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Invertir en bienes raíces es una excelente manera de diversificar su cartera con inversiones que en gran medida no están relacionadas con los movimientos de acciones. La mayoría de los planificadores financieros recomiendan que cada inversionista tenga algún tipo de propiedad para mantener una inversión equilibrada. Y con el mercado de valores más volátil que nunca, pensar en inversiones alternativas es más importante que nunca. En este artículo, hemos reunido los ocho más populares estrategias de inversión inmobiliaria para que las consideres.
Contenidos
Visión general de las estrategias inmobiliarias
Hay muchas opciones cuando se trata de invertir en bienes raíces. Reventar casas es una forma muy activa de invertir en bienes raíces. Por otro lado, comprar acciones en un fondo mutuo que posee bienes inmuebles es demasiado pasivo. Y hay muchas estrategias intermedias. ¿Está buscando una estrategia específica para satisfacer sus necesidades de inversión? Considere los pros y los contras de estos ocho estrategias más populares.
1. Inversión en propiedades de alquiler
Invertir en propiedades de alquiler implica encontrar, adquirir y administrar viviendas (casas unifamiliares, dúplex, casas adosadas y condominios) con ganancias. La mayoría de los inversores poseen unidades de alquiler que tienen «flujo de caja», lo que significa que los ingresos mensuales por alquiler superan los gastos mensuales de alquiler. Esto no siempre es posible en un mercado caro y de rápido crecimiento. Y los inversores pueden optar por cubrir gastos o incluso financiar parte del costo mensual, anticipando el mantenimiento y la venta de la propiedad por más dinero en el futuro.
Invertir en propiedades de alquiler es más adecuado para aquellos con las habilidades y el interés para desempeñar un papel muy activo, incluida la investigación, la selección y adquisición de viviendas, la gestión de propiedades, el mantenimiento y la gestión de inquilinos. Si necesita ayuda para encontrar una buena propiedad de alquiler, puede utilizar un servicio gratuito como InicioLuz para encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar la mejor oferta para usted.
Ventajas de invertir en propiedades de alquiler
- Una vez configurado, puede beneficiarse del flujo de caja mensual pasivo
- Puede beneficiarse de poderosos beneficios fiscales, incluida la depreciación
- Potencial de apreciación del capital: si se compran y administran de manera inteligente, las propiedades de alquiler generalmente aumentan su valor con el tiempo, mientras que el costo de propiedad generalmente disminuye.
- Los alquileres aumentan con la inflación, aumentando el flujo de caja mensual con el tiempo
- Los inquilinos pagan la hipoteca por ti
- Usted mantiene el control sobre sus inversiones
- Puede usar el apalancamiento (deuda) para construir una cartera de propiedades de alquiler rápidamente
- Como forma directa de inversión inmobiliaria, las propiedades de alquiler no están directamente relacionadas con el mercado de valores.
- Puede comprar una propiedad en dificultades, hacer parte o todo el trabajo usted mismo y beneficiarse de la equidad instantánea.
- Beneficios fiscales únicos como la depreciación
Contras de invertir en propiedades de alquiler
- Usted es un propietario que trata con inquilinos (o deberá encontrar y pagarle a un administrador de propiedades calificado)
- Es una inversión a largo plazo (espere mantener la propiedad durante al menos diez años)
- Altas tarifas de transacción
- Se necesita tiempo, conocimiento y participación activa para tener éxito.
- Sus fondos no son líquidos si tiene una emergencia financiera
- Puede tomar de 30 a 45 días cerrar una propiedad
- Más difícil de lograr la diversificación de la inversión debido al alto costo de cada propiedad
- Intenso en capital: se necesita mucho dinero
2. Fondos de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI)
Los REIT (fideicomisos de inversión en bienes raíces) son una forma de poseer bienes raíces comerciales sin tener edificios físicos de oficinas, locales comerciales, apartamentos u hoteles. Los REIT son empresas que poseen y operan propiedades para generar ingresos. Usted compra acciones que representan la propiedad de una compañía inmobiliaria individual que posee las propiedades y participa en los ingresos por alquileres y las ganancias de las ventas de propiedades.
Invertir en REIT es una forma muy pasiva de agregar bienes inmuebles a una cartera de inversiones. Los REIT, por ley, deben pagar el 90% de sus ganancias anuales, lo que puede convertirlos en una excelente estrategia para los inversores que buscan ingresos de alquiler regulares y potencial de crecimiento. Tenga en cuenta que algunas tarifas de inversión pueden ser bastante altas y reducir sus ganancias.
Ventajas de los REIT
- Fácil de comprar y vender acciones en las bolsas de valores: muy líquido
- Fácil diversificación en este tipo de activo
- Inversión mínima más baja que invertir en propiedades de alquiler o inversión
- Distribuciones periódicas de dividendos que se pueden reinvertir
- Menos riesgo que tener una propiedad
- Exposición a bienes inmuebles sin ser propietario
Contras de los REIT
- Si bien los REIT públicos se compran y venden fácilmente, los REIT privados que no se negocian pueden ser complejos, carecer de liquidez, tener una transparencia limitada y conllevar tarifas elevadas.
- Sin control: usted depende de la integridad y la competencia de la gestión de REIT
- Las distribuciones no están garantizadas.
3. Fondos inmobiliarios cotizados en bolsa (ETF)
Los fondos inmobiliarios cotizados en bolsa (ETF) invierten la mayor parte de sus activos en REIT de capital y derivados relacionados. Estos valores se gestionan de forma pasiva en torno a un índice de activos inmobiliarios que cotizan en bolsa y, por lo general, presentan índices de gastos bajos.
Al igual que los REIT, esta estrategia es ideal para el inversionista pasivo que desea una forma conveniente de agregar diversidad de tenencia de bienes raíces a una cartera sin poseer bienes inmuebles directamente.
Ventajas de los ETF inmobiliarios
- Acciones fáciles de comprar y vender — negociadas en bolsas de valores — alta liquidez
- Es posible una amplia diversificación en clases de activos y tipos de propiedades
- Inversión mínima más baja que invertir en propiedades de alquiler o inversión
- Distribuciones periódicas de dividendos que se pueden reinvertir
- Costos más bajos que comprar, vender y poseer propiedades individuales
- Menos riesgo que poseer propiedades usted mismo
Contras de los ETF inmobiliarios
- Más susceptible a la volatilidad del mercado de valores
- Sin control sobre la gestión de activos
- No hay potencial para la apreciación de la propiedad
4. Fondos mutuos inmobiliarios
Una forma simple y muy común de agregar inversiones inmobiliarias a su cartera es comprar acciones en un fondo mutuo que invierte en propiedades comerciales, lo que le brinda exposición inmobiliaria sin la necesidad de poseer, operar o financiar propiedades usted mismo.
Esta es quizás la estrategia más pasiva y fácil para invertir en bienes raíces. Puede comprar acciones en las principales bolsas de valores. Y normalmente hay un número mínimo muy bajo de acciones que necesita comprar.
Ventajas de los Fondos Mutuos Inmobiliarios
- Muy líquido: fácil de comprar y vender acciones en las bolsas de valores
- Más fácil de calcular los costos totales de inversión
- Es posible una amplia diversificación
- Sin problemas de propiedad directa de activos inmobiliarios
- La muy baja inversión mínima requerida
- Tarifas bajas en general
Contras de los fondos mutuos inmobiliarios
- Más susceptible a la volatilidad del mercado de valores (mayor correlación con las acciones)
- No hay potencial para la apreciación de la propiedad
- Sin control: usted depende de la integridad y la competencia de los administradores de activos
5. Plataformas de inversión inmobiliaria online
Las empresas de crowdfunding brindan plataformas en línea donde los desarrolladores de bienes raíces que necesitan financiamiento para financiar proyectos pueden conectarse con inversionistas individuales que buscan un retorno de su inversión en bienes raíces sin ensuciarse las manos. Como parte de la “multitud”, usted puede optar por participar en inversiones de deuda o de capital.
Abundan las plataformas de crowdfunding inmobiliario; Hay muchos para elegir. Y cada uno tiene su propio nicho. Muchos requieren que seas un inversionista acreditado para participar. Pero incluso si no es así, esta es una estrategia más adecuada para inversionistas con suficiente conocimiento inmobiliario para hacer la debida diligencia en plataformas, patrocinadores, propiedades, mercados y oportunidades.
Ventajas de las plataformas de inversión inmobiliaria online
- inversión pasiva
- Potencial de altos rendimientos
- Oportunidades para invertir en proyectos residenciales o comerciales
- Los pagos trimestrales se proporcionan en la mayoría de las plataformas
- Algunas plataformas de crowdfunding ofrecen inversiones mínimas muy bajas
- Baja correlación con las acciones
- Fácil de invertir en bienes raíces residenciales o comerciales usando plataformas de crowdfunding
- Y la mayoría ofrece la oportunidad de participar en apreciaciones de capital (así como dividendos regulares)
Contras de las plataformas de inversión inmobiliaria en línea
- Las inversiones no son líquidas. Y a menudo no hay mercado secundario
- Las inversiones que se ofrecen a través de plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen ser más especulativas que otras estrategias de inversión inmobiliaria
- Muchas plataformas requieren que seas un inversor acreditado
- Muchas inversiones tienen mínimos altos
- Los inversores pueden tener que pagar tarifas de plataforma
- Los bienes raíces de crowdfunding son una industria relativamente nueva y no probada con muchas nuevas empresas (es probable que algunas plataformas cierren)
- Necesita tener el conocimiento y las habilidades para hacer la debida diligencia
6. Sociedad de inversión inmobiliaria
Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP) es una entidad formada por inversores individuales que juntan su dinero para invertir en activos inmobiliarios.
Los RELP son administrados por un socio general, que generalmente es una corporación, un administrador de propiedades con experiencia o una empresa de desarrollo inmobiliario. El socio general es responsable de comprar, alquilar y desarrollar la propiedad. Y asumir la responsabilidad. La mayoría de los inversores aportan fondos como socios limitados y solo son responsables hasta el monto que aportan. En esencia, los socios limitados simplemente brindan financiamiento a cambio de un retorno de la inversión.
Esta estrategia es para inversionistas pasivos que buscan agregar propiedades de compra y retención generadoras de ingresos a su cartera de inversiones sin propiedad directa de la propiedad.
Pros de las sociedades inmobiliarias
- Como socio comanditario, comparte los ingresos generados por las participaciones y la apreciación a largo plazo cuando se venden las propiedades.
- Inversión mínima más baja que la propiedad de alquiler o inversión
- Baja correlación con las acciones
- Potencial de mayores rendimientos
Contras de las sociedades inmobiliarias
7. Grupos de Inversión Inmobiliaria
Como inversionista o miembro de un grupo de inversión en bienes raíces, usted adquiere la propiedad de una o más unidades de un edificio de apartamentos propiedad de una gran empresa que compra y administra grandes complejos de apartamentos. Los grupos de inversión inmobiliaria generalmente compran una propiedad y venden unidades a los inversores, asumiendo la responsabilidad de la administración y el mantenimiento.
Esta estrategia es mejor para los inversionistas que desean los beneficios de poseer unidades de alquiler, incluidos ingresos mensuales, beneficios fiscales y apreciación potencial, sin la responsabilidad de administrar la propiedad. La empresa se encarga de todo el mantenimiento, la publicidad, la colocación de inquilinos, el cobro y la gestión del alquiler a cambio de un porcentaje del alquiler.
Ventajas de los Grupos de Inversión Inmobiliaria
- Sin problemas de ser un propietario
- Protección contra los gastos de desocupación, ya que todos los propietarios juntan una parte del alquiler para pagar la hipoteca si su unidad está desocupada
- Mínimos más bajos que la propiedad directa de bienes raíces
Contras de los grupos de inversión inmobiliaria
- Posibles tasas altas
- Se requiere un alto nivel de diligencia debida
- Sin control sobre las decisiones de inversión
8. House Flip (también conocido como Real Estate Trading)
Flipping se ha hecho popular recientemente gracias a los reality shows. Pero ha sido una estrategia de inversión inmobiliaria durante décadas. Es cuando un inversionista inteligente en bienes raíces compra una propiedad desgastada u obsoleta a un precio con descuento y la mejora para venderla a un precio más alto unos meses después.
Esta no es una estrategia para principiantes en inversiones inmobiliarias., ya que es muy fácil perder dinero en las casas comerciales. Pero es una excelente manera de obtener ganancias a corto plazo si es un inversionista inmobiliario inteligente con acceso a ofertas y un equipo de comerciantes bien elegido, como contratistas, plomeros y electricistas. Y necesita un agente favorable a los inversores.
Pros de dar la vuelta
- Posible obtener una gran ganancia en poco tiempo
- altamente ubicado
- La estimulante sensación de logro de la participación activa
- Sin correlación con el mercado de valores
- Mantiene un alto nivel de control sobre el resultado de la inversión.
Contras de dar la vuelta a la casa
- Requiere un alto nivel de conocimiento, habilidad y ayuda competente para tener éxito.
- El tiempo de transacción puede tomar meses para cerrar la compra y la reventa
- Altos costos de transacción
- Intenso en capital: necesita dinero para obtener las mejores ofertas y dinero para la rehabilitación
- Alto potencial de riesgo desde múltiples ángulos (riesgo de cambio de mercado, subestimación de costos, problemas inesperados)
- Los costos de financiamiento a corto plazo son más altos: cuanto más tiempo tenga una propiedad, menos dinero ganará
- Es difícil viajar largas distancias y es posible que no tenga negocios donde vive
Es más fácil que nunca invertir en bienes raíces
Agregar bienes raíces a su cartera de inversiones es una buena decisión financiera. de acuerdo a un Estudio de Morgan Stanley, los bienes raíces han convertido a más personas en millonarias que cualquier otra clase de inversión. Las barreras que alguna vez excluyeron a los pequeños inversionistas de participar en grandes acuerdos inmobiliarios se han eliminado en gran medida gracias a los avances tecnológicos y la flexibilización de la regulación gubernamental.
Invertir en bienes raíces nunca ha sido tan fácil. He estado invirtiendo en bienes raíces desde 2015 usando varias de estas estrategias y he más que duplicado el valor de mi cartera en menos de cinco años. De cualquier manera, ingrese tan pronto como elija una estrategia de inversión inmobiliaria que se adapte a su experiencia y nivel de comodidad.