Las tasas de interés de las hipotecas están aumentando. Desde finales de 2020, las tarifas han subido de dos a cinco. Para las propiedades de inversión, la tasa suele ser un 1-2% más alta, ya que las propiedades de alquiler representan un mayor riesgo para los prestamistas.
Desafortunadamente para los compradores de vivienda, una tasa más alta se traduce en pagos mensuales más altos. Esto afecta la accesibilidad general. Para una casa de precio promedio, las recientes alzas en las tasas de interés han agregado $300 a $400 más a la hipoteca promedio por mes.
Si bien el aumento de las tasas de interés afecta la asequibilidad general, hay algunas ventajas sorprendentes en un mercado que se enfría. El beneficio general es que hay menos competencia por los hogares. Y menos perseguir el mismo activo trae una serie de beneficios para el comprador. Aquí están tres de ellos.
Contenidos
la versión corta
- El aumento de las tasas de interés afecta la asequibilidad de la vivienda para los compradores, lo que aumenta el pago mensual de la hipoteca.
- A pesar de lo que parezca, comprar tiene beneficios cuando suben las tasas de interés.
- Menos competencia entre los compradores obliga a bajar los precios de venta de las casas, abre más opciones para los compradores y puede reducir el riesgo del comprador.
Beneficio #1: Precios más bajos de la vivienda
Durante este entorno de bajas tasas de interés en los últimos dos años, hubo muchos compradores compitiendo por un inventario históricamente bajo de viviendas en venta. Probablemente haya oído hablar de varias ofertas en las que el precio de venta es la norma. La oferta y la demanda estaban fuera de control en este mercado loco.
Pero el aumento de las tasas de interés está ayudando a corregir este problema. Las tasas de interés más altas reducen el número de compradores que califican para un préstamo hipotecario, lo que reduce la competencia por las viviendas.
Las tasas de interés más altas tienen dos efectos en el mercado inmobiliario que pueden ayudar a bajar los precios:
- Ponen precio a algunos compradores fuera del mercado, lo que es bueno para los compradores que quedan; y
- Por lo general, tienen el efecto de hacer bajar los precios de la vivienda, lo cual es bueno para los compradores.
Beneficio #2: Más opciones de casas disponibles
A medida que el aumento de las tasas de interés continúa ahuyentando a los compradores que ya no pueden pagar los pagos mensuales más altos, algo más está sucediendo. Llegan más acciones al mercado. A junio de 2022, el inventario aumentó un 19 % con respecto al año anterior.
Estas dos tendencias (aumento de las tasas de interés y más existencias de viviendas disponibles) significan hay más opciones disponibles para compradores calificados.
Si bien las casas todavía se venden relativamente rápido en comparación con antes de la pandemia, el mercado inmobiliario está viendo que las casas permanecen en el mercado por más tiempo. Con listados adicionales llegando al mercado y «días en el mercado» más largos para los listados actuales, el inventario está aumentando. Y eso es algo bueno para los compradores.
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Beneficio #3: Menos riesgo del comprador
Durante los últimos dos años de competencia de compradores que perseguían un suministro limitado de viviendas, muchos compradores renunciaron a las contingencias de suministro. ¿Porque? Porque las ofertas con menos contingencias tienen más posibilidades de ser elegidas por el vendedor.
Sin embargo, entre las contingencias que se dispensaban, se incluían dos importantes: inspección y evaluación. Con la noche del mercado terminada, las contingencias de inspección y evaluación están resurgiendo. He aquí por qué esto es bueno para los compradores.
la inspección
Comprar una vivienda implica muchas incógnitas que conllevan riesgos. Está comprando un activo tangible que está sujeto a desgaste. La Ley de Murphy dice que una vez que se mude, un sistema importante (y costoso) como HVAC fallará.
En un mercado normal, el comprador necesita la oportunidad de inspeccionar la casa. Si no les gusta lo que muestra la inspección, pueden rescindir el contrato.
Este es un paso importante para comprender lo que está comprando. Un inspector autorizado proporcionará detalles sobre la antigüedad y el estado de elementos estructurales y mecánicos importantes que el comprador debe conocer. ¿Cuántos años de vida le quedan al techo? ¿Funciona correctamente el sistema HVAC? ¿Los cimientos tienen una grieta que amenaza la estabilidad de la casa?
No se espera que los consumidores y los agentes sepan o estén capacitados para ver estas cosas, pero un inspector sí. Si bien el resultado de una inspección normalmente no es una oportunidad para renegociar el precio de la oferta, puede servir para este propósito si se encuentran condiciones que requerirían una inversión sustancial.
La evaluación
En los últimos dos años, el mercado ha favorecido a los compradores al contado ya los compradores con un pago inicial sustancial ahorrado. Es porque Las guerras de ofertas empujaban los precios por encima del precio de venta del vendedor.. Esto a menudo significaba que la casa no se apreciaría al precio de oferta.
Para los prestatarios, esto es un problema. Al asegurar una hipoteca, el prestamista generalmente requiere una evaluación de valor bien investigada por parte de un tasador autorizado independiente. Después de todo, quieren asegurarse de que la casa valga la cantidad de dinero que acuerdan financiar.
A consecuencia, solo los compradores con efectivo adicional para pagar la diferencia entre el precio de oferta y el precio de tasación podían competirya que los vendedores solo aceptarían una oferta de precio de cotización más alto si el comprador pudiera firmar un apéndice de diferencia de valoración.
¿Deberías comprar ahora?
Si bien hay titulares sensacionalistas sobre una caída del mercado de la vivienda que flotan en Internet, los agentes con las botas en el suelo no ven una caída inminente, sino una corrección del mercado muy necesaria.
De hecho, en un Encuesta HomeLight con 1.000 agentes sobre las condiciones actuales de vivienda, el consenso fue generalmente optimista. Hay menos guerras de ofertas, menos ofertas y más recortes de precios. Estos son solo signos de un cambio, no de una caída del mercado inmobiliario.
Como agente con licencia en Maryland, estoy de acuerdo. El mercado de la vivienda se movía a un ritmo vertiginoso y necesitaba urgentemente una dosis de cordura. Viviendas muy deseables vendidas el primer día que llegaron al mercado, con varias ofertas elevando los precios muy por encima de su precio de cotización.
El mercado necesitaba una corrección para frenar el frenesí de compra. Afortunadamente, con el aumento de las tasas de interés y el aumento de los inventarios, el mercado inmobiliario está volviendo a la normalidad. Hay un equilibrio más saludable entre compradores (demanda) y vendedores (oferta). Y las tasas de interés más altas incluso están empujando a la baja los precios de las viviendas, ya que los compradores pueden pagar menos.
La Fed había estado insinuando tasas de interés más altas durante los últimos 18 meses. Pero solo recientemente ha comenzado a acelerar los aumentos de tarifas. Y hay discusiones en curso sobre la presión alcista adicional sobre las tasas de interés.
Con eso en mente, si está buscando comprar una casa dentro de los próximos 12 meses, podría ser prudente comprar ahora y fijar la tasa de interés de hoy. Esto puede ser particularmente cierto si tiene que vender una casa al mismo tiempo que la está comprando, ya que los compradores potenciales de su casa actual también pueden querer asegurar la tasa de hoy.
Sin embargo, si puede esperar al menos de 12 a 24 meses para comprar su casa, esta podría no ser una mala decisión. Si la inflación se desacelera para entonces, es probable que la Fed comience a recortar las tasas de interés nuevamente. Entonces, en ese momento, los precios de las viviendas podrían ser un poco más bajos de lo que son hoy, mientras que las tasas de interés podrían ser muy similares.
la línea de fondo
Es natural pensar que el aumento de las tasas de interés es una mala noticia para los compradores de vivienda. Después de todo, tasas más altas significan pagos mensuales más altos cuando se asume la misma cantidad de deuda hipotecaria.
Pero eso no significa que no haya un lado positivo para comprar cuando las tasas son altas. Es probable que haya menos competencia por parte de los compradores por la casa que desea, además existe la posibilidad de que las tasas más altas presionen a la baja los precios de venta.
Y recuerde, siempre puede refinanciar cuando las tasas bajen nuevamente, siempre y cuando sus ingresos y puntaje de crédito se mantengan sólidos. Entonces, si es hora de mudarse, no permita que las tasas de interés más altas detengan sus planes de compra de vivienda.
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