinero privado. Normalmente, el dinero privado será más caro que una hipoteca convencional, pero los términos son mucho más flexibles. Además, los requisitos para obtener este tipo de financiación son mucho más relajados.
profesionales
- Se necesitan pocas calificaciones. Simplemente necesita encontrar a alguien que esté dispuesto a invertir con usted.
- Estructura de préstamo muy flexible. Los términos del préstamo pueden ser lo que usted y la persona acuerden.
profesionales
- Por lo general, conlleva una tasa de interés más alta que cualquiera de los tipos de préstamos más convencionales mencionados anteriormente.
- Es probable que deba contratar a un abogado para redactar el acuerdo financiero (o al menos revisar el acuerdo final si usa una plantilla)
- Los plazos suelen ser más cortos (de 3 a 5 años). Esto, junto con tasas de interés más altas, genera un pago mensual mucho más alto.
- Si las cosas no funcionan, esto podría crear algo de rencor entre usted y el acreedor.
7. Dinero fuerte
El dinero duro es similar al dinero privado, pero en lugar de provenir de un individuo, la financiación proviene de un prestamista de dinero duro. El término “dinero fuerte” es apropiado porque los prestamistas usan el activo tangible (la propiedad) para garantizar el préstamo. Los préstamos de dinero fuerte son préstamos a corto plazo utilizados con mayor frecuencia por los prestatarios que compran para arreglar y cambiar. Por lo general, se le otorgará efectivo para cubrir el 70-80 % del precio de compra de la propiedad antes de la rehabilitación, por lo que los prestamistas deben asegurarse de que la propiedad valga más que el préstamo y el costo de liquidar la propiedad si no paga. Los prestamistas de dinero fuerte generalmente cobran altas tasas de interés e incluyen otras tarifas, como las tarifas de originación de préstamos.
profesionales
- Estructura de préstamo muy flexible
- Fácil de calificar porque el préstamo está garantizado por la propiedad en lugar de su situación financiera personal y su capacidad para pagar el préstamo con el tiempo. Sin embargo, si se le considera un prestatario de alto riesgo, pagará más que un prestatario de menor riesgo.
- Los prestamistas de dinero duro entienden las necesidades únicas de los inversionistas de bienes raíces y ofrecen financiamiento y aprobación de préstamos rápidos. El cambio muy rápido desde la solicitud hasta la financiación le permite negociar de manera más favorable al hacer ofertas: es lo mejor una vez que tiene efectivo disponible
- Los préstamos de dinero duro son fáciles de encontrar
profesionales
- Tasa de interés más alta que otros préstamos: 10–12%
- Los préstamos de dinero fuerte pueden ser aún más costosos si se le percibe como riesgoso (si no tiene un buen puntaje de crédito y mucha experiencia en bienes raíces)
- Hay plazos más cortos: los préstamos en efectivo suelen ser por un año o menos, momento en el cual se debe devolver el monto total
- Si decide alquilar la casa en lugar de liberarla después de que haya sido renovada, deberá refinanciar el préstamo en efectivo. Y puede ser difícil refinanciar todo el precio de compra (más la rehabilitación) en una hipoteca tradicional debido a las fluctuaciones del mercado.
8. Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Una línea de crédito con garantía hipotecaria, popularmente conocida como HELOC, es lo que las personas pueden usar si ya compraron una casa y tienen algo de capital adjunto. Por ejemplo, supongamos que vive en su residencia principal durante 10 años, mientras paga su hipoteca y se beneficia de la apreciación. El valor tasado ahora es de $500,000 y el pago de su hipoteca es de $250,000. Puede obtener una HELOC para aprovechar los $250 000 de capital que tiene en la propiedad (valor de $500 000 menos los $250 000 del préstamo pendiente). Puede usar esos $ 250,000 para comprar una propiedad de inversión.
También puede utilizar un servicio como tocar en casaque es una alternativa a obtener un préstamo. tocar en casa no otorga préstamos, pero invierte en acciones inmobiliarias. Obtienes el dinero para gastarlo como quieras, por ejemplo, en la compra de una segunda casa o en el alquiler. Luego, liquida la inversión de Hometap en su casa o vende la propiedad antes de que expire el plazo de 10 años.
profesionales
- Es una opción de financiamiento económica en términos de tasas de interés y costos de cierre.
- Puedes pagar cuando quieras. Usted paga sobre el saldo pendiente, no sobre todo el HELOC
- El costo de cerrar un HELOC es mucho más bajo que el costo de obtener otro financiamiento.
- Los HELOC son el tipo de financiación más flexible. Usted paga intereses solo sobre la cantidad que actualmente pide prestada. En el ejemplo anterior, tendría $ 250,000 disponibles para usar, pero si solo usara $ 100,000, solo pagaría intereses sobre esa cantidad pendiente.
- Cuando se usan estratégicamente y se administran bien, los HELOC son una excelente manera de aprovechar su patrimonio para construir más.
profesionales
- Esencialmente, está gastando capital en su casa original, que en realidad aumenta el costo de mantenerlo
- La mayoría de los HELOC tienen tarifas ajustables. Esto puede ser un desafío cuando se trata de predecir los costos de financiación a lo largo del tiempo.
Conclusión
Hay varias formas de acceder a la financiación para invertir en bienes inmuebles. Detallar los pros y los contras de cada uno está más allá del alcance de este artículo. Espero haberte presentado uno o dos que te gustaría investigar más a fondo por tu cuenta.
Le recomiendo que considere todas sus opciones, en lugar de simplemente saltar al financiamiento tradicional como un préstamo convencional. Analice su estrategia y opciones con un oficial de préstamos experimentado que haya trabajado con inversionistas y encuentre la mejor oferta de financiamiento para sus circunstancias específicas, comprendiendo que estas circunstancias cambian con el tiempo.
Utilicé varias formas diferentes de financiamiento, según mi situación de flujo de efectivo y las circunstancias únicas de cada negocio en particular.
Empecé a invertir en bienes raíces transfiriendo mis fondos 401(k) a una cuenta de jubilación individual autodirigida (SDIRA). Después de aplicar estos fondos y con ganas de seguir invirtiendo en bienes raíces, contraté una HELOC en nuestra residencia principal para comprar y rehabilitar una propiedad. HELOC es probablemente mi estrategia preferida porque es muy flexible y barata.