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Hay mucha tinta que promociona los beneficios de poseer propiedades de inversión. Personalmente, tengo una cartera de alquiler como parte de mi cartera de inversiones y la recomiendo encarecidamente. Por otro lado, no hay mucho escrito sobre cuándo debe vender una propiedad de inversión. Echemos un vistazo a algunas señales a tener en cuenta al vender propiedades de inversión.
Contenidos
1. Los principales componentes del hogar se acercan al final de su vida útil
Los sistemas que cumplen una función doméstica se deterioran con el tiempo y pueden ser muy costosos de reemplazar. El costo promedio de un techo residencial nuevo en Maryland, donde invierto, es de $6,000 a $10,000. Si el flujo de caja de sus ingresos por alquiler es de $400 al mes, el costo de ese nuevo techo podría significar el equivalente a cero flujo de caja durante 25 meses. Podría ser más ventajoso vender algunos años antes de el techo necesita ser reemplazado.
2. Su propiedad marca todos los puntos calientes en un mercado caliente
Las preferencias del comprador varían. Y las casas que marcan todos los puntos calientes que los compradores buscan se venden más rápido. Si hay un aumento en la demanda del estilo y tipo de su propiedad de inversión, puede ser el momento de considerar la venta.
Lo mismo ocurre con la ubicación. Por ejemplo, si un área específica se ha vuelto más popular porque se ha construido una estación de metro cerca (lo que hace que todas las casas se aprecien rápidamente), podría ser un buen momento para vender. Puedes encontrar este tipo de negocios en Origin Investments, por ejemplo.
El objetivo del inversor bursátil de «comprar barato, vender caro» también es una receta para ganar dinero invirtiendo en bienes raíces. El mercado inmobiliario fluctúa. En consecuencia, hay buenos momentos para vender, conocidos como «mercado de vendedores», y buenos momentos para comprar, un «mercado de compradores».
A diferencia de invertir en la bolsa de valores, donde puedes vender tus acciones el mismo día que elijas, las transacciones de bienes raíces tardan más en cerrarse porque el proceso es más complejo. Esto significa que debe anticipar la dirección del mercado y comenzar el proceso de venta antes del tope del mercado si desea vender por un dólar alto.
>> Lectura adicional: Cómo comprar una propiedad de inversión
3. Los costos de propiedad están aumentando más rápido que los alquileres
Pueden suceder cosas que aumenten su costo de propiedad mientras tenga una propiedad de inversión. El rápido aumento de los impuestos a la propiedad puede ser una señal para vender. O tal vez hay una tasación especial pendiente de su condominio o asociación de propietarios que disminuirá significativamente su flujo de efectivo cuando se apruebe.
Si el retorno de la inversión en una propiedad está disminuyendo, puede ser una buena idea vender y comprar una propiedad diferente en una mejor ubicación, que tendrá un mejor flujo de caja y rentabilidad.
4. Te cansas de ser casero
He estado ayudando a un inversionista que, una casa a la vez, está liquidando su cartera de alquiler. ¿La razón para venderlo? Las dificultades de ser propietario se han vuelto mayores que la alegría de cobrar esos cheques de alquiler.
Ser propietario no es un trabajo fácil ni glamoroso. Y eventualmente puede decidir que prefiere hacer otra cosa con su dinero y tiempo.
5. No puedes pagar el mantenimiento o las renovaciones necesarias
El mantenimiento y las renovaciones son un costo constante de la propiedad de alquiler. Tal vez esté posponiendo el mantenimiento porque su inquilino ha estado allí durante 10 años y nunca se ha quejado. Pero ahora se están mudando y usted no tiene los fondos para esas reparaciones descuidadas y las mejoras necesarias antes de poner a un nuevo inquilino. Esto podría significar que es un buen momento para vender a otro inversor en una condición «tal cual» y seguir adelante.
6. Quieres diversificar tus inversiones
Los bienes inmuebles son una clase de activos cara. Para invertir sustancialmente en él, mientras mantiene una cartera de inversiones diversificada, necesita un poco de dinero.
A medida que aumenta el valor de sus participaciones, es fácil terminar con una gran parte de su cartera invertida en el mismo tipo de activo. Y eso hace que su cartera general esté desequilibrada. Es posible que desee vender bienes inmuebles e invertir ese dinero en una clase de activos diferente.
O tal vez desee diversificar sus participaciones en bienes raíces. Así que vende algunas casas unifamiliares para invertir en una oportunidad de bienes raíces comerciales.
7. Estás operando con un flujo de caja negativo
No todas las inversiones funcionan. Tal vez sin darse cuenta ha comprado un foso de dinero. Y ahora cuesta mucho más mantenerlo que los ingresos anuales que produce. Esta es una clara señal de que es hora de vender.
Asegúrese de mirar las pérdidas fiscales de cosecha. Puede ser factible reducir su impuesto sobre la renta general y al mismo tiempo reducir sus pérdidas en una propiedad de inversión que no resultó como esperaba.
Pasos para vender una propiedad de inversión
Así que ahora ha decidido vender una o más de sus propiedades. Los siguientes son los pasos que puede seguir para lograrlo (hemos creado una guía completa sobre cómo vender una propiedad de alquiler aquí)
1. Incluya las Implicaciones Fiscales de la Venta
Desea tener en cuenta todos los costos de venta al evaluar si tiene o no sentido vender. Cuando vende una propiedad de inversión, su ganancia o ganancia está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital a corto o largo plazo.
Según la ley fiscal actual, si ha sido propietario de una propiedad de inversión durante menos de un año, su ganancia se grava a su tasa impositiva actual. Las inversiones a largo plazo generalmente se gravan como ganancias de capital al 15% o 20%, según su categoría impositiva.
También deberá pagar impuestos de «recuperación de depreciación» cuando venda una inversión a largo plazo. La depreciación es una deducción de impuestos que toma anualmente cuando posee una propiedad de inversión. Independientemente de si ha cancelado la depreciación o no, el valor acumulado de esta deducción anual se convierte en ingreso imponible cuando vende.
(Consulte también la sección «Evitar o aplazar impuestos» a continuación).
>> Lectura adicional: Cómo reducir sus costos de cierre
2. Prepara tu propiedad para la venta
La vieja pregunta es qué mejoras y reparaciones valdrán el precio de venta que obtiene. Tal vez tenga sentido pasar por una renovación menor o mayor de la propiedad antes de venderla. O tal vez tenga más sentido venderlo «tal cual». La elección depende de las condiciones del mercado local, sus objetivos de inversión, su efectivo disponible y su tolerancia al riesgo/recompensa.
En mi experiencia, a menudo es mejor hacer todo el mantenimiento diferido antes de poner su casa en el mercado. Cuando vende, el posible comprador contrata a un inspector para crear un informe detallado sobre la condición de la casa. Es trabajo del inspector comentar e informar al comprador sobre cada pequeña cosa que encuentre. Muchos artículos son minuciosos, pero un informe de inspección que muestre una larga lista de reparaciones puede asustar a su comprador.
Además, no es raro que los compradores esperen que los vendedores arreglen todo lo que señala el inspector. Y siguiendo el consejo de su agente de bienes raíces, es probable que el comprador requiera que un contratista autorizado haga todas las reparaciones. Revisé muchos informes de inspección y descubrí que muchos «pedidos» son pequeñas reparaciones que usted o un personal de mantenimiento pueden hacer sin contratar a un especialista con licencia. Si hace esto con anticipación, puede ahorrar dinero en reparaciones.
Además, cuidar el mantenimiento diferido antes de poner su casa en el mercado ayudará a que luzca mejor. Los compradores pueden ver una cosa pequeña y preguntarse qué cosas grandes hay que no son obvias. Arreglar todo antes de que los compradores comiencen a caminar elimina las objeciones antes de que incluso aparecen en la mente del comprador.
3. Contrate a un agente local exitoso
Contratar a un agente ahorra mucho trabajo y preocupaciones. Y es probable que obtenga un precio de venta más alto en un período de tiempo más corto. Sí, pagará una comisión, pero vale la pena tener un miembro local, profesional y experimentado que represente sus intereses en una transacción tan grande como el precio de venta de una casa típica.
Como cualquier profesión, hay agentes excelentes, promedio y por debajo del promedio. Y paga esencialmente la misma comisión a cualquier agente con licencia. Así que tómese el tiempo y entreviste a algunos agentes para encontrar al que mejor pueda representarlo. Investigue su éxito, lea sus reseñas, hable con algunos clientes anteriores.
Contrate a un gran agente inmobiliario y luego deje el proceso de venta al profesional. Si necesita ayuda para encontrar un buen agente, puede utilizar un servicio gratuito como InicioLuzque te conecta con los tres principales agentes inmobiliarios de tu zona.
4. Fijar el precio correcto para el uso doméstico y comercializar agresivamente una vez que llegue al mercado
El tiempo es esencial a la hora de vender una casa. El mayor error que veo que cometen los vendedores es establecer el precio de cotización demasiado alto. El mercado inmobiliario funciona por las fuerzas de la oferta y la demanda, lo que mantiene los precios competitivos.
El valor de mercado de su propiedad no está determinado por lo que pagó por ella, cuánto gastó en renovaciones o cuánto pagaría su tío por ella si tuviera el dinero. Es el precio que acuerdan un comprador y un vendedor dispuestos. Y ese precio se basa en el valor de mercado de casas cercanas similares disponibles para la venta en el momento en que desea vender.
Una casa con un precio demasiado alto languidecerá en el mercado y será estigmatizada. Además de las comparaciones de vecindarios y precios, los compradores y sus agentes consideran “días en el mercado” para determinar el precio que ofrecen. Cuando esos días comienzan a acumularse, los compradores piensan: «Debe haber algún problema con la casa, o ya se habría vendido».
Peor aún, a veces un comprador asume que a medida que pasa el tiempo y el vendedor obviamente tiene costos de mantenimiento mensuales, el vendedor ahora debe estar más motivado para vender. Por lo tanto, el comprador presenta una oferta baja.
Las investigaciones muestran que, en su mayor parte, los listados sobrevaluados tardan más en venderse y, por lo general, se venden por menos de un precio de mercado competitivo.
Cómo evitar o diferir impuestos al vender su propiedad de inversión
Una forma de diferir los impuestos es hacer un intercambio 1031. Esta disposición del IRS le permite renunciar al pago del impuesto sobre las ganancias de capital si reemplaza la propiedad que está vendiendo con una propiedad «igual» en 180 días. En teoría, puede diferir este impuesto una y otra vez haciendo un intercambio 1031 cada vez que vende una propiedad de inversión.
Y la buena noticia es que la definición similar se puede aplicar a los acuerdos de crowdfunding. No necesariamente necesita comprar otra propiedad de inversión de inmediato. Recopilaciónpor ejemplo, es una de las principales fortalezas en crowdfunding inmobiliario.
Por supuesto, hay reglas estrictas a seguir para calificar. Las propiedades invertidas no califican para el tratamiento de intercambio 1031. Y necesitará un intermediario calificado para realizar el intercambio y depositar el producto de la venta en su nombre.
Pero un intercambio 1031 puede ser un método muy útil y legal para evitar el impuesto sobre las ganancias de capital en una propiedad de inversión que vende.
pensamientos finales
Invertir en bienes raíces puede ser rentable. Es importante comprender que ser propietario de propiedades de alquiler es una estrategia a largo plazo, conocida como «comprar y mantener». Las casas aprecian su valor con el tiempo, no de la noche a la mañana. Dado que los costos de transacción de la compra y venta de bienes raíces son significativos, no desea «negociar» dentro y fuera de diferentes propiedades de alquiler.
Aún así, como cualquier estrategia de inversión, es prudente evaluar regularmente sus tenencias y determinar si debe continuar manteniendo o vendiendo. Si vende una determinada participación y cuándo es una decisión comercial, y usted está en el negocio para ganar dinero. Esto requiere que realice con frecuencia un análisis de costo/beneficio y determine dónde se gastan de manera más rentable sus dólares de inversión.